做房地产自媒体整整1年了。这一年写了近60万字，内容有行业热点评析、有市场趋势分析、有买房卖房经验透析、有政策新规解析。总之关于房地产宏观、微观那些事多多少少都涉及到了，但自觉内容输出比较零散、不成体系。
因此从2021年开始，准备系统地把房地产这个行业写一写、聊一聊，尽己所能地传递自己十多年浸淫房地产的心得与认知。
先从基础的开始。
第三讲：房价逻辑。这是2021年房地产系列讲的第三篇，前两篇阅读量感人，说明没有话题性的内容，并不怎么受系统与读者欢迎。若这篇文章阅读量一般，后面会放缓系列讲的进度。
言归正传。
房子，在现实生活中扮演的角色非常之多。从看山是山的角度，房子是一个物理性质的钢筋混凝土产物，用以人类的居住与生活。从看山不是山的角度，房子形态、价格、配置、功能都有所不同，从精神层面看，内可以提升品质与追求，外可以体现尊贵与面子。再回到看山是山的角度，房子又是这个时代最常见的资产包，与个人身家、家庭财产、公司资产、国民财富紧密相连。
所以，如果能掌握房价逻辑，无论是对于居住还是面子，还是财富，都能获得显著提升。
一、成本逻辑
房子又称商品住宅，属于商品范畴，自然就有其成本。
房子成本主要分为四大块，土地成本、建安成本、税务成本、财务成本，分别占10-30%不等，加起来超过90%。其他诸如人力成本、规划成本、营销成本相对于前四块而言，都属于“低权重”。
从这就能发现，商品房与消费品（普通商品）的成本体系很不相同，消费品的成本主要集中在仓储、物流、营销、生产四大块，少数还有研发成本。
不同在哪呢？房子成本主要集中在“第三方”，比如土地、税务，甚至是财务。而消费品的成本主要集中在“自身”。
为什么同样是商品，会有云泥之别？
两个原因。
1、 房子必须建设在土地上，即土地是房子最不可或缺的生产资料。抛开土地归属问题，土地本身是不可再生资源，尤其是位置好的土地，更属于稀缺不可再生资源。而消费品绝大部分都是可再生的。供应端的不可再生决定了房子、尤其是好房子的成本是必然与日俱增的。
2、 房子是非标产品，每一个楼盘对应不同的土地、规划、户型等等，可以理解为“量身定制”，而消费品几乎都是标准流水线生产的。很显然，非标的成本必然远大于标准化。
PS：当然，非标是很难做大的，标准化才是企业做大的核心所在。近些年很多房企致力于标准化的打造，追求极致的开发效率与节奏，才催生了千亿、数千亿规模房企的诞生。从非标到标准化的过程中，效率提升会促使建安成本、人力成本等相应的降低，但短期内财务成本却有了很大的提升。
土地作为最大的成本之一，即使抛开归属问题，土地本身不可再生属性与市场化下对好土地的追求属性，也必然会驱使好房子愈加水涨船高。这就是为何强调买房追求核心区位的根本逻辑所在。
但需要提醒且注意的是，好土地、好房子水涨船高之下，普通土地、较差土地也会跟涨。这就要分清楚是“价值上的跟涨”还是“盲目的跟涨”。16-18年期间就有相当部分房子是“盲目跟涨”。而随着房住不炒深入、货币政策趋稳，潮水必然会逐步褪去。褪去之后，很多房子就会陷入囹圄、露出本来面目。而这也是现在所谓“楼市分化”的其中一个原因所在。
二、使用逻辑
房子与黄金最大的区别就是“货币天然不是金银，金银天然是货币”。这句话意思是：金银是天然而成，早期并不是用以货币凭证交易的。但随着人类把它作为一个交易工具，因此具备了保值、流通的作用。
所以，现如今黄金是作为交易标准工具存在的，即便不考虑其使用佩戴价值，也拥有公认的保值、流通价值。
但房子则不同，房子即便拥有资产、金融的属性在内，但这些属性是依附在“使用属性”上而体现的。
举个例子。农村的房子比比皆是，但是市场价值不高，因为没啥使用价值。上海核心区房子寸土寸金，因为周边各种配套应有尽有，从居住到面子、里子尽数囊括，所以使用价值很高。学区房相比普通商品房更贵，因为多了一个学区的使用价值。
按照这个逻辑，就能区分哪些房子相对是“缺乏使用价值的”，进而代表市场价值、流通性偏低的。
比如以此来分析空置率。
有些专家以空置率很高作为判断依据对后市表达悲观情绪，很多人也因此无端焦虑。但实际上，房子空置不空置跟后市真正的关联在于：这些空置房是否具备使用价值。
有些城市随着刚需的饱和与改善时代到来，边缘区域的空置房会率先被市场抛弃、老城区的无电梯老破小会逐渐被市场抛弃，户型小、户型差的会逐渐被抛弃，物业差、景观差的会逐渐被抛弃，等等。但核心区、功能健全的房子逻辑完全不同，这些房子只会随着时间流淌而日渐珍贵。所以，空置率也要分开分析，跟不上趋势的房子可能就永远空置了，有价值的房子只会愈加“待价而沽”。
再回到如何买房问题上，逻辑始终未变。买房前问一下自己，这套房因何而买，未来又因何而卖，有哪些充足的使用价值。
三、供需逻辑
供需逻辑与使用逻辑，看似是一回事，实际有些许不同。
使用逻辑，更偏向于房屋的使用价值，使用价值越高、市场价值越高。
而供需逻辑，是建立在使用价值上，再加入供需的权重，进一步放大或缩小房屋价值。
比如，别墅产品是公认的终极住宅形态，即具备很高的使用价值。但从供需角度上看，别墅的市场客群往往比较狭窄，就有可能出现供大于求、甚至没有市场的可能。而这种可能性，越往大城市才越低。比如上海2020年10万一平以上超级豪宅销售量是2019年的近乎一倍，表现出市场足够的需求与购买力。但如果放在普通城市，高使用住宅的房子其结果就截然不同。
从这点就能分析出，在不同量级的城市买房，不仅要考虑使用逻辑，还得结合供需逻辑来看。中小城市更应该关注量级更大的刚需市场与首改市场，并在这个范围内追求高使用性。像大平层、别墅、商铺、公寓这些自然就应该排除在外。
再比如，城市新区的房子，为何有些地方是坑，有些地方是宝？规划了交通、学校、配套的地方，未来具备使用价值，能够吸引人口入住，这是其一。新区规划落位、土地出让、房屋供应量、市场需求四者之间的流速始终匹配，不会出现供过于求、不会出现纸面规划，这是其二。看看现在全国各地的新区，就能发现这个规律，万变不离其宗。
以上是这讲的三个核心内容。当然，影响房价的因素还有很多，比如M2、M1、社融规模、货币政策、城市拐点、买房偏好、甚至是落户政策、热钱动向等等。
但这些东西为何不讲？因为对于大部分普通买房人而言，这块东西是很难理解、运用的。比如上海近半年楼市活跃，究竟是因何原因？自然有原因，但普通买房人完全不需要去理解、追逐那些费解的信号、迹象论。
就用以上三个核心点去判断一座城市、一个区域、一套房子即可，不要学着追高杀低（内行自动忽略）。毕竟不是冲着炒房去的，所以没必要会那些。掌握以上三个房价基础逻辑，从最本源的角度去指导自己如何买房，就够了。
