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土拍亦是如此，在出结果之前，你都不知道意外和惊喜哪个来个早。
鹿城行政副中心+未来社区+双名校的影响力，让沉寂多年的城西，在今年一下子成为热点，且强势而迅猛。
但万万没想到的是，位于原黄龙商贸城地块西南角的瓯浦垟街坊A-40地块，给别人感觉是一宗不太理想的城西地块，但今天也能以平稳的溢价成交！
刚刚，该地块出让，经过41轮，最终由慈溪市涛悦置业有限公司（碧桂园）以12.98亿元竞得，溢价率10.2%，成交楼面单价7805元/㎡，（未包含人才用房及幼儿园成本）。如果计入人才用房和幼儿园配建成本，楼面价将更高。
成交截图（来源：浙江省土地使用权网上交易系统）
该地块位于温州市鹿城区黄龙单元，具体位置：东面为南山东路及黄龙康城，南面及西面为南山西路，北至东瓯路。
地块区位图（来源：楼市温州）
计入容积率指标的地上总建筑面积≤171614㎡，其中各兼容功能的面积≤51484㎡，容积率为1.5-2.4，建筑密度≤35%，绿地率≥30%，建筑高度≤80米（且住宅建筑≥24米）。
地块信息图（来源：浙江省土地使用权网上交易系统）
地块需配建一处政策性住房（人才住房），建筑面积≥17200㎡，套数≥172套。政策性住房在取得预售证后12个月内以指定价格销售给市、鹿城区政府指定销售对象，销售所得价款（含全装修价款）由
房地产开发企业以政府指定的单位名义缴入市财政局专户；逾期未完成销售的，剩余房源和相应的车位一并无偿移交给市、鹿城区政府指定单位。地块需配建一处12班幼儿园，用地面积不小于6010㎡，建筑面积不小于5070㎡。地块需配建公交首末站，用地面积≥4000㎡，建筑面积≥250㎡。
地块内须建设菜市场一处，建筑面积≥2000 ㎡，无需移交，可以整体转让，不可以分割转让。
该地块受让人需有偿代建地块相邻的5条道路（瓯浦路、瓯浦中路、南山西路、南山东路、东瓯路）、2个绿化带（A-43绿化带、A-18-2绿化带）和双桥河。
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说到城西黄龙单元，就不能不提集新未来社区。今年3月3日全省扩大有效投资重大项目集中开工仪式已经圆满结束，这意味着未来社区真的就近在眼前，马上就要落地动工了！
温州市总共有4个社区，入选浙江省首批未来社区试点创建名单，鹿城区的集新社区就是其中之一，并已成为首个亮相的未来社区，目前一、二期地块均已挂牌，分别将于5月9日和4月24日出让！
集新未来社区总投资达163亿，规划总用地面积67.73公顷（1016亩）。这片“未来城市”，是连缀温州西优发展的一个突破口，是市域战略性的转合枢纽。根据设想，它将成为温州在中央绿轴、滨江商务区等既有成熟载体之外，“谋划承载新功能、新发展模式的突破所在”。
同时其中关于公共设施配套方面，将利用现有办公楼资源，通过引入鹿城区部分行政和社会管理部门，打造鹿城行政副中心，突出本未来社区的创业场景和社会智力场景。
而最受关注的学校布局方面，集新未来社区规划有一处42班初中和24班小学，拟为温州市实验中学分校及附小，并在C26地块内布置有一所幼儿园。
如果行政副中心+名校双学区确实落地，或许周边规划范围内将会是继温州六中学区房后，新兴的温州单价天花板片区。
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今天出让的地块，位于黄龙康城西南侧，景山北侧，距离黄龙商贸城未来社区地块也不远，直线距离约1公里左右。但是无论是楼面起价还是封顶价都与周边其他项目差距不小。
地块周边项目地价图（来源：楼市温州）
我们来简单分析下地块的优劣势，看能否找到影响地价的关键点。
地块南侧有一条双桥河，河景资源有限，可忽略不计；南边直面景山，同时山脚下将规划有防护绿地，一直延伸到景山隧道北口，存在优秀的山景资源；
西边为东瓯王墓文化园，文化园展示面尚未成型，不过规划有一片面积不小的文化园入口广场，可以值得期待；
地块西面，文化园北面为看守所和戒毒所，并且西边的山势不高，但存在面积不小的陵园和公墓，幸好在位于地块西侧，一般住户的景观面主要在南面，影响相对较小。
地块规划图（来源：温州市自然资源和规划局）
接下来说说地块周边的路网，由于严格来讲地块也算是位于山坳里，出行主要依靠翠微大道。
翠微大道北接东瓯大桥，南端最远处交汇六虹桥路，无论是从翠微大道转过境路去鹿城区，还是直接过景山隧道去瓯海中心区都十分便利。但有一说一，翠微大道有的时候是真的堵的慌。
还有就是地块除了直线距离约1公里的5050购物中心外，黄龙康城沿过境路和翠微大道建有数量不少的沿街商铺，如果不考虑开车出门去5050购物中心，下楼步行可至沿街商铺，足以满足日常生活。
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本宗地块最终成交楼面单价相对比周边的价格不算高，一方面地块本身的限制条件也不少，无偿代建人才用房、幼儿园等；另一方面，地块周边虽交通便捷，有不小的山景资源，但墓和看守所不可避免，值得好好考量。
旁边的黄龙康城小区由安置房、经济适用房和少量的商品房组成，已经于2006年6月交付使用，现有住户2000余户，入住率较高，总建筑面积42.55万平方米，绿地率30%，是国家康居示范工程（AAA级住宅区），目前二手房售价在2w上下。
而且在北面，瓯浦路与黄龙南路交汇处，前不久还出让了一宗25亩的安置性质的地块；与本地块一路之隔的北侧还有两宗住宅用地，一宗紧挨着的地块为2019年8月31日交付的瓯欣嘉园（公租房），另一块尚不明确是否为安置性质地块，整体来看，周边未来的发展趋势将会形成一大片成熟的品质居住片区。
地块规划图（来源：浙江省土地使用权网上交易系统）
就黄龙单元总体来看，这里或是一个有山景资源，居住氛围浓厚，但限制条件不小的价值洼地。如果未来定价略低与周边项目，且面积段不大于120㎡，相信还是值得考虑的性价比项目
另外明天在景山的另一头（南首），会昌河畔将会有一宗土地出让，我们将持续跟进。
