長嶺山片區西起鳳凰路，東至鳳歧路，北起膠濟鐵路，南至蓮花山，總用地面積約1433.48公頃。該片區以居住功能為主，兼有生產、科技研發、商務辦公、金融服務等功能於一體的城市綜合片區。規劃城市建設用地約1194.56公頃，規劃居住人口規模約為11萬人。片區總體佈局上將形成“一心、一軸、四組團”的佈局結構。“一心”即以長嶺山山體領地保護為基礎，形成整個片區的“綠心”；“一軸”即沿經十東路形成的集商務辦公、商業服務、信息諮詢、金融服務等功能於一體的商務綜合軸；“四組團”即經十東路兩側商務、居住綜合組團，世紀大道兩側以高新技術為主的科技研發組團，鳳山路以東世紀大道以北以濟南煉油廠為主的工業綜合組團，工業南路以北以舊村改造為主的居住、商業組團。
長嶺山片區雖長期頭頂著歷下區的光芒，但實為歷下區與歷城區的分界區域，有一半左右的面積屬於歷城區，且因長嶺山片區城市面貌差異巨大，所以需要將片區拆分開進行分板塊的的描述。
根據佈局結構，從北至南分板塊依次走訪。首先是工業南路以北以舊村改造為主的居住、商業組團，雖然根據官方規劃將其定位為承載居住與商業功能、根據控規也確實在東籬花園北、萬科幸福裡南規劃了大量的商業用地，但就目前的城市面貌來講，還是典型的城中村的既視感，尤其是行走在飛躍大道處於工業南路與鳳凰路的中間路段和烈士山東路上，有待拆遷和正在拆遷的老房子隨處可見，與破敗的老房子形成鮮明對比的是已經建成的鳳凰路東側的趙家莊安置房，窗明几淨煥然一新，所以棚改只要不過渡的貨幣化、金融化，確實對民生的改善大有裨益。
入住趙家安置房的業主，除了原先的村民，還有因飛躍大道西拓而被拆遷的房屋，主要集中在萬科幸福裡以西至鳳凰路，根據歷城區住房和城鄉建設委國有土地上房屋徵收補償方案，擬徵收規劃紅線範圍內共涉及住宅房屋119戶，項目採取貨幣補償和產權調換兩種徵收補償方式。住宅房屋選擇產權調換(房屋安置)的實行就近安置，對檔選房，安置房位於趙家莊片區，為24層框架結構的高層住宅，總計192套房源，分75.95㎡、85.88㎡、92.91㎡和112.80㎡四種戶型;選擇貨幣補償方式的給予一定的補償獎勵，其中在簽約期限內簽訂貨幣補償協議並搬遷的，最高可獲被徵收房屋補償價值15%的貨幣補償獎勵。可以預見的是，在該片區土地整理完畢後將有新的較大體量的土地供應，根據控規圖在多片區走訪後越發的發現在繞城高速內其實有大量的可開發用地，所以壓根不存在土地資源告急的偽命題，只要ZF想惠及民生，想改變擠牙膏似的土地供應方式，其實繞城高速內還有大量的可開發住宅用地，只不過在目前的稅制下，ZF該意願並不強烈，尤其是在孔老夫子思想發揚光大的山東，凡事中規中矩、不急不躁，但這種發展態度越發的不能適應當下的發展，因為中國已由工業時期步入後工業時期，後工業時期是以生物科學、人工智能、信息軟件等新興技術為核心競爭力，而相較工業時期較慢的技術迭代週期，新時期的技術迭代速度顯著提升，體制若不能為新時代的發展提供及時迅速的改變，難免會有洞中方一日，世上以千年的感慨。
不過根據控規的徵求意見，有一點較為不合理的是在山東大學附屬山東省胸科醫院的南側規劃有一所規模較大的教育用地，胸科醫院與學校做鄰居多少有些不合適，況且教育用地的南側是烈士陵園與公墓墓地。
整體來講，工業南路以北的板塊現階段正處於開發階段，內部面貌整體呈現出城中村的既視感，不過這也為將來的土地升值奠定了基礎，畢竟鳳凰路西側祥泰新河灣的二手房已經達到了1.8萬/㎡，若後期依照目前流出的地鐵規劃，鳳凰路上的徐家莊站與烈士陵園站能夠如期實現，該板塊的居住便利性將得到很大改善，一座新城呼之欲出。
值得肯定的是，在該板塊鳳凰路東側的優佳位置建成了一處小區作為公共租賃住房，即涵園新居。根據資料顯示項目佔地96.5畝，共建設公租房住宅11棟，總計2510套，總建築面積約19.21萬平方米。該項目分三個標段，目前一二標段的1862套公租房（其中一室戶1138套，二室戶724套）已建成，已進行分配，因為走訪期間未能找到小區內的住戶進行採訪，因而無從得知其真實的入住情況，具體的申請流程與諮詢電話可以自行上網查詢，信息較為詳實。
