4月20日），央行公佈了最新貸款市場報價利率，1年期LPR為3.85%，
5年期LPR為4.65%，分別較前值下降了20基點、10基點。很多媒體都把此信息解讀為，近5年以來的最大降息，全面利好各級市場。振臂歡呼著眾，中介們更是在朋友圈借勢炒作，“房價迎來重大利好”。
早在3月底，子木就寫過一篇市場觀察文，陳述了目前全國主要城市的房貸利率都在下滑的事實，而且4月20日5年期LPR（房貸利率）必將下調。
這是疫情之下，應對經濟形勢的正常操作，不必過分解讀。
而且之前給的空間是20個基點，這次5年期下調10基點，說明當局對房地產的態度是一如既往地“剋制”，這也是對前幾天，政治局會議重申“房住不炒”的響應。
可以看到，現在中央對樓市信貸政策的調控，已經研究出了「慣用套路」：
在堅定“首付比例”不動搖的基礎上，不斷下調房貸利率。這樣做，既可以有效防止炒房客肆意踩踏市場，又可以引導剛需入場，穩住樓市。
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精準微調
怎麼理解呢？
我們都知道，購房調控政策裡，關於限貸的部分主要是兩個，首付比例和房貸利率。
購房首付比例，代表的是購房槓桿，例如你有100萬，首付比例是50%，你能買到200萬的房子，如果首付比例是20%，你就能撬動500萬的房子，它是炒房客關注的主要因素。
利率主要體現在購房成本上，通常起到的作用是信號傳遞。例如這次下調了10個基點，按照100萬的商貸來說，也就是每個月省60塊錢，但在市場眼裡，這就是通知大家入場接盤的信息。
當然利率多次下調，也會造成量變，例如2015年，房貸利率從5.9%多次下調至4.9%，100萬的房貸總利息相差20萬。配合下調首付比例，創造了上一輪牛市。
首付比例和利率的關係，相當於鬧鐘裡的時針和分針。
首付比例和利率同時拉低，房價必大漲，首付比例和利率調高，樓市就進入了寒冬。目前，當局採取的策略，就是“時針不動，撥動分針”，進行「精準微調」。
這段時間你會發現，因為擅自作主撥動時針，下調首付比例的城市，均被中央強制約談了，政策“一日遊”新聞屢見不鮮，正是「精準微調」的結果。
“時針”的大手靠政策，“分針”的決定因素則來自於市場實際情況。而且按照目前情況來講，未來房貸利率會長期處於“一路向下”的趨勢中，難以掉頭。所以二手房合同轉換選擇LPR利率定價，怎麼都不會虧。
這個結論目前也是飽受質疑的，很多讀者在後臺留言，為什麼LPR利率會一直下滑，銀行這種從來不做虧錢買賣的機構，怎麼會好心給大家不斷降低房貸利息？關於反面論調的文章也非常多。
其實這不是銀行所能決定的，房貸利率從“脫鉤基準，改為LPR定價”那一刻開始，它的命運就交給了市場。在利率市場化的過程中，沒有太多針對普通房貸戶的陰謀在裡面。
接下來，子木再擬一文，幫助大家從各個層面認識LPR利率持續走低的事實。這對目前在LPR利率和固定利率之間徘徊的讀者很重要。
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迫不得已
LPR利率，最早出生於1933年的美國。
當時美國正遭遇金融泡沫破碎後的“大蕭條”時期。那場災難遠比現在疫情嚴重的多，股市大崩盤，3年內美國非正常死亡人數高達700多萬，絕大多數是因為自殺和營養不良。
那時候美聯儲決策出的利率水平，並不能有效地幫助企業和商業銀行。利率高了，企業不敢貸款，利率低了，商業銀行惡性競爭，大量倒閉。
為了結束紛爭，美聯儲推出了LPR利率制度，由30家銀行提出報價LPR，統一面向市場。隨後美國在1970年兩次石油危機後，正式通過LPR進入利率市場化進程，長達17年。
隨後日本、印度、中國的香港、臺灣也學著美國開始利率市場化，時間都在10年以上。
現在我們學美國，開始讓利率市場化，也是出於基準利率牽連的東西太多。每次央行調基準利率，都是前怕虎後怕狼，無法對市場經濟起到真實有效的調控。
