華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李凱旋 李未來 北京報道
從行業興起到野蠻生長再到“爆雷”不斷，長租公寓這個行業用了不過短短几年的時間。成功的長租公寓品牌各有特點，而“爆雷”的長租公寓品牌大多折戟在“高收低租”和“長收短付”的運營模式上。最終，長租公寓打造出來的“資金池”難以為繼，“爆雷”也開始出現。
業內認為，我國的租賃需求在不斷上漲，這個市場有著萬億級的紅利。然而，住房租賃行業的行業標準長久以來處於空白狀態，這也使得一些長租公寓品牌“鑽了空子”。近期，相關部門發佈了《住房租賃條例（徵求意見稿）》，擬在租金貸、裝修等方面對住房租賃企業做出監管，竭力保護承租者的利益，目前該條例向社會公開徵集意見階段已經結束。
“爆雷”現象不斷
2020年，野蠻生長的長租公寓行業“爆雷”現象不斷。《華夏時報》記者在經過統計後發現，2020年，長租公寓有超過35家品牌出現了“爆雷”現象或嚴重資金問題，其中包括上海嵐越、杭州友客等品牌。
值得關注的是，相繼出現“爆雷”的多家長租公寓其經營模式大體相同，即高收低租。在這種經營模式下，長租公寓付給房東的租金高於租客租金。另一方面，許多“爆雷”的長租公寓採用長收短付的模式，通過“年付租金優惠更大”這一方式吸引租客一次性付清較長租期的房款，但卻用月付的形式對房東進行房款支付。
在“高收低租”和“長收短付”的模式下，長租公寓企業內部自然形成一個“資金池”。而擁有了“資金池”的長租公寓則開始繼續生長，不斷擴大規模或者進行金融投資。然而，行業的風險在這種模式下也開始滋生，最終，有品牌難以維繫這種高收低租模式，出現了“爆雷”現象。
同時，也有不少長租公寓品牌，向租客推銷與個人徵信掛鉤的“租金貸”。在長租公寓出現“爆雷”後，租客不僅“無家可住”，還需要償還高額、高利息的租金貸。
面對亂象，9月7日，住房和城鄉建設部公佈《住房租賃條例(徵求意見稿)》，共計8章66條，內容涵蓋加強對承租人的權益保障、對租賃機構的監管以及對租賃企業的扶持力度等內容。該《條例》向社會公開徵集意見，意見反饋截止到2020年10月8日。
萬科長租公寓BU首席合夥人兼總經理胡冬華近期公開表示：“從整體的市場容量來看，長租公寓是目前仍存在政策和人口雙紅利的行業。無論在租賃人口、租金水平的穩定增長上，還是在長週期裡，我們都認為，這是一個萬億級的市場。”胡冬華認為：“從目前機構化的發展程度來看，我們還處於非常初級的階段，我國最長的企業化長租公寓運營機構年齡還不滿10歲，成為‘時代的租賃企業’不是一蹴而就的事。”
行業亟需得到規範
“到2020年為止，這是我國真正把租賃住房當成一個行業來看待的第四年。從宏觀層面上看，我國的住房租賃需求仍在增長。而對於整個住房租賃行業而言，需要加快租賃住房法律體系建設。”龍湖冠寓發展部總經理張智聰如此認為。
的確，租賃行業盤面如此之大，但卻沒有相關的行業標準。有專業人士認為，《住房租賃條例（徵求意見稿）》體現了國家整治行業亂象、為承租者“掃雷”的決心。
文件顯示，當住房租賃企業有以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租賃貸款、以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃貸款、在住房租賃合同中包含租金消費貸款相關內容等情形時，將由房產管理部門予以警告，責令限期改正。若逾期不改正，將面臨停業、或罰款等處罰。情節嚴重的，則由市場監督管理部門吊銷營業執照。
此外，文件還擬對行業的出租和承租作出相關規定，表示出租房的室內裝修應當符合國家有關標準，不得危及承租人的人身健康等。“總體來看，本次意見稿對於租賃的規範更為全面和細緻，對於目前常見的侵害到租賃關係人的事項進行了明確規範，該文件還可更有效地指導各地落實更為本地化的租賃類政策。”58安居客房產研究院分院院長張波說。
行業該如何破局？
值得關注的是，在一些長租公寓不斷出現“爆雷”的另一面，也有一些長租公寓品牌越走越穩。面對巨大的市場空間，部分企業已經研究出了適合自身可以“走通”的道路，並對這個領域“圖謀深遠”。
據萬科方面調研，北京目前有860萬人需要住房，合格的租賃房是430萬套，其中只有250萬套是合規的，北京在不斷地清除小產權、地下室等。調研發現，250萬套的人均租金是7000元。大部分人群認為花30%的收入去租房比較合適，即3000元。
萬科集團副總裁、北京區域首席執行官劉肖近期公開談道：“萬科的團隊給自己的要求是有沒有能力在北京給年輕人提供3000元的租房，前提是40分鐘坐地鐵可以到達他的辦公室。不僅提供租房，還提供配套設施、服務。”其表示，滿足上述要求必須在三個地方做到才能實現，一是綜合成本低，二是產品評效高，三是社群運營。北方萬科團隊目前找到的解決方案是——集體土地。
據介紹，萬科泊寓已進入33個城市，開業門店365家，房間數量超13萬間，平均出租續租率55%，客戶滿意度實現95%，上半年營收10.5億元。
“2020年，龍湖冠寓爭取開到10萬間。未來，我們還會把握機會，把中資產和重資產的比例再做一些優化。”龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉表示。
“龍湖冠寓可持續的重要邏輯則是龍湖的穩健經營。龍湖集團有著非常優異的信用基礎，資金成本比較低，這也使得龍湖集團的抗風險能力較強。除了通過市場化行為快速獲取房源進行存量改造經營之外，龍湖冠寓也和政府進行了大量的合作，協助地方解決了人才安居問題。”張智聰向《華夏時報》記者說明了龍湖冠寓可以穩健運營的根基。
空白研究院院長楊現領認為，長租公寓的運營本質是慢生存策略，需要時間來沉澱，也需要更長的時間與業主和客戶建立穩定的租賃關係，為業主和客戶提供優質的服務，創造長期的價值。
