筆者不久之前寫過一篇分析佳和園小區二手市場行情的文章，有興趣的朋友可以點擊鏈接
https://www.toutiao.com/i6630752439014277646/
文章裡面我提到這套330萬成交的48平米小戶型，每平米單價68352元，成交時間5月30日。
這幾天我在觀察二手行情的時候，發現該小區又成交一套49平米的小戶型。但是時間和價格都沒有在網頁上發出來，而是很籠統的標明：成交時間30天內，成交價格3**萬。
這頓時引起了我的好奇心，於是我打開鏈家app，才發現原來裡面大有玄機。原來這套房子成交時間只比那套均價6萬8的晚了27天，還不到一個月。成交價格310萬，價格足足低了20萬，面積還大了1.32平。（寫到這我要手動給鏈家點贊，為了照顧前客戶的情緒，鏈家貼心的把後來低價成交的那套房子信息給隱藏了一半。其實鏈家完全可以在app裡添加這一個功能：成交價低於之前的房子，自動對前客戶進行屏蔽）
比較一下這兩套的情況，先看戶型：
330萬，單價6萬8
330萬這套，低樓層，一室一廳一廚一衛，臥室朝南。
310萬，單價6w2
310萬這套，高樓層，一室一廳一廚一衛，臥室朝南。從戶型圖看，兩套房都是朝南的西邊戶，310萬這套更方正，而且除了廚房小了1平米之外，客廳，陽臺都要更大一些。仔細看戶型圖，310這套客廳的窗戶比330那套朝向更好，330客廳的窗口非常小，很影響採光。在中介實拍的照片裡面，可以證明這點。
先看330的客廳小窗戶：
330萬，單價6w8
再看310的大窗戶：
310萬，單價6w2
筆者曾經鑽研過攝影，我從窗戶外的陽光判斷330這套拍照的時候，應該是開了燈的，否則照片的曝光不會如此準確。窗外這麼好的光線都要開燈，可想而知這個客廳的採光是不行的。鏈家拍的另一個角度的客廳圖證明了我的判斷：
330萬，單價6w8
圖裡清楚的看到，兩盞吊燈都是打開的。
接下來我們再對比兩者的裝修。
廚房：
330萬，單價6w8
310萬，單價6w2
衛生間:
310萬，單價6w2
臥室：
330萬，單價6w8
310萬，單價6w2
從兩者的裝修情況看，330的裝修明顯要更新，主人在裝修的時候花了一些心思。310的內部裝修已經用了很長時間，顯得老舊，但基本的功能都是保障的。比我看過的一些市區老破小還是好上一點。
詳細對比完兩套房子，基本可以下這麼一個結論：330的裝修新，戶型一般。310的裝修老舊，戶型更佳。
今年這段時間，南京一手房行情的熱潮逐漸褪去，但學區房引領了又一波新的高潮，價格不斷刷新了人民群眾對學區房的概念。在這個背景下，還沒有出成績的科睿小學的學區佳和園小區的價格也是不斷的走高，具體的走勢可以看我之前的文章：
https://weibo.com/ttarticle/p/show?id=2309404259881619197599。在這個背景下，這一套48平被炒到總價330，單價6w8。按照一些大V的觀點，6w8有成交，那麼接下來的成交價還會繼續上行。似乎小面積單價突破7萬就在眼前。但是實際的情況是，不到一個月的時間，同小區成交了一套同等面積，樓層更佳，戶型更好的房子，總價反而低了20萬。
短短27天，接盤330的業主可能交易程序還未完成，房間鑰匙也沒拿到，就浮虧了20萬，一輛帕薩特就這麼交代了。況且按照南京市薪資水平報告，只有2.4%的人收入超過了20萬。
我們再算算這20萬的貸款，按照30年，上浮20%利率計算的話，該業主每個月要多交多少月供。
20萬房貸，30年，利率上浮20%
希望接盤330的業主不要看到我這篇文章，否則他的心理陰影面積不知道要擴大多少倍。。。。
