各位拆哥粉絲：
朝陽區大望路的北京鐵路局拆遷項目醞釀啟動。本文會通過深入淺出的講解，給大家勾勒拆遷補償的全貌。基礎知識還是需要的，所以列出四個公式。此外，再次提示各位“兩限房”在上市交易時，須繳納35%的差價收益款（成交網籤價-購買價格）。
地塊位於朝陽區百子灣路27號，東臨東四環路，南臨百子灣路，西臨西大望路，北臨京秦、京哈鐵路，總用地約14.6公頃。這裡曾經是一片北京東站的鐵路貨場用地。
拆遷的緣起，則是北京鐵路局的住房保障計劃。2012年前後，鐵路局提出了用地規劃調整，把原先停用的貨場騰退，改建為保障性住房。目前來看，三處安置房的產權性質應為兩限房。
西大望路回遷房效果圖，東側為東四環路
幸虧新的北京東站實質定址於城市副中心。西大望路的老北京東站，如果要修建大型樞紐，也不會有這樣回遷的利好了。
中國鐵路的長期負債數額穩中有升，截至2018年3月底，負債總額為4.32萬億元。棚改貨幣化其實也在分門別類、審慎推進。在這樣兩個大背景下，北京東站拆遷項目可謂別樣的幸運兒。
大家都知道，在西大望路南段，真正能賣上高價的二手房，都是諸如珠江帝景陳經綸學區（9.5萬元/㎡）、廣渠·金茂府土豪大平層（14萬元/㎡）。那麼東站這塊的老舊房拆遷，在公允價值上，能否趕上他們？
東四環南段第一豪宅——廣渠金茂府，僅與地塊相隔1個街區
拆哥為你抽絲剝繭，條分縷析——
l 公式一：全部拆遷款=拆遷補償款+各項獎勵款
北京的拆遷基本上都遵循“先給錢，再買對接房源”的原則。也就是說先按政策給拆遷款，然後再讓你用拆遷款購買對接的外遷房源或者本地回遷的房源，多退少補。
l 公式二：剩餘拆遷現金=全部拆遷款-對接房源購房款
問題的關鍵在於，拆遷戶能夠極低的“結算價格”購買對接安置房源。這個“結算價格”實際上一個超低的折扣，包含了巨大的隱性拆遷補償。
因此，按照一套48㎡的一居室老房為例，進行測算。根據《徵收補償方案》的徵求意見稿，一共有3 個方案可供選擇：方案一：原地回遷，給1套；方案二：通州門頭溝各1套；方案三：門頭溝給2套。
l 公式三：兩限房當前公允市值=購買原值+溢價款*65%
兩限房其實滿五年才能上市交易，難以“高評高貸”。所以，按照同類地段的市場情況，進行科學評估2018年8月這個時間點的價值，並且模擬在此時此刻出售，繳納完35%的差價款之後，拆遷戶真實持有的資產（剩餘差價的65%）：
1. 原地回遷大望路：可以參照周邊後現代城的二手房價（72000元/㎡），可認為當前兩限房市值為63000元/㎡。（賣給拆遷戶是每平米30000元）
2. 外遷通州：位於通州西站附近，副中心的西大門。參照目前兩限房龍湖大方居的情況，當前市值為38500元/㎡。（賣給拆遷戶是每平米14000元）
3. 外遷門頭溝：位於現在門頭溝火車站，南側便是中昂時代及門城第一豪宅——華遠·裘馬四季。當前兩限房市值估為32500元/㎡。（賣給拆遷戶是每平米12000元）
測算表
測算下來，三種購房方案對應的拆遷後兩限房房產市值分別為453萬元、402萬元、446萬元。這三個總值除以48㎡的被拆遷面積，則真是持有的房產總市值，摺合單價分別為9.4、8.4、9.3（萬元/㎡）。
l 公式四：拆遷後資產市值=剩餘拆遷現金+對接房源市值
目前，補償方案尚在徵求意見稿，評估值也未給出。不過可以根據經驗，一般情況下，剩餘現金暫按1.8萬元/㎡估算。
加上這每平米1.8萬元，則可知這三個數值分別為11.2、10.2、11.1（萬元/㎡）。
在大望路，鐵路局老房的房價無論如何也賣不到11萬元/㎡。綜合三個方案，北京東站項目公允的拆遷補償市值，是可以輕鬆超過珠江帝景的，但卻難以望廣渠·金茂府之項背。
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