廈門走出的房企中，建發房產今年勢頭“兇猛”。
根據中指院最新發布的拿地榜單，截至10月末，建發拿地金額為510億元，排名16；拿地面積為481萬平方米，排名29。
2019年1-10月，建發拿地金額為256億元，排名30；拿地面積為377萬平方米，排名39。
對比去年，建發顯然在拿地上花了大手筆。同時，在克而瑞新發布的銷售排行榜上，建發1-10月全口徑金額為872.2億元，同比增加約77.24%，排名也從56上升到33。
在業績上，算上供應鏈業務，截至9月末，建發股份（600153 SH）實現營業收入2643.34億元，同比增長25.66%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤28.14億元，同比增長54.18%。
在媒體口中，建發是一家低調的“準千億”房企——2019年，建發共實現合約銷售額995.01億元，距千億俱樂部僅有一步之遙。但建發越來越高調，業績突飛猛進之時，負債也隨之走高。
偏愛地王
公開資料顯示，建發近年來加速攬儲，尤其自去年末，建發更是拿下幾幅地王。
4月2日，建發以46.82億元的總價競得四川成都錦江區131畝地塊，成交樓面價1.98萬元/平方米，刷新當時成都樓面價記錄，溢價率26.92%，是當之無愧的“地王”。
7月22日，建發經過207輪的激烈角逐，以12.01億元的總價在安徽蚌埠競得蚌掛（2020）23號地塊，成交樓面價5400.28元/平方米，溢價率56.87%，成功打破當地居住用地總價記錄。
10月22日，在經過超10小時的競價、960輪爭奪後，建發以35.24億元的總價、55.24%的溢價率拿下江蘇淮安生態新城的沁春路南側221地塊，成交樓面價高達9321元/平方米，新地王誕生。
而在更早以前，在自己的大本營廈門，建發為了搶地還出動了“小號”。
根據媒體報道，2019年12月24日，廈門恆融晨地產以75.25億元摘得枋湖2019P05地塊，成交樓面價4.31萬元/平方米，溢價率23.2%，成為廈門新總價地王。據瞭解，恆融晨為建發旗下做一級整理的殼公司。
地王項目拿得光鮮，放在手裡卻是“燙手山芋”，業內甚至有說法，地王
“拍不了難受三天，拍了難受三年”。以建發拿下的上海寶山地王為例，2016年8月17日，建發聯合體以總價67.9億元摘得寶山顧村N12-1101單元06-01地塊，樓板價為53727元/平方米，溢價率115%。該地塊出讓不僅有諸多限制，且定名為“央璽”後由於調控政策限價，入市週期漫長，去化承壓。
上海中原地產市場分析師盧文曦曾在接受媒體採訪時表示：“這種項目基本都是要虧的，2016年的決策沒有做對，現在只能慢慢買單。”他指出，房企項目是滾動開發的，央璽項目出現虧損無可避免，就要吃一塹長一智，通過其他項目慢慢回本。
負債壓力
建發偏愛地王、激進攬儲，對資金的渴求程度不難想到。
來自建發股份半年報的數據，截至2020年6月末，公司經營活動產生的現金流量淨額、投資活動產生的現金流量淨額持續為負，分別約為-229.07億元和-104.56億元，籌資活動產生的現金流量淨額同比大增164.31%，約為258.54億元。
報告的解釋分別為“由於報告期房地產業務規模擴大，支付地價款和工程款金額增加“和”房地產業務支付合作項目資金往來款較上年同期增加所致”及“報告期融資規模較上年同期增加所致”。
具體來看，融資方面，公司的長期借款增長33.53%，約為443.87億元；長期應付款增長434.18%至52.54億元，均來自房地產業務需求。
財務費用也從2019年前三季度的0.47億元增長到1.42億元。光是利息一項，建發就付出去約2.34億元。
由於建發股份披露中含有供應鏈業務，暫無法知曉房產業務負債全貌，不過11月9日，“19建房”債券公告：建發房地產集團年內累計新增借款超去年末淨資產40%，令人震驚。
從建發房產子公司建發國際（01908 HK）的表現中也可窺知一二。根據建發國際2020年半年報數據，截至今年6月末，公司負債總額為1212億元，同比增長25%；其中一年內償還債務約為26.85億元，長期債務約為502.75億元，銀行及手頭現金約為99.29億元，足夠覆蓋。
但報告期內公司錄得淨負債約為442.49億元，淨負債率為247.29%，剔除預收款後的資產負債率為79.24%，
觸及兩道監管紅線。建發國際還陷入了“增收不增利“的窘境。來自半年報數據，2020年1-6月公司實現營收28.54億元，同比增長123.32%，但毛利率下滑18.73%至21.89%。
對此，中報解釋稱毛利率下降的主要原因是於本期內個別交房結轉收入的項目毛利率水平較去年同期交房結轉收入的項目低所致。
高週轉之殤
建發一心衝規模的同時，同樣也沒有逃過高週轉魔咒。
根據建發股份2018年年報，建發房產從拿地到開盤的週期縮短1個月；聯發集團推進“集團——區域——事業部”的三級組織管控模式，項目從拿地到開盤的週期縮短1個月; 貨值管理已精細化到“點”、“線”、“面”;產品標準化正式啟程，並在8個項目實現順利落地。
2019年，建發在漳州和龍巖的項目就先後出現死亡事故，前後不到半年時間，被住房和城鄉建設部通報。
根據福建省住房和城鄉建設廳曝光的消息，2019年3月29日上午7時30分左右，在建發富力•璽院B標段公共門廳及電梯轎廂工程項目發生一起高墜事故，造成1人死亡。
圖片來源：福建省住房和城鄉建設廳網站
同年7月7日，建發•央著1-15#樓及地下室、配電室、物業門衛（不含樁基）項目發生一起物體打擊事故，造成1人死亡。
除了安全事故以外，建發旗下南寧聯發君瀾項目因無許可違法排放汙水被監管處以罰款40萬元。
2019年6月，建發位於合肥的地王項目建發雍龍府在車位解籌日被曝出車庫漏水、牆體發黴。憤怒的一期業主在交房之後就開啟了維權之路，控訴項目精裝減配——消防通道都是大白牆+水泥地、精斷橋鋁變鋁合金，房屋設計存在問題等。
頂棚發黴 圖片來源：業主提供
當前，在監管加強、融資趨緊的背景下，房地產開發商們想要賺錢已經是越發難了。而與別的企業不同的是，有國企建發集團作為支撐，建發房產在融資方面不用過於發愁。
但建發也應保持合理的節奏，不能一味求“快”，否則躍過千億門檻之後，會有更多麻煩等待解決。
