业内人士认为，济宁市的房地产市场，正由增量房逐渐转入存量房时代，房屋中介行业可能也要出现新的变化。对于存量房时代，购房者对房地产中介的服务质量要求更高，而现有的中小中介面临管理制度不规范，部分中介或将面临关门的局面。
一、公办小学不再是唯一选择，新城区二手房抢手
“不少购房者购买学区房其实只为了一个‘户口’，所以小面积、低总价的房源很受欢迎。”某房产中介表示，现在济宁市实行重点学校“外迁”政策，且一套房屋5年内只有一个上学名额，部分年龄老、面积大的老旧学区房，并不是那么好卖。一些面积在90平米以上、单价9500元/平方米以上、房龄30年以上的房源成了二手房市场上的“老大难”。这部分房源的总价都超过了85万元，按照最新的政策，最低首付也要近30万元，且因为房龄太老，贷款时间也会大大缩短。此外，一些居民也愿意让孩子读优质民办学校甚至双语国际学校，公办小学并非唯一选择。
相对老城区的老房子，新城区的新房源也很受刚需族的追捧，以太白湖新区、任城大道以北、火炬路以东的区域为例，这些区域的二手房屋价格约在每平米7500元，少数小区超过8000元，且建造时间短，可算二手房中的新房源，远低于城区八九千元的老房子，因此交易量每月递增。
二、新房交易量渐增，二手房微下滑
今年年初至10月份，济宁市二手房价格、交易量都略高于新房市场。以城区为例，二手住宅交易价格为7500至12000元不等，而新楼盘开盘价则为7500至11000元不等，虽然价格相差不多，但二手房由于是现房、周围配套设施完善，交易量略高于新房。此外，从今年10月份数据显示，我市新房交易量明显高于二手房，新房市场的销售价格比二手房销售价格微涨0.3%至0.7%。例如，10月份新建商品住宅销售价格指数环比上月增长1.9%，二手房则增长1.4%；144㎡以上的新建商品住宅销售价格环比上月增长2.2%，二手房则增长1.5%。
“二手房下降属于必然，前几年开工建设的期房都在陆续交房，曾经的刚需族也不再观望，积极选购房屋。还有一部分‘棚改’居民手中有钱了，购买房屋也是必然。”城区某二手中介说，政府逐渐完善二手房交易市场，不管是政策、交易方式还是从业人员方面，都会陆续出台严格的规定。
此外，新楼盘与二手房中介经营模式也发生着改变，新楼盘采用样品房、沙盘、实地勘察、视频演示等方式向购房者传递信息，达到最佳感受效果；但二手房市场依然是以打电话、进店询问、联系房东看房等传统方式卖房。以二手房实景照片为例，目前一些中小房地产中介仅限于使用手机拍照，而在一、二线城市，中介会聘请专业的摄影师拍摄。有时还通过VR技术实景看房，让买房者先体验再实地看房，这也是我市房产中介市场营销缺失的方面。
三、互联网中介抢占市场，传统门店遭冲击
随着互联网中介的不断完善，“低佣金战术”在市场涌现。例如“新上线的以互联网为平台的一元房产”所采用的线上服务理论对以往传统门店中介所带来的冲击相对于购房者和业主来说波动还是比较小。
一元房产所实行的0中介费用、保障自身网站发布的房源为个人真实房源和传统门店中介常见专人带领直接看房的2%、1%的佣金费率对购房者和业主的心态产生了一定冲击，购房者和业主内心会认为0中介费的一个措施对自己的需求来说是百利而无一害的，但是对互联网的这种新型线上平台同样会产生自己的信息是否安全、交易环节是否合法、安全等问题。
而相对于互联网平台，购房者和业主更倾向于传统门店中介的原因就是认为有所保障，有专人带自己看房，合同比较规范，自己所出的佣金相当于花钱买份保险，正因为这种观念也促使互联网模式的平台在前期的发展并不简单，但可以预判的是互联网模式的平台在后期发展的潜力是无穷的。
四、中介人员实名服务，严厉打击恶意炒房
“目前，济宁市的房地产市场，正由增量房逐渐转入存量房时代，房屋中介行业可能也要出现新的变化。”业内人士表示，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，也指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。在存量房时代，购房者对房地产中介的服务质量要求更高，而现有的中小中介面临管理制度不规范，真房源理念落地难，业务链条过长，且环节琐碎，人才培养留存难等痛点。
济宁市将建立健全房屋中介机构和从业人员执业资格、信用管理制度，建立并严格执行中介人员实名服务制度、服务项目明码标价制度。制定违规处罚的具体措施，督促并引导房屋中介机构及从业人员依法经营、诚实守信、公平交易，维护当事人合法权益。同时，我市还将对违法违规的中介机构和从业人员加大查处力度，责令限期改正，并记入信用档案；拒不改正或情节严重的，按照有关规定取消网上签约权限，并依法作出罚款；对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构，依法将其清出市场。此外，各地还将严格落实中介机构备案制度，积极推行中介人员实名服务制度，全面推行存量房交易合同网签，建立健全交易资金监管制度，加强中介行业信用管理。