再來看以濟南煉油廠為主的工業綜合組團，說起長嶺山、世紀大道，大家普遍率先想到的便是該片區的煉油廠，同濟鋼一樣，隨著城市化的進程，逐步進入後工業化時代後，周邊新入住的的市民對其的態度也是由暖轉冷，但殊不知人家煉油廠才是先來者，後來者要先來者搬走，還要求的那麼理直氣壯，多少有些不講理。進一步講，如不是煉油廠在此，恐怕長嶺山板塊的房子還要再上漲兩千元左右；且買房之前明知有煉油廠在此，還在周邊買房，那便意味著已經承認接受煉油廠在此的既定事實了，萬不能做過河拆橋之事。
濟南煉油廠始建於1971年，1975年正式投產，1983年劃歸中國石化總公司，2000年8月份根據中國石化集團公司重組改制方案，進行主輔分離，主業進入中國石化化工股份有限公司，成為中國石油化工股份有限公司濟南分公司，隨中國石油化工股份有限公司在海內外上市，輔業仍保留中國石化濟南煉油廠名稱。工廠地址屬於歷下區，官方數據佔地2.4平方公里，實地測量約在3平方公里，地處勝利、中原兩大油田之間，自備鐵路與膠濟線相連，在2015年山東省納稅百強排行榜中位居第八名，產能、實力、背景極其強大。面對這樣一個為城市發展做過漫長貢獻的共和國小長子，小編不想再如其它人一樣貼一些聳立的鋼筋鐵骨，而是去發現老工業園區溫情的一面。
至於周邊新進居民對煉油廠的大氣汙染與水汙染問題的擔心及對人體的實質性影響，小編雖無法給到可量化的檢測數據，但小編堅信對此問題最具發言權的恐怕不是新進居民，而是在此伴隨煉油廠一同成長起來的老員工，尤其是第一批的工人同志們，從1975年至2019年橫跨44年近兩代人的朝夕生活，比一切空洞的臆想更具說服力。據此，小編隨機採訪了東籬花園與東盛花園兩個煉油廠的老宿舍樓的員工及在煉油廠北側煉化路上曆元學校門口等待學生放學的家長們。大家就煉油廠的汙染問題談了很多，小編總結了一下大致歸納為：有一定汙染，主要是空氣的顆粒與氣味，但並不對人體構成傷害，不然的話也不可能讓孩子在距離煉油廠如此之近的學校讀書。這就是附近居住職工的普遍反映，但是不是真的對人體不構成傷害，小編無從得知，畢竟在煉化路上確實能聞到一股淡淡的異味，但即使是有一定影響，小編可以肯定的是心理影響大於實際影響，不然的話愛子心切的家長們是決然不會讓小學生們在距離煉油廠如此之近的學校讀書的。
好像每一個有年代感的工業園的生活區在物理空間上總有一個或幾個明顯的介入端口，端口內外兩個世界，對於濟煉來說，這個介入端口可以是煉化路北首，也可以是工業南路南側的小黃門。一旦由外界介入，外部世界的嘈雜、浮躁、功利總能得到一部分的洗滌，看著有年代感的低矮老街、粗大的樹木、身穿藍色帆布裝的工人，市井小民這四個字不再是字典裡面的貶義詞，而是經過歲月洗滌過後的一種厚重，偶爾年輕一代的姑娘們身穿短裙穿老街而過，又為這種厚重增添了一種新時代的活力，街邊搬個馬紮看書的小姑娘則是更遙遠未來的希望。當然，在新經濟下這些身為原住民的工人顯“笨”，他們身處製造業、實體經濟，不懂什麼是P2P，不懂什麼是槓桿、不懂什麼是投機，也不知道自己辛辛苦苦一輩子的錢被誰偷走了，但他們才是國家經濟的基石，但可惜的是基石總是被“新”經濟不斷的踩踏。從資本驅動的角度來講，在經濟的過去十年，我們可以理解為央行資產負債表的不斷擴張帶來了經濟的通脹，經濟通脹的外在表現形式就是實際利率長期為負值，即名義利率減去通脹率一直是負值。這會造成什麼樣的結果？從生產要素角度來講，企業會大量投入資本而減少勞動力的支出；從收入角度來講就是資本利得提高而收入佔比下降，這帶來的直接結果就是企業投入了大量的資本，而勞動收入沒有怎麼提高。所以我們可以發現，GDP的上升非常快，而勞動收入增速尤其是人均的GDP收入在很長一段時間裡都沒有GDP的增速高，尤其是工業、製造業等實體經濟從業人員。這就相當於資本深化過度所帶來的資本投入過多，勞動力投入過少。這樣一來，投資佔比就慢慢上來了，而消費佔比因為收入的減少而有所下降，是資本過度深化引起的結果，其結果是嚴重損害了低收入階層的利益，導致社會投機而非投資的社會風氣盛行。
