一直以來，老司機都不推拍地的文章，因為播報土拍是媒體的活。
老司機只輸出觀點，而且是獨立觀點。
有觀點就會有對錯，但對錯真的重要嗎？在我看來，所謂對錯，都只是在有限條件之下的判斷，沒有放之四海而皆準的真理。
亞里斯多德對了2000年，牛頓說他錯了；牛頓對了幾百年，愛因斯坦說他錯了；愛因斯坦對了幾十年，量子力學說他錯了。
並沒有永恆的宇宙真理，所以對錯不重要，重要的每一個觀點都有理由，都能夠自圓其說。
老司機擅長找理由，不過這招在女人面前不好使。
對於女人來說，理由不重要，感覺才最重要。
陳婆渡鮑家耷地塊拍出了21470元/平的天價，擊穿了20750的歷史天花板。30家開發商報名已經話題性十足了，歷史性的成交價更是火上澆油。（文末有FM105.2提供的音頻，感謝主播飯美麗神一樣的編排和剪輯）
很多人在疑惑，地價這麼高，開發商賺什麼錢？
開發商當然要賺錢，只不過賺錢的邏輯跟你想的不一樣。
要說清這個問題，我們得分兩個部分：
第一個部分：開發商為什麼這麼有錢？
還記得疫情開始的時候，許多人說這下機會來了，開發商高週轉轉不動了，資金鍊要斷了，等著拋盤抄底吧。
結果等來了30家開發商競拍。
為什麼有這麼大的反差？老司機在疫情期間的文章中已反覆說過了。簡單概括就是開發商的融資放寬，利率下降，應付款延遲，後來都應驗了吧？誰統計過1月份以來1年期LPR下調了多少？
記住一句話，危機越大，開發商越有錢。
第二部分：地價這麼高，又有限價，開發商怎麼賺錢？
有人說，開發商是在搏一把，等房子開賣的時候說不定限價就取消了。
真要這樣去搏的話，都不知道死了幾百遍了！
可以確定的是，所有拍地的開發商，只會嚴格按照限價來測算收益，不可能假設限價放開來預估利潤。
也就是說，在限價之下，這樣的地價仍然是有利可圖的。
老司機今天花點時間來說一說“限房價競地價”是如何改變開發商的賺錢思維的。
作為一個單純的市民，你第一次聽到“限房價競地價”這個概念是不是很興奮？這回房價漲不了啦，開發商不能想賣多高就賣多高啦，開發商的日子難過啦。。。
但事實卻是，自從有了“限房價競地價”之後，開發商的日子更好過了。
在沒有限房價之前，各個開發商對於未來的房價預期是不一樣的，有的保守有的激進，房子最終能賣什麼價誰也不知道。所以那時的土拍，賭博的成分比較大，賭對了大賺，賭錯了賠死。
但有了“限房價”這個好政策，未來賣多少就是確定的了。對於任何一項投資來說，確定性都是最最重要的考量因素。為什麼老司機說不知道投資什麼樓盤就去找倒掛的，因為倒掛的確定性高啊。
那些信誓旦旦說將來房價要漲到多少多少的專家，他掏錢出來押注了嗎？
確定了房子未來的售價，也就鎖定了開發風險。
再外行的人都知道一句話，風險與利潤成正比。如果一項投資風險很大，那麼要求的利潤率必然就高；相反，如果投資的風險極小甚至接近於0風險，那麼利潤率就可以也必然會很低。
壟斷行業除外。
在“限房價”鎖定了風險的前提下，開發商對利潤率的要求自然就可以放得很低，也就能夠容忍更高的地價。以往大家認為地價不能超過房價的60%，今後就可能就會達到80%。
甚至更高。
“限房價”不僅鎖定了開發風險，還幫助開發商節省了其他方面的成本。
所有的限價盤幾乎都秒光，開發商不需要再打什麼廣告了，以前寧波晚報一篇開盤廣告要十幾萬，現在還有人打嗎？
限價盤打廣告都是給媒體面子，打不打都是搶光。
節約營銷費用還只是小錢，開發商快速回籠資金才是大錢。前些年開發商做夢都想玩高週轉，現在“限房價競地價”從制度上給了他們保障。
只要你拿到這樣的地，自然而然就成了高週轉，是不是很幸福。
房地產開發並不是一個暴利行業，看看碧桂園、萬科、恆大的財報就能瞭解。但房地產是個資金大進大出的行業，在沒有限價的日子裡，雖然有些樓盤利潤極高，但也有些樓盤要虧錢，綜合平均一下，利潤率就下來了。
如果限房價在一定程度消滅了開發商的虧損風險，那麼開發商唯一的追求就是做規模。
舉個栗子：
全世界人民使用的吸管，大部分都來自於義烏，吸管的利潤有多高呢，1000根只賺8毛錢。所以要做吸管生意，起訂量都是以千萬（根）為單位。
風險小，利潤薄，要生存下去，規模必須大。
這個法則套用到樓市依然適用。限房價鎖定了開發風險，開發利潤隨之下調，利潤變薄使得開發商更加追求規模，就會盡可能的多拿地多上項目。
因此越是限價低的地塊，報名競拍的開發商會越多，今後幾十家競拍可能是常態。
規則進步到此，老司機越來越清晰的看到，看似牛哄哄的開發商，也不過只是房地產鏈條上一個一個的低成本代工商而已。他們對於樓市的話語權，特別是對於房價的影響力，正逐漸在消失。
4.23地產說老司機聊土拍.mp3來自房產老司機00:0023:45
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