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現在大部分熱點城市的土拍價格基本上都很公開透明，每一塊土地的樓盤地價多少，然後再把綁定條件算進去，大體可以估算出樓盤銷售價格多少開發商不虧錢。今天就簡單算一下一塊樓面地價10000元/平米的土地，開發商要賣多少錢不虧錢。
簡單的測算樓盤銷售價格與樓面價關係
建築成本3500，10000+3500=13500，兩年計入財務成本12600*1.3=17550，4%的配套面積不能銷售，17550*1.04=18252，10%的稅17035*1.1=20077，銷售20077元/平米這個價格開發商基本不賺錢。
如23000一平銷售，利潤23000-20077=2923，公司所得稅25%，,2923*0.25=731，最終答案：23000一平方價格銷售，開發商淨利潤2923-731=2192元/平米，實際上開發商通過拖欠工程款、要求施工單位墊資等形式，財務成本可以略低一點，並且通過偷逃所得稅，可以又增加一部分利潤。
以上算法是按照正常的各項費率簡單粗算，比如一個樓面地價是1000元的土地，可以套進去算一下成本價變成6692元 /平米 ，開發商肯定會通過控制各個環節省掉一部分，具體就要看實際怎麼操作。這也是針對高層住宅的成本算法，不適用於各種多層無電梯住宅。
房價會越來越高
土地成本越來越高，拆遷成本越來越高，配套成本越來越高，勞動力成本越來越高，建築材料成本越來越高，融資成本也越來越高，所有的成本只能導致房價會一路漲下去。將來有錢人買房沒錢人租房，想買房快買千萬不要觀望。
很多人說成本高難到就要賣高價嗎？不賣高價開發商就會資金鍊斷裂，項目爛尾。開發商也可以選擇在市場不好的時候放慢開發速度，就會導致供應量變小，需求積累到一定程度，自然又會將房價推高，到時候開發商可以再加速開發。房地產的這種週期性，在現階段是無法避免的。不管怎麼樣所有的成本必然都會落在買房人頭上。
不管是廉租房、公租房、經濟適用房還有共有產權房，這些所有的成本也都是通過賣地，通過買賣商品房收稅，獲取的資金支持。
所以商品房將來都會成為奢侈品，會難以想象的高，因為的確很多地方需要從這裡薅羊毛。
總結：不管你接受還是不接受，這些都是事實。土地成本、財務成本、建築成本、管理成本、營銷成本、稅費成本都要算進去，才是開發商的真實成本。另外國家通過拍賣土地，通過收取商品房交易中的稅費，這些錢要用於城市建設，要補貼公租房、廉租房、經濟適用房、共有產權房等的建設，這也是事實。誰能夠把這些固有的事實成本消減掉？
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濟水河畔有幾樓，何處安我家？
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