調控效果顯著 樓市逐步降溫趨穩
原創 中國經濟時報
綜述
圖片來源/新華社
■中國經濟時報記者 周雪松
今年喜逢新中國成立70週年，舉國上下一片歡騰，到處是喜氣洋洋、欣欣向榮的景象。譬如十一黃金週期間，有人上午看閱兵，下午便去看房；有的人節前買了新房，國慶節過得格外開心；還有人還清了房貸，生活變得輕鬆了很多。伴隨著新中國70華誕的到來，房地產市場已邁入新的發展階段，出現了三大積極變化。
首先是買房更加實惠。在今年國慶節期間，開發商普遍都推出了購房優惠政策，除有買房送寶馬、特斯拉等豪車外，打折促銷力度越來越大。實際上，從國慶節前夕開始，隨著開發商推盤力度的加大，部分城市樓市成交已有所放大，如三線城市廣東省陽江市國慶前一週網籤套數高達967套，環比上漲40%。據媒體報道，節前北京某高端住宅項目每平方米降價最高近萬元，總價降110萬元左右。中國經濟時報記者也報道了北京某企業獨棟項目單套最高優惠達1300多萬元。國慶長假期間，中部城市湖南省衡陽市有項目一套房最高優惠達到20萬元；廣東省中山市某項目購房則可享受房價9.8折及總價直減8萬元優惠。江蘇省無錫市特價房扎堆，多盤“割肉”引客，最高優惠57萬元；而在吉林省長春市，一開發商也推出百套特價房，最高特惠幅度為8折。而個別房企為回籠資金甚至推出了7折、6折優惠。相比前段時間，當前買房明顯更加實惠。
其次是調控效果顯著。從國家統計局發佈的房價數據來看，樓市已經基本告別瘋狂上漲，進一步降溫趨穩。8月份70個大中城市中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格僅環比小幅上漲0.3%，漲幅與7月相同。二手房價格環比數據由7月上漲轉為當月持平。31個二線城市新建商品房和二手房價格環比漲幅比7月均回落0.2個百分點；同比漲幅比7月分別回落0.8個百分點和1.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅與7月相同，二手住宅漲幅微升，同比漲幅均回落。整體來看，8月有55城新建商品住宅價格環比上漲，較7月減少5城，整體漲幅出現收窄，價格進一步保持穩定。
進入9月，根據上海易居房地產研究院提供的數據顯示，9月1日至9月26日期間，全國47個熱點城市新建商品住宅成交面積達1765萬平方米，較8月份同期有所反彈。具體來看，4個一線城市新建商品住宅成交面積達169萬平方米，環比8月份同期小幅上漲3%；11個二線城市新建商品住宅成交面積達1080萬平方米，環比上漲14%；32個三四線城市新建商品住宅成交面積達516萬平方米，環比上漲9%。
“雖然9月份新房銷量受開發商加大推盤力度等因素影響，較8月份成交量有小幅反彈，但整體上看，反彈動力依然不足。”上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進說。克而瑞地產研究報告指出，三季度，樓市調控依舊從緊，熱點城市調控政策再升級，多城商品房銷售熱度繼續減退，雖然房企投資開發熱情依舊高漲，但資金收緊影響開發投資回落，全年銷售料將持平。
第三是樓市更加健康。通過多年持續不斷加強調控，特別是各地堅決貫徹執行中央提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位要求，嚴厲遏制炒房，嚴格執行限購、限貸、限價、限售、限商等調控政策，炒房得到了有效遏制，同時通過在土地出讓環節引入“限房價競地價”“限房價競配套保障房面積”等規則，有效遏制了房價、地價的過快上漲。儘管現在很多城市房價收入比還明顯偏高，但隨著住房保障制度的完善，遏制房價、地價的過快上漲持續發力，持續去槓桿並對進入樓市的資金嚴格管控，加大土地供應力度以及居民收入的增長，樓市將會變得更加健康，房價收入比會逐步迴歸到合理水平。
