4月已經過去了，相信你不太會懷念它。
撇開還算正常的1月不談，從2月份到4月，樓市在起起伏伏中走過了一整個季度。從2月的成交量創下歷史最大跌幅，到3月傳出回暖聲音，再到4月深圳出現“喝茶費”被約談、出現局部暴漲被嚴查。
很多朋友看不清楚眼前的局勢究竟是怎麼了，其實看不清的是市場的翻來覆去，樓市內在分水嶺卻在今年顯得尤其清楚。
疫情是房價的“試金石”
自2016年正式實施“房住不炒”以來，房價高昂的頭顱就慢慢低了下來。呈現出的結果是：“一線、準一線率先不溫不火；四五線逐漸銷售乏力；二三線普遍火爆依舊，甚至延續到了19年”。這個現象並不奇怪，一線城市作為樓市風向標最先受到壓力。四五線在16-17年裡過度開發，棚改一撤隨即轉冷。而二三線相對充足的需求與穩定的供地量，反而形成了始終供略低於求的局面，市場長期保持火熱，也成了大型房企18-19年間出成績的主戰場。
但這樣的局面顯然維持不了多久，即便沒有年初的這次特殊事件。對於大部分三線城市而言，常住人口增加值是極低的，甚至是淨流出狀態。這意味著沒有外來需求進入時，本地需求必然是有天花板的，四五線已冷淡一兩年就是最好的佐證。從19年下半年開始，我們也看到了，需求不足導致大量的三線城市庫存量出現上升，去化週期不斷拉長，出現滯銷現象的樓盤越來越多。而一線與準一線需求始終在疊加，爆發是早晚的事。至於二線，核心區域也將會持續呈現需求旺盛的局面。
所以，疫情是“房住不炒”下的一顆試金石，它測試出了每一座城市、板塊所對應樓市應有的發展軌道。
財富是房價的“墊腳石”
根據央行《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》，戶均總資產達到317.9萬，中位數為163萬。結果很清楚了，平均數超過中位數將近一倍，顯然頭部人群拉高了整個平均值，但中位數表明實際大部分人的資產就是有1套房+少量存款，這才是現實。調查也指出：前10%家庭資產佔全民資產的47.5%，前20%佔63%，比如北京戶均資產達892萬，上海戶均資產達806萬，遠高於其他一些區域。這還是總資產，沒有計算負債。再來看淨資產構成。前10%家庭擁有全民49%的淨資產，前40%擁有全民82.6%的淨資產。
那麼根據這個我們就非常容易理解深圳這次房價局部飆升以及豪宅熱銷超過普宅的原因了。
沒錯，對於至少60%的家庭而言，他們是沒有能力再次購房的，甚至對於80%的家庭而言都是如此。因此這部分中位數及中位數以下的群體，總資產中75%以上的比例就是手上那一套房子，哪有能力再次購房。只有頭部10%的群體才有這個能力再次購房，這部分群體主要集中在一二線城市，並且他們還根本不缺房。那麼其目的就很明顯了。
所以我得出這樣一個結論：一二線城市房價更多來自頂富驅動；三線依靠中產驅動；四五線依靠普通收入者驅動。
預期是房價的“壓艙石”
為何各路專家齊說一二線房價還會漲，人口也好、產業也好，歸根結底是市場普遍預期 。為什麼專家說“房價不可能大漲也不可能大跌”，房住不炒也好，房產涉及眾多產業鏈也好，歸根究底是政策預期。
在上有政策預期，下有市場預期下，房價會平穩發展這是必然。但結合第二大點來看，形勢便更加清晰了：一二線“看漲多於看跌”的市場預期+頭部群體“抗跌押漲”情緒+政策預期，註定了大部分區域上半年都會回暖，甚至局部出現不合理增長。因為這個不受普通階層控制。
而四五線取決於普通購買力，受收入下滑預期+“看跌多於看漲”的市場預期+前段時間增長過猛透支房價空間與需求，大概率回暖要到下半年，房價上漲壓力巨大。至於三線城市，是5種城市能級中差異最大的，要看是趨向二線發展，還是經濟水平當量貼近四線。
之所以寫下這段話，當然不是房託的原因。只對還未買房且無房且處於觀望中的朋友一個個人分析：一二線與強三線優質區域樓市正在“難以阻擋”的回暖，連燕郊這樣過度開發、前段時間還在0元拋售的區域，限購政策都已“名存實亡”，可見今年整體形勢確實不樂觀，樓市成了“避風港”。
地方嘴上強調“房住不炒”，身體卻在默許行動了。雖然目前還侷限在一二線和三線城市的核心位置，但也恰恰表明各類城市非核心位置對於剛需而言，真的出現機會了。所以，咬咬牙能買也真的需要一套房的朋友，該行動看看房了，買房時機不遠了。這是忠告。
@xi說樓市 點點關注，點點收穫。
