從2002年開始進入房地產行業至今已有16個年頭了，開發了4個項目，合計面積有140萬平方米，其中商住樓2個，住宅小區1個，綜合體1個。多年的行業經歷總結起來可以概括為以下幾句話：一個定位、二項控制、三項管理、四項溝通、五項建設。
一、一個定位
一個房地產項目從立項、選地、規劃設計、建築設計、施工設計到驗收，營銷策劃推廣、銷售，以及財務、稅收籌劃管理，直至整個團隊的理念都應當緊緊圍繞項目定位這個核心展開。
房地產項目定位是指在房地產相關法律法規和城市規劃的指導下，根據宏觀發展背景，項目地段價值以及市場空間判斷，結合項目自身特有的其他制約因素，找到適合於項目的客戶群體。一個房地產企業對項目的定位不準確，無疑將把企業置於風險的邊緣。反過來，一個基於企業發展戰略而成功開發的項目，必將成為推動企業出品牌、出效益、出機制、出人才的重要推手，企業與項目之間是相互關聯、相互促進的。房地產項目的定位是企業戰略層面和項目營銷層面以及財務稅收籌劃管理的綜合考慮，關乎項目成敗和企業發展。
因此，為了做好項目定位，必須落實好以下十項工作：
- 考察、申報選址定點，對項目當地的調查要跟對企業的盡職調查一樣，要深入、細緻、全面；
- 初步擬定規劃設計條件；
- 向董事會提交項目建議書，等待批覆；
- 委託做出規劃設計方案；
- 選定項目，簽訂合作意向書；
- 初步確定開發方案；
- 申報規劃要點；
- 申報、審批項目建議書；
- 編制項目可行性研究報告；
- 申報、審批項目可行性研究報告。
以上工作至關重要，不要怕耽誤時間，做得越細越好，多跟各方合作伙伴溝通。
二、二項控制
二項控制是指成本控制和風險控制。不言而喻，成本和風險是在項目定位之後又一個制約項目成功與否的核心要素。
最大的成本控制在於設計控制，從規劃設計、建築設計到施工圖設計每個環節都必須深入推敲，而尤以規劃設計更重要，從根本上最大限度關係項目的性價比。為此，應不厭其煩地與設計院和策劃公司溝通，達到以公司意志為核心的多方統一。
至於其他的項目成本還有諸如：土地費用、斟察、設計、報建和前期工程費、建築安裝工程費及配套工程、驗收、檢測費用、銷售費用、管理費、財務費用、稅費、其他不可預見費等。
以上這些成本費用也很重要，要從各個環節加以控制:
- 一是加強團隊對公司的企業文化認同；
- 二是加強對公司員工的思想教育和廉政教育；
- 三是完善制度；
- 四是法律手段等。
關於風險控制，房地產項目開發風險主要來自於政策、行業景氣、資金、工程建造及銷售推廣等方面，其中政策、行業景氣、資金尤為重要。因此，對於政策的深入瞭解、選擇適當的入市時機和高超的資金調度能力等方面的把控是對風險控制的基本要求。處理好政策與政策之間的關係、處理好行業景氣與資金調度之間的關係是項目操盤人的基本素質。
因此，對於風險控制要做好以下幾點：
一是樹立風險價值理念，對於項目開發過程中可能碰到的各種風險有清晰的瞭解，力求在進行任何決策的時候都具備風險價值意識，時刻警惕風險，並認真做好決策前的分析工作，選擇合適的方案。同時，對整個團隊要積極宣傳風險管理的重要性和迫切性，培育和形成風險管理的企業文化。
二是建立健全風險管理機制風險預警體系，成立強有力的風險管理部門，增強管理協調能力，以籌建與完善房地產項目開發的風險管理系統，統一行使職能，實現對風險的事前防範、事中控制及事後處理。
三是完善信息網絡和共享機制，建立起一個高效的信息系統，及時掌握國家政策、市場需求、消費需求變化、客戶結構的變化情況並做好經常性的分析工作，以準確把握和預測，提高投資決策的前瞻性和科學性，以提高避免後期開發中的風險。