回顧新中國70年的發展歷程，前40年實行計劃經濟和福利分房政策，後30年房地產市場得到了快速發展。中國真正意義上的房地產市場化之路，開始於1998年取消福利分房，到現在不過21年時間。
如果用人的一生來打個比方，中國房地產市場不是70歲了，也不是人到中年，而是隻有21歲，才從少年步入青年，前景美好。但是我們也要看到，在過去的70年裡，中國人口從4億左右猛增到14億左右，淨增了10億人口，人口的爆發式增長與長期住房建設的不足導致了房價快速上漲，通過持續加強調控，合理增加供給，房地產市場將會繼續充滿活力。
訪談
房地產市場有條件保持平穩健康發展
——訪戴德梁行大中華區副總裁、北中國區董事總經理 王盛
圖片來源/新華社
■中國經濟時報記者 周雪松
全球房地產市場起起落落，往往具有一定的週期性。在全球經濟面臨很多不確定性和國內經濟增速放緩的情況下，中國房地產市場未來表現如何？日前，中國經濟時報記者專訪了戴德梁行大中華區副總裁、北中國區董事總經理王盛，就當前大家最為關注的中國房地產市場機會、存量市場與城市更新以及房地產調控等問題進行了剖析。在王盛看來，中國房地產市場有條件保持平穩健康發展。
中國必將持續吸引國內外投資者
中國經濟時報：近來，全球經濟面臨很多不確定性，中國寫字樓市場也受到影響，怎麼看待中國房地產市場的機會？
王盛：在我看來，未來中國房地產市場還有很多機會。不過，受經濟下行壓力的影響，中國寫字樓租賃市場整體的確表現出疲軟現象。2019年上半年，北上廣深四大一線城市租金水平均出現不同程度的鬆動；二線城市中，除成都和南京租金保持堅挺外，其餘各城市也都紛紛出現租金下滑現象，尤其是長沙和天津，租金降幅均超過5%。
從投資市場上來看，一線城市受寫字樓空置率普遍攀升和租金下滑影響，投資者對其更多地還是採取了觀望的態度。反之，二線城市的表現較為樂觀，投資交易同比有所上升。但與一線城市不同的是，二線城市得益於當地人口及可支配收入的快速增長，交易類型主要以零售物業為主。整體來看，2019年上半年中國商業地產交易總額仍較去年同期微漲3%。
長期來看，對於一線城市，如北京，作為全國的政治、文化、國際交往及科技創新中心，以及寫字樓市場高租金、低空置率和稀缺的供應現狀，必將成為投資者資產配置中必不可少的一部分；上海憑藉其金融地位一直都是外商投資者資產配置的重倉所在地；而隨著粵港澳大灣區規劃綱要的公佈，以及人才、企業各項減稅政策的相繼出臺，深圳同樣是投資者不願忽視的重要市場；隨著近兩年落戶政策放寬後，人口紅利的增加必將使一些開放戶籍政策的新一線、二線城市商業地產市場受益。
中國商業地產市場規模龐大，在全球經濟不確定的大背景下，中國的GDP增速仍處於世界前列，經濟的穩定發展以及多樣化的可選城市、物業類型等，必將持續吸引國內外投資者的目光。
存量市場和城市升級改造空間巨大
中國經濟時報：近年來，存量市場和城市更新備受關注，我們知道，在這方面，由戴德梁行負責升級改造的盈科中心項目非常成功，並且成為了房地產行業經典案例，你對國內商業地產存量市場和城市升級改造空間怎麼看？
王盛：位於北京燕莎商圈的盈科中心項目，2014年8月由基匯資本購買後由戴德梁行負責將其進行升級改造，改造內容包括寫字樓和公寓的內飾和外立面、商業改造成寫字樓、整體項目設備和新風主機的全部更新等。2018年10月，再由北京願景明德管理諮詢有限公司以105億元拿下，而原業主方基匯資本2014年購買該項目時僅58億元左右（9.39億美元），資產升值非常明顯，租金水平也較改造前有大幅提升。除此之外，戴德梁行負責城市更新的項目還包括對新大都飯店的升級改造，規劃將其改造成為寫字樓及其商業配套綜合體；為順應北京市委對北京圖書大廈提出的面貌煥新、商業升級及獻禮“國慶70年”的要求，2018年戴德梁行得到新華書店集團業主關於北京圖書大廈項目改造顧問項目的直接委託，對北京圖書大廈開展整體的改造、設計及運營顧問工作，等等。
