房價，真的進入“萬元”時代了。
7-9月份，新建的商品房住房，賣了42495萬平米，成交額是43864億元，算下來，均價是10322元/平米。
易居研究院則根據官方數據，將6-9月份的單月均價測算出來了，分別是10113元/平米、10263元/平米、10540元/平米、10191元/平米。
上面這張圖，走勢也很清晰了，基本是波動上漲狀態。
房地產市場化已經走過了30餘年，在這30年的時間裡，其實房價基本保持了單邊上漲態勢（2008和2014年例外），突破萬元大關也只是時間問題。
房價為什麼能夠保持上漲？根本原因在於發展的紅利，細分出來，大概有以下四點：
- 人口規模持續的增長；
- 城鎮化進程加速推進；
- 居民收入水平不斷提高；
- 貨幣和財政政策。
目前中國城鎮化率已經超過60%，在快速城鎮化的進程中，人口加速向一二線城市流動，伴隨著收入的增長，推動了房價的持續上漲。
至於三四線城市房價的輪動上漲，人口是劣勢，但依託貨幣政策依然能取得一波上漲，典型的是自2015年開啟的房地產去庫存大戰和貨幣化安置。
對於三四線城市來說，未來的潛力來自於廣大農村人口就近城鎮化。但並不是所有的三四線城市都有足夠吸引力吸引農村人口就近進城。
一二線城市持續向前，身處都市圈的核心三四線城市也能穩住，而那些邊緣化的三四線城市則難有作為。
實際上這種分化的趨勢越來越明顯。
如易居公佈的全國100個重點城市，其新房成交均價是15801元/平米，比全國均價高出50%以上。更重要的是，重點100城房價同比漲幅達到了10.7%，這也明顯跑贏了全國新房均價。
而在中國社科院財經戰略研究院發佈的9月份緯房指數中，這種分化表現得更加明顯：
在這個榜單中，有43個城市房價同比下跌，跌幅最高的是廣東肇慶（-9.45%），有10個城市跌幅超過了5%，分別是遵義（-9.22%），西雙版納（8.68%），北海（-7.96%），淄博（-7.44%），保定（-6.83%），廊坊（-6.08%），衡陽（-6.07%），濟南（-6%），防城港（-5.13%）。
這些城市還是比較有代表性的，比如廊坊，典型的投資炒房型城市，調控不鬆綁，房價就起不來。
北海防城港比較喜歡炒作海景房，西雙版納則是旅遊地產的熱土，在當前的大背景下，跨城流動，旅遊度假需求明顯下降，旅遊地產概念也是“重災區”。
有意思的是，榜單第一名，東莞房價漲幅達到了29.13%，與跌幅第一名肇慶（-9.45%）同屬廣東省，兩地相隔不足140公里，高速也就不到2個小時。
這麼近的距離，房價可謂是天差地別，算是分化的典型了。
再看看，跌幅靠前的城市，以前風光也曾一時無兩。比如廊坊，在2015-2016年，曾經摘下全國房價漲幅榜第一名，西雙版納也曾讓購房者趨之若鶩，而保定在雄安出來之初也拉昇過一波。
如果在2015-2016年，你漲完了我漲，核心調控外圍漲，但現在不可能了，房價的表現與城市的基本面密切相關。
什麼是一個城市的基本面？人口變動情況、收入水平增長情況、城鎮化，產業這些。
榜單中跌幅靠前的城市，基本面競爭力都不行。
就說廊坊的燕郊吧，這地方我還真去過不少次，2017年那會，房價高的樓盤能賣到3萬多，接近4萬，全都是北京工作的人去買，本地人的收入根本買不起。
但是廊坊除了房地產，其他是要啥缺啥，醫療、就業、商業，都嚴重滯後。很多在燕郊買房的人，孩子上學都相當費勁。
現在調控不鬆綁，北京工作的人基本不考慮這片地方了，更何況北京的限競房庫存還有不少，折扣還多，沒理由去環京買，過雙城生活。
而天津，現在的情況也不太妙，房價同比下跌4.16%，這跟天津的基本面有直接關係：
產業結構是重工業為主，產業轉型遲遲見不到效果，人口逐步流失，住房明顯供大於求，內部無法支撐房價，外部又有個超級大核——北京，尤其是政策層面又必須與北京保持一致，天津樓市要想起來，著實有點難。也正因為如此，現在天津樓市消息層面有點躁動。
不過，同樣是調控，當年率先調控的北京、深圳、上海，現在復甦勢頭明顯。
當年深圳率先調控，上海緊跟，北京隨後，現在復甦，似乎也在遵循這個邏輯：
2019年到現在，深圳率先，
2020年下半年開始，上海開始有動靜了，
2021年，北京限競房庫存加速去化，純商品房大量上市，也快了。
這背後都是基本面，一線城市是最穩的，各方面競爭力是超群的，調控帶來的也就是房價橫盤整理，一段時間後依舊是穩步上漲。
而在二線城市，成都、杭州、南京、重慶、鄭州、合肥、武漢等城市也是十分優秀，競爭力靠前。
一句話，買房看基本面，才大概率不出錯。
