2020年，中國樓市呈現大分化，有漲有跌。
有城市熱到被官方點名“約談”，有城市冷到需要重啟“救市”的地步。
18日，貝殼研究院發佈了一份二手房榜單盤點，其中，在房價跌幅榜單中，北京、鄭州、青島均上榜，而廊坊以8.4%的跌幅居於榜首。
十大房價下跌城市：
廊坊第一青島第二
貝殼研究院18日發佈的《2020年貝殼研究院樓市榜單盤點：二手房市場城市榜單》給出了一組直觀的數據，盤點2020不同城市二手房市場表現。
其中，在房價跌幅榜單中，廊坊以8.4%的跌幅居於榜首，山東省頭部城市青島、濟南房價跌幅分列榜單二、三位，北京也上榜。
▲圖片來源：貝殼研究院
榜單顯示，在二手房的交易量和交易額方面，一線城市優勢明顯。
58安居客房產研究院分院院長張波分析，目前一線城市除廣州外都進入到存量房市場，二手房成交量是新房的3倍以上將是常態。
▲圖片來源：貝殼研究院
從交易增速來看，強二線城市穩居前列。
二手房交易額增速最快的4個城市分別是杭州、西安、南京和成都，均超過了40%，其中杭州增速達62.2%。
這四個城市同時也是二手房交易量增速最快的四個城市。
這也說明，近年來隨著強二線城市崛起，人口大量湧入到這些城市，這些城市不僅新房快速增加，買二手房的也越來越多。
▲圖片來源：貝殼研究院
另一方面，疫情以來，樓市的一大特徵是不同城市、不同區域之間的分化特別明顯，在長三角、珠三角不少城市成交旺盛的同時，環京區域、黃河流域的不少中心城市整體較為冷清，一些城市的二手房價也出現下滑。
中原地產首席市場分析師張大偉分析，今年樓市熱點城市主要集中在華東和華南，環京和黃河流域中心城市總體較冷，其背後的核心原因還是產業和人口流動的差異。
長三角、珠三角等發達地區近年來高新產業、新興產業發展十分突出，人口流入較快，整體經濟活力高。
二手房源的交易週期代表市場的活躍程度，也代表了房屋的流通性。
其中，中山二手房房源平均成交週期逼近200天，也就是在中山賣出一套二手房平均需要近7個月。
上榜城市房源平均成交週期均在5個月以上，二手房出售難度大與城市住房供需矛盾直接相關。
▲圖片來源：貝殼研究院
另外，從二手房的交易均價來看，深圳房價自2019年9月超過北京成為第一，今年繼續保持第一。
未來中短期內，深圳市場受供需矛盾剛性約束，預計還將保持第一。
廈門和杭州均超越了廣州，分列第四、第五位，杭州位居第六。
從區域分佈看，TOP10城市主要分佈在長三角、珠三角及京津冀三大核心城市群。
▲圖片來源：貝殼研究院
值得一提的是廈門。
由於新房供應嚴重不足，大量的購買力只能選擇二手房市場，因此，廈門的二手房交易佔整個市場的比重也非常高。
貝殼研究院的數據顯示，今年廈門二手房交易佔比達到了66.7%，僅次於北京和深圳，高居全國第三。
天津樓市冷清
銷售蹲守售樓處
二手房價格下跌的城市，整體樓市也不樂觀。
社科院《中國住房大數據分析報告（2020）》顯示，城市房地產市場分化較為嚴重，與歷史高點相比，20個城市下跌超過10%，其中9個城市距最高點房價調整幅度均在15%以上，廊坊市最高下調幅度達46.9%。
分區域看，跌幅超過15%的城市分佈於京津冀（4個）、北部灣（1個）、大灣區城（1個）、山東半島（2個），滇西（1個），北京是唯一的一線城市。
▲數據來源：緯房指數研究小組
根據報告，截至今年10月，天津相較2017年3月最高房價時點，跌幅已高達21.8%。
近日，走訪天津市多個區調查發現：售樓處冷清、價格折上再折、銷售人員蹲守截客……
似乎已是現階段天津新房市場一個真實寫照。
“現在我身上還有幾百萬任務沒有完成，靠蹲守還多少有點用。”
當踏出和平翰林公館的售樓處時，一名略有些靦腆的小夥子叫住了記者，說：“來我們這裡看看吧，我們樓盤各方面質量也很好。”
他自我介紹道，自己就是在售樓處外截訪競品客源的，每天在別家售樓處外等待，希望能攬來幾單生意。
在離天津核心區稍遠的位置北辰區，來到了該區的新城悅風華售樓處，這裡並不熱鬧，簡單登記後等了一會才有銷售人員到來。