2019年前三個季度，北京城市更新類寫字樓新增供應占全市新增供應的40%。改造後的項目憑藉其時尚的外觀設計、科技智能化的辦公環境、充足的可租賃面積和可為降低企業租賃成本的佈局設計，不僅能吸引更多優質租戶入駐，而且還可以實現出租率和租金的雙提升。
目前，一些國內開發商在融資方面仍面臨困難，導致一些在建項目在未來兩年內很有可能會出現延遲交付現象，目前也已有大批在建工程出現延期現象。這樣一來，存量市場將受到更多關注，在全國提倡城市更新的大背景下，老舊項目的升級改造在近兩年成為整個中國商業地產市場的主要趨勢。
長租公寓與聯合辦公高度依賴資本推動
中國經濟時報：現在聯合辦公、長租公寓都有退潮跡象，你認為是什麼原因造成的？
王盛：聯合辦公前期基本是依靠資本的推動來擴大規模。而在實際運營中，除了面臨來自同行業的競爭以及搶奪市場佔有率的原因外，也有來自傳統寫字樓市場的競爭壓力。因此，在這個過程中，很多小品牌一旦資金跟不上或者出租率過低，就很難支撐下去，而擁有較好市場資源與資金實力的大品牌就相對佔優勢。因此，市場逐漸出現整合、併購的現象。比如優客工場與無界空間、方糖小鎮的合併、wework與裸心社的合併，等等。
在盈利方面，目前聯合辦公企業在這方面仍存在挑戰，大部分營業利潤主要還是依賴於租金收入，投資人也變得越來越謹慎。許多聯合辦公企業也在和開發商積極合作，通過營業利潤分成等方式降低其運營成本及降低風險。另外，也希望通過輸出物業管理、企業定製服務等輕資產運營開闢新的盈利模式。
長租公寓與聯合辦公的快速發展都高度依賴資本的推動。因為初期房源的獲取、裝修等都需要大量的資金投入，而隨著越來越多品牌湧入市場，市場競爭也越來越激烈。不僅品牌間在爭奪客源，他們一直還在與傳統的租賃市場搶佔客源與市場。在這個過程中，很多小品牌一旦資金跟不上或者出租率過低，就很難支撐下去。
中國有條件保持樓市平穩健康發展
中國經濟時報：在你看來，中國內地房地產和美歐房地產有何不同，我們的做法能夠使房地產行業保持持久的繁榮嗎？能否破解高房價與消費之間的矛盾？
王盛： 歐美國家的房地產市場經過多年的發展已經是完全市場化，市場價格主要由供需關係和市場利率等客觀因素決定，中國房地產市場化始於1998年，至今才20年的時間。在這麼短的時間內依賴房地產市場的發展，中國基本解決了人民的居住問題，1978年中國的城鎮居民人均住房面積只有6.7平方米，2018年這個數字是39平方米。可以說，依託於中國房地產市場的發展，居民的居住條件得到了極大改善，這是一個非凡的成就。
當然，快速粗糙的發展肯定會帶來很多的問題，這其中對房地產的過度投資以及炒房哄抬房價都是發展帶來的負面產品。由於過分依賴房地產，導致經濟被房地產綁架，同時大量資金沉澱在房地產中，導致實體經濟得不到足夠的資金支持。這也是為什麼過去幾年國家一直在努力擺脫經濟對房地產的過度依賴。
面對當前國際形勢的不確定性以及中國經濟面臨的諸多挑戰，今年7月份召開的中央經濟工作會議仍明確了不使用房地產作為刺激經濟的手段的大方針。政府在增強市場流動性的同時，嚴格控制了資金向房地產的流動，在房地產信託及美元債的發行方面都進行了管控。與此同時，大力發展租賃性住房，通過行政手段對市場進行適度調整，這些都是政府力圖緩解市場供需矛盾、平抑市場價格作出的努力。這種努力不是短期內可以看到效果的，需要幾年甚至十幾年的時間才有可能產生實效。相對於歐美來說，中國內地的房地產調控能力是很強的，效率更高，辦法手段更多，有條件保持房地產市場的平穩健康發展。
從房價與消費來看，成都是很值得關注的城市，成都的夜間經濟很發達，這座城市消費能力強，房價也不高，很好的房子單價才兩萬元左右，在北京同地段可能是幾倍甚至十倍的價格。成都除地域文化因素外，房價不高是這座城市消費力強、經濟充滿活力的主要原因，值得去深入研究。