四是建立起資金保障的長效機制，主要表現為：
1、融資手段的多樣性。
鑑於資金對於房地產項目開發的重要性，充分利用各種融資手段，如合作投資、發行股票、聯合金融部門、財團等，堅持利益共享、風險共擔的原則充分發揮各自的優勢，特別是利用其資金優勢以尋求企業項目開發的外部資金支持，一定程度上消除房地產籌資的風險和實現項目風險的轉移。
2、財務管理的預判性
加強財務管理，利用財務管理的預測、分析、判斷及其他功能，提高財務管理水平，不斷地優化企業的資金結構。
3、企業形象的優良性
誠信經營，樹立起良好的企業形象和信譽，為加強與銀行業的合作打下基礎，以擴大房地產市場容量。
4、項目推廣的美譽性
豐富企業銷售形式和手段，如預售合同的籤授，同時加大宣傳推廣力度提高項目的知名度和美譽度，以如期完成樓盤的銷售工作回籠資金。
三、三項管理
三項管理是指工程管理、營銷管理和財務稅收管理。
1、工程管理
關於工程管理，依本人經驗，應主要注意以下幾點（一般意義上的管理不贅敘）：
- 要配備好一支工程管理團隊和設置好管理部門，設一名工程總監，下轄4個部門（因公司而異），即工程部、成本控制部、合同資料管理部、報建驗收監督部；
- 要明確管什麼，即工程計劃管理、工程技術管理、工程成本管理、工程質量與安全管理、工程風險管理、合同管理與現場簽證管理、甲供材料管理、資料文件管理；
- 要協調好五方（公司本身作為業主方，另外包括勘探、設計、施工、監理四方）責任主體的關係；
- 報建與驗收工作要協調好與政府職能部門的關係；
- 要協調好與項目施工地的基層政府、地方勢力、有關利益方的關係；
- 要巧妙、統籌利用好各乙方的各種資源，為我所用。
2、營銷管理
房地產營銷管理是房地產企業對市場營銷活動所進行的分析、計劃、實施與控制過程。其核心是在企業總體戰略規劃指導下，確定房地產市場營銷觀念和制定房地產市場營銷職能戰略。主要內容包括三個方面：
- 企業戰略規劃與營銷職能戰略制定
- 營銷管理過程控制
- 營銷管理活動實施
說到底房地產營銷是公司的一項戰略，其管理要上升到戰略高度。
具體操作：
- 一是要配備好一名好的營銷總監，下轄3個部門，即：策劃部、銷售部（銷售代理公司）、客戶關係部；
- 二是部門員工要對公司對項目的定位有高度、完整、全程的認同，要加強培訓；
- 三是計劃、任務要落實到人到每週、日；
- 四是要協調好與策劃公司、銷售代理公司（如果外包的話）的關係；
- 五是要處理好銷售政策的原則性與靈活性的關係，既要保證銷售政策的連續性和穩定性，又要隨時掌握政策、市場、項目本身情況（如設計變更）的變化及時做出調整。
3、財務稅收管理
主要包括財務管理組織機構、會計核算、財務預算管理、收入、成本費用管理、資產管理、負債及所有者權益管理、籌資管理、投資管理、財務信息管理、稅收籌劃等。
對於一個項目來說，融資管理和稅收籌劃相當重要，具體來說：
- 一是要有一名懂融資、會計、稅收，與銀行、稅務關係協調能力強的財務總監；
- 二是就公司整體財務來說，公司應設融資部與財務部，如果為了便於管理，也可以只設財務部，但應包括融資、會計、結算、稅收管理等功能，有專人負責（可以兼）；
- 三是財務部所有人員必須懂房地產財務，時時與工程部門、營銷部門溝通，隨時掌握一手情況；
- 四是合同管理，所有與公司簽訂合同的單位與個人，財務部必須有一份合同原件，財務部必須與合同單位或個人有面對面溝通，並負有監督責任，防止假合同和假公濟私；
- 五是必須參與項目前期階段工作，使項目設計、報建與財務管理、融資、稅收籌劃等有機結合，而不是事後管理。
四、四項溝通