長嶺山片區的第三個組團是世紀大道兩側以高新技術為主的科技研發組團，這個組團就現狀來看名不副實，第一是組團面積太小，所謂的研發組團不過從鳳凰路至鳳山路（即煉化路）東西總長1千米，南北總長約1.2千米；第二是走訪後發現組團內的兩大標杆高端人才基地與海信創智谷（租金1.6元左右，含稅）兩大辦公場所並無研發型的科技企業聚集；第三是該組團內的世紀大道兩側目前環境嘈雜、規劃力度不足，私搭亂建嚴重，也不具備吸引高新技術企業入駐的條件。在已走訪的片區中，未來有希望能夠繼齊魯軟件後實現第二個真正意義上高新技術產業園的區域個人認為非唐冶片區的產業帶莫屬。
該組團內，在具體為世紀大道以北，劉智遠路與鳳山路(即煉化路)的中間位置有一城中村坐落於此，名叫義和莊，村莊及其附屬土地約0.42平方公里，村子東西長560米，南北長約500米，村民們為了在拆遷時能夠獲得更多的補償款，紛紛將自己的房子加蓋，加蓋後普遍的三四層，最高達到了五層。基本是盲目匆忙加蓋，為建而建，居住環境惡劣，所以目前租金普遍每月在四五百元左右，村中轉一圈，街頭巷角的大媽們紛紛上前詢問是否租房，租客具有極強的議價能力。
在某些人眼裡，城中村影響了城市的面貌，存在治安的隱患，需要被拆遷、被整合，但殊不知目前的城中村的現狀正是現行制度下的結果，資本不能下沉鄉村。我國存在的普遍現象是就既定行政制度下的症狀進行整治，而非就制度本身進行改造，頭痛醫頭，腳痛醫腳，治標不治本，相關單位方面要麼是裝糊塗、要麼是不明白。
今年8月份的土地管理法修改通過，這也是2004年之後時隔15年後的第四次修改，意義重大。核心內容在於兩點：第一是首次明確了徵地補償的原則，保障被徵地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障；完善土地徵收程序，原來的批後公告改為了批前公告，短期來看若後期拆遷義和莊的居民將因此獲得短期一次性收益。但更為重要的是第二點：取消了農村集體建設用地不能直接流轉的限制，重新規定建設用地可以入市交易，農村集體建設用地在符合規劃、依法登記，並經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農村集體建設用地之後還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓，長期來看義和莊的村民將因此獲得永久性收益。
之前擠牙膏式供地，造成了房價極高，供需矛盾緊張，而與此同時，農村卻又有大量土地因制度障礙無法流轉，而現在通過法律的修改就是要打破這個界限，以市場為機制，讓集體建設用地納入到市場的流轉體系中，未來很可能會先從集體建設用地入市興建公租房做起。眾所周知，目前城市的房價太高，土地太貴，租金回報相對於房價來說，實在太低，所以租房市場無論怎麼搞模式，也都行不通。那麼出路只有兩條，1是找到超低成本的錢，2是找到低成本的土地。現在租金回報已經在3%以下，超低成本的錢基本已經不可能了，那麼低成本的土地就成了唯一選擇。集體建設用地，目前沒有成本，只要引入開發商，建成租賃住房，往外出租，可以取得至少5-8%的租金回報率，這對於土地的擁有者可以說也是一筆永續的收入，而且他們只需要拿出土地，無需再投入資金，完全可以用REITs的方式進行籌資，只要回報率出來了，資金並不難找。當然，目前法律只是允許了農村建設用地入市，這部分農村土地佔比非常低，什麼時間一二線城市農村的宅基地與耕地能夠放開管制，住房的長效機制才能真正形成，當然，這要基於稅制的完善，基於財權與事權的釐定，不然政府與民爭利的現象就會一直存在。
長嶺山片區的第四個組團是經十東路兩側商務、居住綜合組團，該板塊以居住為主，商業、教育、醫療為輔，其核心區域為鳳山北路至經十路之間。該組團也是在長嶺山各個組團中最為標榜自己歷下區屬性的，因為該組團是現階段整個長嶺山片區最為集中開發建設的片區，六盤逐鹿一盤稱雄。以上在售七項目大多聚焦改善，主流面積段130㎡以上，主流價格區間22000-24000元/㎡左右，當然也有部分項目、部分房源價格低於兩萬元/㎡，如金域藍山、璟仕府、金域華府等，部分房源價格集中在17000-20000元/㎡。