記者觀察
為什麼還須加強房地產調控
圖片來源/新華社
■中國經濟時報記者 周雪松
如前所述，當前，我國樓市正如青年，雖尚未進入壯年，但存在的問題不少。首要的問題就是短期內發展過快帶來的健康問題，須引起高度重視。健康問題解決了，樓市才能行穩致遠。
關於樓市的健康問題，核心是怎樣防止市場出現大起大落。不大起大落，就是我們所說的平穩健康發展。那麼，怎樣才能防止樓市大起大落呢？
最近與之相關，值得關注的重要舉措就是，中央明確表示不將房地產作為刺激經濟的手段，這是中央在經濟下行壓力較大的情況下作出的一項非常明智的抉擇，也是對待樓市的一種正確態度。
不將房地產作為拉動經濟增長的發動機，這是一個歷史性的轉變，可以避免選擇手段不當，助漲樓市泡沫。同時也意味著中國經濟在動能轉換方面，找準了新的方向。
戴德梁行大中華區副總裁王盛在接受中國經濟時報記者採訪時表示，實際上，地方政府在這方面轉型已經開始。以前房企只要有錢，拿地比較容易，現在不同了，地方政府在賣地時往往要求拿地方必須帶產業，從追求短期的賣地收益，轉向追求長期的稅收，單純做房地產的企業拿地能力越來越差，必須跟從事科技、先進製造、醫療等企業聯合拿地才有勝算，地方政府希望引入收入高、汙染少的企業。土地出讓不再是一種短期行為，寧願賣地少拿一點錢，也要引入優勢產業，做強實體經濟。
在戴德梁行大中華區副總裁王盛看來，健康的經濟發展模式是以實體經濟產業為引領的經濟發展模式。當前，產業用地日益受到重視，地方政府在發展產業的同時配套一些住宅，產業主導型的經濟發展模式相比以前買地賣房、快進快出的單純的房地產開發模式要好很多，也必將是來來的主要模式。他認為，只有把作為“底盤”的實體產業做實了，經濟形成良性循環，租金承受能力強了，房地產才能得到支撐並健康發展。
對於如何促進房地產業健康發展，專家們提出了很多很好的建議。譬如，專家強調，要持之以恆地堅持“房住不炒”的定位、理念和指導思想，這是實現房地產市場長期平穩健康發展的關鍵。專家普遍認為，建立健全房地產基礎性制度和長效機制勢在必行，且已經沒有回頭路可走。要從以行政措施為主向財稅、土地、金融、投資、立法和行為規制等綜合施策轉變，做好穩地價、穩房價、穩預期，防止投資投機“捲土重來”，並建立起相應完善的監測、評價、考核和問責機制。
深圳市發展研究中心主任吳思康在接受中國經濟時報記者採訪時強調，要防止房地產市場大起大落，實現可持續健康發展，必須堅持三個基本原則：
一是房地產市場發展要與經濟發展水平相適應，不能過度提前透支百姓的消費能力；二是不能用房地產作為拉動或刺激經濟增長的手段，要高度警惕高房價對創新創業的破壞性作用；三是要發揮好政府和市場“兩個作用”，兩者必須協調發力，不能偏廢。福耀集團董事長曹德旺曾對資金大量流入房地產表示擔憂，在他看來，這種趨勢持續下去，製造業必然被邊緣化。“中國想要同發達國家競爭，不是跟人比哪個地方房價高，而是比產能、比經濟，如果連製造業都拿不出手，我們還有什麼優勢呢？現在勞動力成本太高，經濟也困難，問題都在房地產。銀行的資金被房企借去蓋房子，老百姓高價買房子，錢再回到房企和銀行手上，資金利用率太差，賺的都是自己人的錢，有什麼實質性的改變呢？”
曹德旺認為，必須遏制房地產過度擴張，房子夠住就行了，以避免造成資源浪費。削減不必要的房地產開發，大量的勞動力節省出來，成本降低後，製造業日子就好過了。
生活不只是眼前的苟且，還有詩和遠方。王盛認為，我們不應該一天到晚鑽到錢眼兒裡頭，都去投資房地產、炒房子或被迫成為房奴。還應該從事諸如寫作、音樂或畫畫等提高幸福度的事情，成為作家、音樂家或畫家也是很好的選擇。房價合理，大家才有能力消費，才能拉動經濟發展，否則對社會發展不利。所以，還須繼續加強房地產調控。