四項溝通即：
- 政府部門溝通
- 合作伙伴溝通
- 員工溝通
- 股東（董事會）溝通
1、政府部門及相關單位
房地產開發全流程中與政府及相關單位的交道與溝通是最重要的，也是最難的，該環節關係整個項目的成敗。
房地產開發商從拿地開始到開發銷售都需要接觸的政府部門，其環節為:
第一步：土地取得
涉及部門：自然資源局、拆遷辦。事宜：投標中標、拆遷事宜、國有土地使用權出讓合同、國有土地使用權證、房地產開發項目手冊。
第二步：立項
涉及部門：自然資源局、發改委（只需備案）。事宜：房地產開發項目可行性研究報告、建設項目環境影響報告書、建設項目選址意見書。
第三步：規劃及勘察設計
涉及部門：規劃局、勘察及設計單位。事宜：建設用地規劃許可證、建設工程勘察、建設工程設計、建設工程規劃許可證。
第四步：施工準備
涉及部門：建設局、監理單位、施工單位。事宜：工程建設項目報建、委託監理單位、施工招投標、建築工程施工許可證。
第五步：施工、監理、質量監督管理
涉及部門：勘察及設計單位、監理單位、施工單位、建設局及其質檢機構。事宜：施工、監理、質量監督管理。
第六步：申請預售（商品住宅建設工程）
涉及部門：自然資源局、住建局（委）、市場監管局等。事宜：商品房預售許可證、工商備案。
其他打交道的相關單位如下：
- 城市開發辦公室（有些城市沒有要求）——開發辦是房地產行業主管單位，負責房地產資質審核、行業管理、立項審批等。
- 國土局（已與規劃局合併）——房地產項目立項後，就是土地徵用或土地劃撥。
- 規劃局（已與國土局合併）——土地徵用後的第一件事，進行規劃定點和規劃設計。規劃局是城市整體規劃的設計者，也是房地產規劃的審核人。
- 拆遷辦——徵用土地上如果有建築物，就必須拆遷。
- 綠化辦——徵用土地上如果有綠化，必須經綠化辦，對樹木進行移植處理。
- 供電局——拆除舊的各種用電，為施工單位安裝臨時用電，為業主服務，安裝生活用電。
- 自來水公司——拆除舊的自來水，施工臨時用水，安裝生活用水。
- 設計院——圖紙設計。
- 地質勘查部門——地質勘查。
- 招標辦（招標代理公司辦理）——工程建設招標。
- 審圖辦——出圖後的圖紙審查。
- 消防支隊——圖紙的消防審查。
- 建設工程質量監督站——工程報建，委託質量監督站對工程質量進行政府控制。
- 監理單位——委託監理單位對工程實施監理工作。
- 施工單位——工程的承建者。
- 市政道路管理處——對即將開發建設區內舊路拆除和對以後對新路的建設。
- 排水排汙管理處——解決建成後小區內排水，排汙與市政管理的溝通。
- 渣土辦——建築垃圾，工地土方外運傾倒。
- 建築材料、產品供商——選擇價廉物美的建築材料。
- 環保局——辦理施工階段的夜間施工許可證，建築噪音保證金，室內環境檢測。
- 氣象局——防雷接地檢測。
- 燃氣公司——為房屋配套供應管道燃氣。
- 電信局——為房屋配套提供電信信號接入口。
- 有線電視公司——為房屋配套提供有線電視接入口。
- 白蟻防治所——建築物白蟻防治。
- 房管局——房產管理。
- 抗震辦--建築物抗震檢查驗收。
- 牆改辦——牆體使用材料的控制。
- 散裝水泥辦——推廣使用散裝水泥。
- 教育局——繳納中小學危房改造費及教育配套費。
- 人防辦——繳納人防異地建設費（不可能在每棟住宅下修人防工程，否則都得繳納）
- 稅務局——納稅。
- 銀行——融資。
涉及部門單位多，手續異常繁瑣，一般人難以堅持。以上工作公司面廣、複雜，都是得罪不起的部門和單位，需配備專門班子和人員進行。不過有些工作可以由項目的乙方單位去完成。
2、合作伙伴
