中宏網北京7月22日（記者 王新程） 美東時間7月6日，納斯達克上市的特殊目的收購公司奧瑞森（OrisunAcquisitionCorp.）發佈公告稱，已與優客工場達成合並協議，ORSN全資子公司UcommuneInternational將收購優客工場，從而使後者成為納斯達克上市公司。
公開資料顯示，兩家公司合併後的預估市值約為7.69億美元。而在2018年，優客工場的估值曾高達30億美元，前後估值相差高達22億美元。
更讓人疑惑的是，在今年4月份的優客工場的5週年戰略發佈會上，創始人毛大慶首次宣佈公司2019年扭虧為盈，全年淨利300萬元。同時公開優客工場向“輕資產”模式戰略轉型，告別“二房東”身份，全面轉型為聯合辦公服務商。
要知道，去年前三季度優客工場業績仍然有較大程度的虧損，根據其IPO招股說明書顯示，2019年1-9月，優客工場共實現營業收入8.75億元，淨利潤虧損5.73億元。
這也就意味著，僅第四季度，優客工場可能就有接近6億元的盈利。
優客工場靠什麼實現四季度扭虧？為何前後估值相差如此巨大？記者曾就上述問題致電毛大慶溝通採訪事宜，對方回應不予置評。
帶著這些疑問，記者近日實地走訪優客工場位於北京市朝陽區和海淀區的線下實體門店，試圖還原這家聯辦頭部企業的業務現狀。
線下門店空置率高 租金下調近三成
據優客工場招股書顯示，該公司目前的商業模式是一種“空間運營+非空間運營”的模式。
非空間運營是指優客工場近年一直轉型的輕資產模式，空間運營則是優客工場傳統的“二房東”業務--先把物業租下來，再轉租給用戶。這種模式下，共享辦公平臺資金壓力較大，並要承擔房子租不出去的風險。
優客工場一家北京門店位於人流量較大的國貿地區，記者於工作日在該門店看到了有大量的空餘工位以及獨立空間，僅有數名用戶在大廳的公共區域辦公。
(現場圖片 記者 王新程/攝）
（現場圖片 記者 王新程/攝）
“今年我們工位一直比較寬裕，價格也有部分優惠，這些空位置都可以選。”該門店招租人員向記者表示，疫情時期導致租客有所減少，目前空白區域的工位都可以隨意選擇，都是統一月租2000元/位的價格。費用中包含水費電費和一些必要的辦公耗材，簽完合同可以直接拎包入住。
再問及未來租金會不會上漲時，招租人員坦言：“我們的租金價格一直都很穩定，而且優惠活動很多。”記者瞭解到，月租2000元/位已是該項目的優惠價，去年該項目的租金曾達2700元/位，優惠幅度約在26%。而記者在優客工場官網查詢到，目前該項目工位價格則是1800元/位。
而這種類似的“優惠”策略對優客工場來說已是常態。
招股書顯示，過去兩年，優客工場在創收能力不增反減。以2018年末與2017年末工位數均值為分母可以大致測算出，2018年優客工場每個工位月均創收1212元。到2019年前三季度，優客工場每個工位每月創收977元。
聯合辦公從業者李數（化名）向記者透露：“這個價格在一二線城市甚至比業主的租金還要低。”近年來聯合辦公野蠻增長勢頭已經過去，市場進入全面競爭格局，而優客工場作為國內聯合辦公頭部企業，其市佔率卻不足5%。在這種情況下，為了搶佔市場，提高出租率，不斷採取降價等優惠策略也就不難理解了。
“降價並不是長久之計。”李數稱，“雖然優客工場用戶數量每年遞增，但如果是憑藉降價吸引來的用戶普遍忠誠度不高，要留住他們未來就必須付出更多的運營成本。”
而優客工場財報顯示，報告期其空間業務營業成本確實呈現攀升態勢，2017年、2018年以及2019年前三季度，優客工場空間運營成本分別為3.09億元、6.25億元、5.96億元，遠高於同期空間業務營業收入。
全面盈利在即，輕資產模式成為破局關鍵？
傳統的“二房東”模式難以為繼，向輕資產轉型成為了優客工場逆轉盈利的答案。
資料顯示，輕資產模式是指優客工場向業主提供品牌，負責裝修、獲客及運營，業務獲取租賃收入，優客工場提取服務費。截至2019年三季度，優客工場運營和儲備的輕資產空間數量為39個，給優客工場帶來的室內設計和建築服務收入為2660萬元。
許多市場人士認為，優客工場轉型輕資產已經收穫成效，毛大慶能直言2019年優客工場扭虧背後的底氣也是源自該業務模式。
據瞭解，優客工場位於北京海淀多個項目正是應用的此種輕資產模式。
