- 案例-
2019年8月24日，李某與某開發商簽訂了認購協議，約定李某以140萬的價格認購某開發商開發的房屋一套，雙方應當於2019年12月30日前簽訂正式的商品房備案合同。李某於當日交了認購金5萬元。協議簽訂後，李某認為涉案房屋商業價值不大，不想購買，沒有在認購協議約定的期限內簽訂合同，多次與開發商協商退還定金事宜未果，起訴至法院，要求退還認購金。
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- 問題 -
實踐中，簽了認購協議，買方未在協議約定的時間內簽訂正式的商品房買賣合同，能夠主張退還認購金嗎？
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- 律師分析 -
區分認購書、意向書等協議是預約合同還是本約合同，最主要的是看此類認購書是否具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容即是否具備當事人名稱或者姓名和住所，商品房基本狀況，商品房的銷售方式，商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，交付使用條件及日期，裝飾、設備標準承諾，水電氣訊配套等承諾和有關權益、責任，公共配套建築的產權歸屬等條款。但一般來說，商品房認購書中不可能完全明確上述內容，否則就與商品房買賣合同本身無異，因此在實踐操作過程中，這類認購書只要具備了雙方當事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號、建築面積)、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期，就可以認定認購書已經基本具備了商品房買賣合同本約的條件。反之，則應認定為預約合同。對於預約合同，非經當事人協商一致不得更改，否則構成對預約合同的違約。預約權利人可以請求對方履行訂立本約的義務或者賠償損失。
根據《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、第五條的規定，如果認購協議中明確繳納認購金為定金性質，那麼在因不可歸責雙方當事人事由，導致未訂立商品房買賣合同的，出賣人應將定金返還給買受人。因當事人一方原因導致商品房買賣合同未訂立的，適用定金罰則規定處理，即出賣人一方未履行合同，雙倍返還定金，買受人一方未履行合同的，定金不予退還。
司法實踐中，除了買受人與出賣人協商一致退還定金的情況，買受人主張退還或者雙倍返還定金能夠得到支持的主要情況有以下幾種：
1、因開發商原因導致未能在協議約定時間內簽訂合同，此時應當適用《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的約定，開發商雙倍返還定金。開發商原因導致未能簽訂合同的主要類型有：
開發商未取得商品房預售許可證；涉案房屋被限制銷售被查封；涉案房屋存在抵押不能滌除抵押權等。2、雙方對合同未能協商一致的情況，此時屬於不可歸責於雙方理由，買受人可以主張退還認購金。司法實踐中，買受人要舉示雙方對合同條款未能協商一致的證據，所以建議買受方在約定的時間內協商合同內容，如果協商不一致書面發函給開發商，最好是開發商有明確的關於協商不一致的回覆。
3、因不可抗力的原因導致未能簽訂合同的，此時也屬於不可歸責於雙方，買受人可以主張退還認購金。
綜上，作為有相應行為能力的買賣雙方簽訂認購協議在當事人之間存在約束力，買受人應當按照協議約定履行簽訂本約的義務。所以，建議買受人在買房的時候多考慮，簽訂認購協議後反悔的話預交定金很有可能就會“打水漂”。
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- 參考案例-
公報案例：張勵與徐州市同力創展房地產有限公司商品房預售合同糾紛
認購金退還案例：
（2016）遼0214民初611號
（2015）惠中法民一終字第5號
（2014）雲民一初字第838號
作者：眷誠法務 吳小娟
圖片：網 絡
主編：眷誠法務 李 晶
排版：眷誠法務 楊雨柔