開發商作為一個項目的建設主體，與其緊密合作的單位有4個，即：勘測單位、設計單位、施工單位和監理單位，加上開發商本身作為建設單位即組成一個項目的五方責任主體。
- 開發商
- 勘測單位
- 設計單位
- 施工單位
- 監理單位
這五方責任主體均負有各自的法律義務和責任，終生追究。如果說上述政府部門和相關單位關係到一個項目的能不能做，那麼，五方責任主體則關係到一個項目如何做。處理好這五方的關係，開發商是領頭人，要統領協調好各方單位、管好自己的團隊，要有擔當，其中核心的一條就是千萬不要仗著自己是甲方就頤指氣使，不得人心。要時刻了解各方情況和動態，有的放矢，使各方單位心服口服。
3、員工
上述政府及相關單位以及合作伙伴解決了能不能做、如何做的問題，那麼，公司員工就是一個項目誰去做的問題，處理好與員工的關係，關心他們的訴求也是一個項目成敗的重要方面。
眾心正心體會包括：
溝通渠道
公司應有常設部門作為員工關係與溝通的主要責任機構，為員工在工作滿意度提升、勞動保障、職業心理輔導與申訴處理等方面提供幫助。同時各級管理人員同樣負有相關責任義務。
意見調查
公司可以通過定期的和不定期的書面或面談式意見調查向員工徵詢對公司業務、管理等方面的意見，員工可完全憑自己的真實想法反饋而無須有任何顧慮。這些意見與建議將成為公司在經營管理決策過程中的考慮因素。
信息溝通
為達到充分溝通的目的，公司定期和不定期地採用公司內部網、公告板、會議等渠道向員工通報公司近期的經營管理信息，所有這些信息不僅有助於員工對公司的進一步瞭解，同時對這些信息的分析與判斷也是幫助員工個人能力成長的手段。
員工建議
當員工對公司經營管理措施有不同意見，或對各項工作有獨到見解，可有利於公司改進經營管理水平、提高效率效益，則員工應及時以書面或口頭形式向主管領導、相關部門甚至公司總經理進行建議。公司非常重視員工的建議，任何有利於公司發展的建議都將被爭取實施，同時提出建議的員工亦將得到公司獎勵。
申訴程序
當員工認為個人利益受到不應有的侵犯，可按申訴程序選擇適當的渠道向公司提出申訴。申訴方式可選用面談和書面兩種形式。如選用書面方式，申訴書必須具名，否則有關申訴有可能難以得到解決。
原則上，員工的各層上級管理人員、甚至公司總經理均是申訴對象。公司鼓勵員工向直接上級反映情況，當員工認為不方便通過直接上級申訴時，可向責任部門進行申訴。
各級責任人或責任部門在接到員工申訴後將在申訴事件涉及的相關當事人中進行調查，並根據調查結果儘快做出處理決定。處理決定將通過書面或電子郵件的形式通報給申訴者、責任部門，員工如果對處理決定不滿意仍可以繼續向更高一級負責人申訴。
4、公司股東（或董事會）
在三會一層（股東會、董事會、監事會和執行層）的法人治理結構框架下，按程序開展工作。樹立股東利益至上的理念，與股東之間形成制度性溝通機制。
- 一是要敬畏公司法人治理結構，服從於三會；
- 二是要在制度框架下開展工作，不能超越於制度；
- 三是不能損害股東利益；
- 四是除了制度性的工作彙報之外，要加強與直屬領導的溝通；
- 五是在項目的運作過程中，要爭取上級領導和公司股東的支持；
- 六是要有在公司法人治理結構框架下作為執行層的擔當，為股東或上級領導對項目出謀劃策。
五、五項建設
五項建設即:
- 制度建設
- 團隊建設
- 文化建設
- 培訓建設
- 性格建設
以上內容與一般意義上的管理大同小異，在此不再贅述。
總之，一個房地產項目的開發以及與之相關的團隊建設是一項龐大的系統工程，既有系統理論的學習，更應當加強實踐操作的訓練，使工作效果和管理水平躍上一個新的臺階。