記者按照招租人員的指示前往位於中關村附近的一處優客工場項目發現，該辦公空間空無一人，空間並沒有裝修。
該項目招租人員解釋稱，該項目沒有公共辦公區，都是獨立的辦公空間，可以根據用戶需求給予定製化裝修。
“可選面積有110平、160平、230平等，有些房型還沒有裝修，用戶只要簽訂合同馬上就可以開始設計裝修，裝修費用都是由我們這邊來出，完成之後直接拎包入住就行。”
招租人員介紹道：“現在我們在海淀的項目基本都是採的這種模式，出租率基本都在8到9成。”
事實上，在這種模式下，優客工場並不需要過多擔心出租率等問題，其可以完全作為一個平臺方為業務提供服務吸引用戶，交易完成後從中提取服務費用。毛大慶曾把輕資產轉型評價為一種“三方共贏”的模式。
在優客工場5週年發佈會上，毛大慶不光宣佈2019年優客工場扭虧，更直接公佈了2020年的輕資產模式計劃：優客工場要在2020年內實現100個輕資產項目、113個超級工作室簽約，並在2020年將全面盈利。
從數據上來看，優客工場輕資產模式也已成長為營收主力軍。2018年以及2019年前三季度，優客工場營銷和品牌服務（輕資產模式）共實現營收2461.7萬元及4.03億元，數據已和傳統“二房東”空間業務營收持平，且完全覆蓋營業成本。
這些跡象似乎都在表明，優客工場已經摸索到自身的盈利邏輯。
然而目前優客工場輕資產模式還並未形成較大規模，截至2019年三季度末，輕資產總面積為138，700平米，在聯合辦公空間的總管理面積中所佔比例為22.8%。
局部的效益並不能直觀反映輕資產模式的整體情況，未來優客工場能否將效益複製到100個輕資產項目中還有待進一步觀察。
估值縮水22億 優客工場“被”上市
回過頭來看此次優客工場曲線上市，許多投資者都注意到其相比2018年的估值縮水了22億美元。
此次優客工場採用的是一種名為SPAC的途徑在借道在美IPO。
SPAC上市是一種新的境外上市工具。流程是在美國成立一家殼公司，運作殼公司上市並募集資金，殼公司在擁有審計報告的情況下可以在1到3個月內完成上市，之後再24個月內反向收購上市標的，以完成整個上市流程，但如果在12個月或者18個月內殼公司沒有完成反向併購，那麼這個SPAC將面臨清盤。
另外，SPAC的最終成交價是併購雙方談出來的，所以目標公司的股份價格將比IPO價格更低。這可能就是優客工場比之2018年估值縮水22億的核心原因。
對此，上市輔導機構從業者陳輝（化名）卻有不同看法，他認為無論哪種方式，最終公司上市的估值都是市場化的結果，因為SPAC導致如此大幅度的估值縮水的概率不大。“或許從對方的角度來看，優客工場的模式並不值30億美元，對優客工場來說，其在一定程度上缺失了與對方的議價能力。”
在去年12月，優客工場剛向美國證監會提交IPO申請，為何時隔半年卻選擇了SPAC借道上市？
記者獲悉的一份上市資料顯示，不同於正常渠道的IPO上市和借殼上市，SPAC更為快速、費用更少、流程更短，成功率極高。
（圖片來源：上市輔導機構內部資料）
陳輝向記者透露：“國內採用SPAC上市的企業一年最多一兩家，一般都是有急切融資需求，希望短時間上市企業會採取這種捷徑。”
事實上，對優客工場來說現在並非一個上市的好時機，前有聯辦龍頭WeWork的IPO上市失敗案例，後有瑞幸造假事件應發中概股信任危機，這些事項或多或少都會為優客工場在資本市場上的融資帶來不利。
不過有業內人士分析稱，優客工場上市已不能再拖。“早前的數輪融資為優客工場引入了許多VC/PE，這些機構提供資金一般都會要求企業作出上市承諾，上市的時間也會有一定限制。”
企查查數據顯示，優客工場股東人數共43位，這些股東中不乏類似真格、紅衫、普思、前海梧桐等知名投資身影，也有龍熙、路勁等地產方加持。知名資本方入局無形中也為優客工場上市增添壓力。
（圖片來源：虎嗅網公開資料）
而在此前優客工場的招股書中，公司流動性危機已經開始顯露。其經營性現金流淨額指標也持續為負，同時籌資性現金流呈現縮減態勢。
對於現金流持續吃緊的優客工場，SPAC上市或許是其短期融資的唯一選擇，而業績與股東帶來的隱性壓力也位優客工場的上市增添了一絲無奈的味道。
責任編輯：李倩
