撰文 | 江珊
來源 | 選址960
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錦和商業IPO闖關成功，或將為更多「二房東」打開希望之門。
2020年4月21日，上海錦和商業經營管理股份有限公司（下稱「錦和商業」）正式在上交所掛牌，股票代碼為SH.603682。除去發行費用等，錦和商業本次上市募資淨額為6.85億元，發行後市盈率22.28倍。
錦和商業專注文創園區運營，主營業務為產業園區、創意產業園區的定位設計、改造和運營管理，於2007年起便進入該行業。2019 年，錦和商業實現營業收入 8.22億元，同比增2.75%；歸母淨利潤1.79億元，同比增1.17%。
承租運營24個文創園
錦和商業以三種模式運營園區：承租運營模式、參股運營模式和委託運營模式。其中「承租運營模式」是絕對主導，佔據其營收規模的96%以上。
所謂「承租運營」，即以租賃方式取得既有建築（群）經營權，將該建築（群）整體進行重新市場定位和設計，將其打造為符合目標客戶群辦公和經營需求的園區，最後通過招商和後續運營獲得租金收入和物業管理收入。
圖：承租運營模式
通俗的說，就是把舊廠房或寫字樓長租下來，進行改造後更新為文創園區，然後租給企業。這一模式的主要收入來源於租賃收入，本質上是「二房東」生意。
截至招股說明書籤署日，以「越界」系列園區為主打，錦和商業共承租運營園區 24 個，可供出租運營的物業面積約53萬平方米，參股運營項目2個，受託運營項目2個，業務區域涵蓋上海、北京、南京、杭州、蘇州等城市。
錦和商業在營項目包括：越界創意園、航天大廈、越界·田林坊、越界·錦繡工坊、越界·500視覺園、越界·智造局、越界·X2創意空間、越界·智匯園、越界·樂平方、越界·X2創意街區、越界·智慧谷、越界·世博園等等。
根據招股書披露，其物業出租方包括上海精密計量測試研究所、上海航天工業（集團）有限公司、上海華新電線電纜有限公司、上海航天控制技術研究所、上海郵政實業開發總公司等，錦和商業的承租期一般在15-20年，多數項目可以在承租當年或次年實現盈利。
錦和商業預計，2020年1-3月，公司歸母淨利潤為3411.45萬元至3770.55萬元，同期變動幅度在-2.4%至7.87%間。
「二房東」上市開閘？
值得關注的是，歷時近6年，兩次被否，錦和商業的上市之路充滿坎坷，而此次「闖關成功」可能也為其它二房東打開「希望之門」了。
錦和商業成立於2007年5月，2012年完成股改，自此踏上了IPO征程。據媒體梳理，從2014年起，錦和商業6次遞交招股書，於2016年、2017年兩次被否，期間遭平安創新資本等多名股東退出，此次屬三闖發審。
回溯IPO之路，錦和商業上市的障礙包括土地使用合規性、關聯交易以及經營模式的核心競爭力等，這也是眾多「二房東」們面臨的普遍問題。
首先是土地使用合規性。根據招股書，錦和商業承租運營的 24 個園區項目中，9個園區承租的建築物所在土地為物業產權方以劃撥方式取得，15 個園區(含部分園區的土地為物業產權方以劃撥方式取得)承租的建築物所在的土地使用權實際使用情況與規劃用途不一致。
其次是關聯交易問題。越界創意園是公司收入貢獻最大的單個項目，近4年間其佔公司的營收佔比達到20%-30%間，但越界創意園的物業出租方是錦和商業的關聯方廣電浦東，錦和商業是否存在依賴關聯方的情形是關注重點。此外，運營商能否在租金以外拓展更多收入來源，真正體現運營價值也是被關注的焦點。
隨著錦和商業的成功上市，這些障礙似乎被掃清了。
值得關注是，另外一家文創園區運營商、同位於上海的德必文化也披露了招股書，擬募集資金5.7億元，申請創業板上市。信息顯示，截至2019 年9 月30 日，德必文化承租運營園區共40個，受託運營園區共3個，參股運營園區共3個，主要佈局在上海、北京、南京等地。