例如之前房貸利率、企業貸款利率均和基準掛鉤，央行想刺激經濟，調低利率把錢輸送到小微企業頭上，結果房貸利率也跟著降低了。
購房者還的貸款數額整體下降，這個涉及幾十萬億資金的債務大盤，銀行根本承受不住。
所以利率市場化的好處是，貨幣可以根據市場的實際情況自行調節利率水平，讓經濟對利率的變化更加靈敏。
這就像你去市場買土豆，原來土豆的價格是市場的大老闆說了算，而現在，你一顆土豆賣多少錢菜場老闆不過問，只要有人願意買，你能賣出去就行，市場說的算。賣菜的人少了，物依稀為貴，白菜價格自然哄抬升高（願意借出錢的人少了，利率升高）。
所以我們得出的結論是，LPR利率水平取決於資金價格，錢多了大家借錢容易，利率就會降低，錢少了借錢難，利率就會上升。
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長期走勢
基於此，我們從不同角度分析中國利率的長期走勢。
如果你關注全球經濟市場，就會發現，世界上所有發達國家的市場基準利率，都要低於新興發展中國家，為什麼呢？
這就是上面所講的，利率是資金價格的體現，發達國家的資本是過剩的，錢更容易借到，利率水平自然較低。唯有這樣，才能保證資本的正常流動。
數據統計，2019年以來，已經有超過35個經濟體處於降息週期。甚至有些國家出現了存款負利率的現象。原因很簡單。
把錢放在銀行，銀行運轉資本無法增值或者生息能力太差，就會虧損，還不如讓人們多持有現金去消費或者投資。
如果未來我們造不出當年像汽車、飛機、智能手機這種跨時代意義的科技產品，未來的幾十年裡，全球利率下降趨勢只會越來越嚴重。
之前早已達到極限的北歐、日本已經進入負利率，美國一直利用自己霸主地位維持微弱的正利率，在這次疫情衝擊下也進入負利率，這都是全球經濟衰退的表現。
中國目前正在從中等國家向發達國家長途跋涉。事實上，單純經濟水平這個指標講，北上廣深已經達到發達國家水平（社會福利還差許多）。
在長途跋涉的路上，我們的資本一定會從稀缺逐漸走向過剩，利率水平隨之會處於長期下降的趨勢。從近期的大基建計劃和一輪接一輪的放水可以看出，資本過剩的趨勢已經氾濫眼前。
當然中國還有內需市場、一定可挖掘的城鎮化率，一帶一路的兄弟國家，這幾張王牌，可以延緩利率過快下滑的趨勢。
從圖中可以看出，90年代，那時候我們的利率水平在10%左右，30年後的今天，我們的利率水平在5%左右，這都是發生在眼前的事實。而且從去年利率改革開始，5年期的LPR已經連續4次下調。
除此之外，我們因為長期處於追求GDP的社會經濟環境中，債務問題嚴重。數據統計，實體經濟接近90%的融資仍然依賴於債務融資。再加上居民槓桿和地方政府槓桿，我們對低利率的需求將越來越強。
用《勉諭兒輩》中的一句話總結，就是“由儉入奢易，由奢入儉難”。
4
格局
綜上所述，無論是中國走進利率市場化進程，還是為了促進實體經濟發展，或者是債務型經濟對低利率的追求。
在宏觀經濟條件允許的情況下，中國LPR利率在未來很長一段時間內，將會逐步走低。
LPR的出臺也是為了提高經濟運行對利率工具的敏感性，讓我們的大國路走得更順暢一些。而在此階段讓大家更換存量房貸款合同，也是為了動員大家配合走好這一步。所以，用自己的小心思揣摩什麼陰謀論，格局有些小了。
換句話講，這點兒小錢的讓利，對於利率市場化帶來的好處來講，簡直不足為道。
但我唯有擔心的是，利率下行會帶來一批投機客從中進行“機制套利”，從而毀掉市場。例如近段時間，一些深圳企業主利用對小微企業的扶持政策，從銀行拿到低息經營貸款套現炒房。房價大漲，深圳市場哀聲載道。
這無疑於給深圳年輕人心上插了一把刀。
我一直認為，深圳建設的是“中國特色社會主義先行示範區”，“中國特色”絕對不是炒房，而是全國年輕人的創造力和共同努力的結果。
否則，我們根本不用利率市場化，直接墜入負利率時代。
來源：子木聊房