就首付區間來講，該板塊三室房源的首付款在58萬至105萬左右，面積段橫跨95㎡至168㎡，主流三室房源首付款在71萬至100萬左右，月供基本全部萬元以上；該板塊四室房源首付款在82萬至150萬左右，面積段橫跨130㎡至230㎡，主流四室房源的首付款在100萬至130萬之間。同相鄰的雪山相比，該組團在售項目每平貴6千至1萬元左右，最為重要的一個原因就是“歷下”二字，玖璽城、金茂府、鳳犀臺、金域藍山、金域華府、璟仕府、璟悅府七盤在推廣時也均以歷下為核心的賣點之一，尾盤城市主人更是在其小區入口粗暴的打出歷下準現房的標語。
長嶺山片區的歷下區域，屬於歷下的邊緣地帶，該地帶區域內並無重要的政治、經濟影響力，目前也無醫療、教育等完善配套、自然資源也難談豐富，並且因傳統認知上煉油廠與鳳山路兩側水泥廠等小規模製造企業的存在，反而存在較多的減分項，在歷下區中整體資質一般，整體下來唯一的顯著利好是歷下區文體檔案中心的落成。那麼是什麼在支撐該片區如此之高的房價，難道真的是僅僅憑藉“歷下區”三個字嗎？假設是，那麼“歷下區”的房子及戶口能帶來什麼?多方資料考證，歷下區具有明顯優勢的福利主要有：1、公立幼兒園免費，免費塗氟、兒童免費窩溝封閉，私立給與一定補助；2、中小學校服和課本免費、學生保險免費；3、辦理結婚證免費，第一次產檢免費；4、免費治安保險；5、六十歲以上每年一次免費體檢，免費白內障手術；6、老人意外險共以上六項。以上六項好像除了教育資源比較稀缺外，其餘各項目在當下已不在構成稀缺資源，過去“寧要歷下一張床，不要天橋一間房”的傳統觀念將越來越淡化，所以總結下來支撐該片區目前房價的主要要素並不來自片區本身，而是來自片區外部，即相鄰片區漢峪與CBD的帶動作用。
購買房價兩萬＋項目的客戶，基本上是二次或多次置業，以首改、改善為主，進行這種產品的分析，絕對不能用剛需的思維視角，因為格局不同、階級不同、生命週期不同導致了對產品的需求不同，正所謂貧窮會限制想象力。比如對臥室的需求，年齡30+的首改客戶可能對200平方米左右的房子要求為四室，因為家庭成員越來越多--父母、夫妻、一至兩名子女，約六名家庭成員必須要四室才能滿足基本生活需求，但問題是30+的中青年雖有四室的住房的需求，但他們需求的可能不是200㎡的四室，而是150㎡左右的四室，因為30+的年齡事業尚處於上升期，但壓力卻是整個生命週期中最大的，所以負擔得起200平方米房子的30+的客戶怕是基數不大。真正有龐大客戶基數且能購買200面積段上下房子的人是年齡在40+的人，那麼該年齡段客戶在家常住的人口結構無非三種：1、夫妻+孩子+老人；2、夫妻+孩子（老人去別處享受更好的養老）；3、夫妻（孩子上大學或寄宿制學校，老人去別處享受更好的養老）。根據社會調研，第2種和第3種的家庭關係佔比最多，那麼當家庭常住人口關係為夫妻+孩子關係或僅為夫妻關係時，年齡在40+的客戶面對200平的房子時，是對房間數更為關注還是對在房子內度過的時間的質量更為關注呢？答案顯然為後者，對這部分客戶來講臥室三個足矣，重要的是要有極致的生活格調與品質感，因為買得起200平房子且年齡段在40+的客戶，多數都是對生活有品質追求的。但好像所有開發商對濟南人的購買能力、消費能力、思維認知都存在一定顧慮，所以無論是住宅還是商業的產品力都降了半級，比如長嶺山片區200平左右面積段的高端產品都設計為了四室戶型，剝奪了客戶的選擇性，即使是對市場有所懷疑，也因提供3+1的產品戶型，至少讓客戶有選擇的空間。
當然，長嶺山片區也有部分價格區間在1.7-2.1萬之間的90多平的小戶型房源在售，剛需族踮踮腳也許也能夠得著，不過如果是為了歷下的學區在此片區買房，買房之前還是多方核實，切勿聽信置業顧問一面之詞，因為據小編所知，在售項目均無明確的簽約學校，且好像根據歷下的規定，不交房前政府是不會劃定學區的，且即使交了房，也不一定有學可上，一年一劃片，最終什麼情況充滿了不確定性。
最後，將經十路南林家莊小區內的天主教堂作為本次長嶺山片區走訪的終點，阿門！
下一站，漢峪！
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