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作者：水天一劍
來源：公眾號世紀傳動 ID:sjcdsz
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2019年香港經歷不法分子長時間暴亂以來，經濟受到很大程度的影響，而新冠病毒的流行帶來了更加沉重的打擊。
不少行業出現蝕本、暫停營業，甚至結業潮。除了一批從事零售餐飲的低收入員工，被裁、減薪或放無薪假外，許多企業的高層，普遍都減薪三四成有的更減薪75%，甚至被裁。
根據香港政府統計處的數據顯示，全市已經有超過13.4萬人失業。
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種種負面因素影響下，直接衝擊了香港租賃市場。
差估署數據顯示，自2008年以來本港私人住宅租金曾連升十年，惟去年下半年修例風波引發持續的暴力衝突，驅使本港經濟自去年第三季陷入技術性衰退，住宅租金亦自去年第三季末開始現調整。
去年12月租金指數已連跌4個月，全年累跌近1.8%，打斷持續十年的租金升勢。
美聯物業信息顯示，內地生、海外企業高管來港租樓的需求亦大減，加上不少近兩三年入市業主不肯平賣，令賣轉租的盤源增加，今年又有近19,000夥新盤入夥，以當中約三成會放租計，都有逾5,700夥租盤供應。
以九龍站上蓋住宅物業為例，近月來放租盤源月月升3%至5%，現時有約有460個放租盤，過去3個月多約60個放租盤；
有單位放租半年仍找不到租客，能夠租出單位的租金則要比市價平兩成才有人承租。
如果第二季疫情持續未減退，住宅租金會再下調3%。
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這輪經濟衰退影響最明顯的，自然是香港房價。
根據香港中原地產的調查數據，2月份香港平均房價下跌了2.1％，為15個月來最大跌幅。但是仲量聯行等房地產顧問公司預計，今年香港的房價將下跌多達20％。
據瞭解，今年的一季度，香港的十個主要住宅區出售了639套二手房屋，但是3月份的房價比去年6月下跌接近8%！業主們主動折價出售正是刺激房屋交易數量增長的原因。近幾年內陸買家最喜歡買的地區也在房價下跌的範圍中，九龍、新界豪華平均銷售價格下滑4.5%，九龍站、九龍塘分別下滑6.9%和4.9%。
不少內地買家對香港未來樓市和經濟發展感到失望，即使損失百萬也要痛定思痛、及時止損。
位於東湧的東環 Century Link 樓盤套內大概59平方米，以694萬的價格售出，各項稅費加上房價折損，業主損失了大約182萬元。
位於大埔的比佛利山莊別墅面積約190平方米，以1825萬的價格售出。而十年前，業主的購房價是2600萬！
香港房價不斷下跌，香港已經有越來越多的房主發現，他們身上的房屋抵押貸款已經超過了房屋實際的價格，這使他們成為了“房產負資產”一族。
根據香港金融管理局發佈的數據，在去年第四季度，香港“房產負資產”案例一共有128例。但是，由於今年第一季度房地產價格發生了高達5%-10%的下跌，業內人士估計“房產負資產”可能已經突破1000例。
去年10月16日，香港政府放寬了房屋抵押貸款的規定，首次購房者貸款的比例為公寓價值的90％，最高800萬港元。這使得當月香港房產銷量發生了34％的增長，達到3804套，這其中大部人選擇了90%的房屋抵押貸款上限。如果800萬港元的貸款不能滿足借款人的需求，香港抵押貸款公司也推出了新的抵押貸款保險計劃，幫助購房者獲得更大的貸款。數據顯示，該機構已經發放了9000多筆貸款，其中90％以上是首次購房者。
但是，與該規定推出時相比，一些主要住宅區的房屋價格已經下跌了10％以上，如奧運站附近的中央公園部分物業和東湧附近的海岸天際線部分物業。這意味著這些購房者們的房產已經變成了負資產。
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香港“房產負資產”大規模案例出現，表明在目前的經濟環境下，如果沒有大幅折扣，沒人會購買房產。越來越多的房東正在被迫出售折價房產，他們的拋售進一步壓低了房價。
雖然支撐香港的除了高度發達的金融行業就是房地產，但香港的房價早就和居民的購買力南轅北轍，或許，一直依靠歷史的積澱和國家的幫助的香港，其巔峰時期已經過去了。
香港“房產負資產”的再度大規模出現，對於還有企圖靠“房抵貸”加槓桿炒房，以此拉動房價的深圳，會是什麼啟示呢？