銷售人員介紹，這裡優惠過後的銷售均價大約在15000元/平方米。
“這套106平方米的戶型總價是184萬元，現在有9摺疊加2%的限時優惠，優惠過後總價是162萬元。”
該項目是此處的一個大盤，前期已有開發完的社區，當記者詢問先期開發項目的價格時，銷售人員大方表示：“現在的房價確實沒有2017年高了，直接一點說，如果今天這裡坐滿了人，我們是不會給您優惠的。”
河東區情況也是類似。
在該區的路勁太陽城，銷售人員表示98平方米的戶型總價在265萬～275萬元之間，單價約27000元/平方米。
相較同社區之前已開發完成的房源，路勁太陽城當前的售價和2017年比也是微降的。
該銷售人員表示，“現在肯定不能和當年高點的時候比，不過您能看出來天津的房價現在已經到了穩定的時候了，甚至可以說馬上觸底了，所以您現在買還是很合適的，並且我們這裡離天津站特別近，很多外地落戶的人員在北京上班都會選擇我們這裡。”
銷售人員們口中的高點便是2017年天津樓市火熱期，彼時的一房難求與此時的冷寂形成了鮮明對比。
據報道，2017年天津市武清區某項目開盤現場，售樓大廳內人頭攢動，氣氛火熱，項目沙盤周邊圍滿了人。
一名購房者因為沒有選到心儀房屋而埋怨道：“咱們這不就是過來搶剩飯的嗎？”，另一位與他同行的購房者自我安慰地說：“能搶到剩飯就不錯了。”
全國居住價格連續9個月下降
北京房租跌幅進入前五
與此同時，根據國家統計局數據統計，我國居住價格指數已經連續下降了9個月，其中最重要的構成便是房租，北京成為租金跌幅前五的城市（5225012 com）。
“CPI價格數據公佈後，引起大家的關注，今年以來CPI漲幅整體為前高後低，11月同比下降0.5%，這也是繼續2009年後，11年來首次出現下降。”12月15日，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會，國家統計局新聞發言人付凌暉如此表示。
11月，除了食品菸酒類價格同比下降0.7%外，同樣搶眼的還有居住價格下跌0.6%。
在居住價格的統計項下並不包含房價，主要構成有租賃房房租和水電燃氣價格，11月兩者同比皆下跌0.9個百分點。
和居民消費價格指數整體11年來首次下降不同，在統計的2020年中，居住價格已經歷了長期的下行。
國家統計局數據還顯示，2020年1～11月的房租價格同比跌幅為0.5%。
此外，貝殼研究院數據顯示，從租金水平來看，2016～2020年的11月平均月租金保持四連降，達到近五年最低。
2020年11月重點城市平均月租金為42.2元/平方米，環比微漲0.4%，同比下降2.7%。
貝殼研究院高級分析師黃卉表示：“租賃市場在9月轉入淡季後，掛牌均價在9月、10月連續下降，11月有小幅回升。自2月以來，業主出租預期出現第二輪小幅回升，雖然部分城市出現疫情反彈，但有賴於精準防控，業主出租信心有所提升。”
地域方面，根據諸葛找房的統計，從環比上漲城市來看，11月租金環比上漲的TOP5城市為成都、珠海、泉州、江門、中山。
疫情後，租賃市場受衝擊較大，其中成都受到成渝都市圈利好的帶動，租賃市場活躍度較高。
珠海作為粵港澳大灣區的重要城市，租賃市場表現良好。
從環比跌幅TOP5城市來看，11月租金跌幅前5城市分別是太原、石家莊、溫州、北京、烏魯木齊。
北京受到疫情反覆的影響，加上現階段進入行業淡季，市場活躍度呈現持續下降趨勢。
結語
有人會問：2021年的樓市，變冷還是升溫？
估計多數人的預測是：比2020年冷一些。
因為最近一段時間，樓市的“壞消息”層出不窮。
一會兒是強調“時刻緊繃房地產調控這根弦”，一會兒是把房地產稱為最大的“灰犀牛”，另外，在三道紅線的壓力下，房企融資額在下降。
但情況可能未必是這樣，因為還有一個邏輯，決定了樓市不可能太冷。
這就是：2020年狂飆突進的地方債，大概率在2021年“降低發行增速”，因為債務率已經逼近警戒線了。
所以：2021年樓市沒有變冷的條件，比2020年適度回暖，是大概率的事件。
