2005年10月，汪孟德被順馳總裁汪浩從上海總經理的位子調回集團。汪浩跟這位南開大學審計專業畢業的年輕人說，和大摩這件事要成了，你回來做財務總監吧。
當時孫宏斌都和大摩團隊慶祝私募成功了。這筆錢計劃在11月份打進順馳賬戶，解老孫燃眉之急。不料等小汪回到集團後，還沒正式上任，私募這件事黃了。
為平抑房價過快上漲，國務院在那年上半年出臺了新老國八條，樓市一夜被打入嚴冬。大摩趁火打劫，提出要籤對賭，7.5 億元收購順馳20%股權；如果第二年順馳利潤率無法達到某一個水平，大摩在順馳股權將上升到40%。
現在的老孫在政商的名利場裡遊刃有餘，出手都是大手筆，幾百個小目標似乎也是輕輕鬆鬆。但在當時，幾個億就是他的命。
人為刀俎我為魚肉。老孫當時咬了咬牙，答應了這個魔鬼協議。但誰料到大摩中國負責人拿著協議去美國總部上會，被否了。
私募撤走，香港上市遙遙無期，順馳“七個鍋蓋十個鍋”的遊戲終於玩不下去了。最誇張一天，順馳蘇州項目公司的賬上只有16塊錢。
冥冥中很多事情是很奇怪的。汪孟德回北京是為順馳私募乃至上市做準備的。結果他回去後做的第一件事，是賣公司。
路勁是汪孟德和孫宏斌一手談的。2007年1月，路勁以兩次注資的形式，獲得了順馳絕大部分股份。賣掉順馳後，老孫有次跟我念叨：
如果沒有調控，順馳會是什麼樣？
順馳隕落之後的十幾年裡，這個“如果”句式的話，又在其他地產商嘴裡聽過很多次。這是一句極其不甘心、同時也很無奈的話。
原來這世界很多事，越光鮮、越光環，也越危險。房地產是個巨型遊戲，籠子裡關著不停奔走的小鼠。造化弄人，往往也就是一夜之間。
1
過去半年裡，泰禾老闆黃其森基本上都是在自己開發的豪宅中國院子裡度過的。
綠城創始人宋衛平的辦公室不在杭州黃龍廣場，而在他住的玫瑰園。黃老闆的辦公室，也不在泰禾總部北京招商局大廈，而在自己開發的中國院子。
黃老闆比宋衛平小七歲，比孫宏斌小兩歲。1996年從建行福建分行辭職創辦泰禾時，他才31歲。2002年，他從福州來到北京，在通州看到旁邊的京杭大運河，便拿下了這塊地，做起了新中式大宅——中國院子。
這裡位於長安街東起點，和紫禁城同在一條中軸線上。四米高牆之內，是青石階、抱鼓石、蒙古櫟。壺中天地，虛實相生，外人難以管窺一二。
在豪宅拼“奢”的年代，泰禾是最奢的房企。他們開發的新中式住宅，引領了一時風氣之先。而每個泰禾項目開盤，都會請明星助陣。在北京均價才五六千塊錢的時候，中國院子賣到過10萬一平米。
但現在，福州灣文旅項目停了一年多，崑山澱山湖項目也已經暫停，北京院子的業主擔心項目爛尾，甚至幫泰禾設計了一整套策略，包括怎麼抵押項目蓋房子，怎麼抵押車位。業主們都為泰禾操碎了心。
黃老闆自己營造的紫禁城，也成了困住他的籠。
前幾天，黃老闆手裡所持泰禾集團的28.56%股份，被司法凍結了。4月份以來，泰禾集團已有10次成為被執行人，黃老闆本人也兩次因為公司未能及時償還借款，被列為執行人。
前年銷售額1300億、去年捐款3個億名列福布斯中國慈善榜第十五名的黃老闆，今年就成被執行人了。
他並非形單影隻。過去一年，這個名單星光燦爛。從王思聰、羅永浩、李亞鵬，再到馮鑫、尹明善，過去一年裡，眾多名人富豪紛紛被執行。
全國法院決勝信息網去年11月初數據顯示，全國失信被執行人是1580萬人次。我看了下，這個數據在去年4月份還是1350萬次。半年時間裡，全國增加了230萬人次的老賴。
老賴人數的增長速度，超過了經濟增長的速度。
現在，我最佩服的人不是馬雲，不是巴菲特，而是王興。他在2018年12月說，2019年可能會是過去十年裡最差的一年，但卻是未來十年裡最好的一年。
當時只道是段子。
2
如果說2005年調控的標誌事件，是順馳的倒下；2010年調控的標誌事件，是老宋轉讓綠城；那這次發軔於2017年的調控，標誌性事件有兩個，一個是王健林的壯士斷腕。
另一個，就是泰禾的資金鍊危機。
和上述幾家企業一樣，泰禾也在尋求出讓自救。買主的傳言也在不斷變化，從華融到金茂，再到了廈門的建發和國貿。
我向金茂的朋友求證過此事，金茂朋友很快否認了。金茂說看了下泰禾的債務，就退卻了：
大概有1900多億的債。
黃老闆是在5月中旬跟高管開會確認兜售公司這件事。他說在福建有關部門的幫助下，泰禾正在引入戰投，對方是一家房地產非主營業務的世界500強國企，自己將讓出第一大股東的位置。他還說：
連泰禾這種有情懷的企業都活不下去，中國房地產業真沒天理。
昨天，廈門國貿在上證e互動上回復網友提問時，也否認了要接盤泰禾的消息。
廈門國貿其實和泰禾接觸過的。
2017年，廈門本土企業第一次衝進了世界500強，而且一次就是兩家。一個是廈門建發，排名488位，另一家就是廈門國貿，排名494位。
就像保利和中海爭奪地產央企之光多年一樣，為爭奪誰是廈門之光，建發和國貿這兩家國企較勁多年。去年，建發房產銷售額達700億元，如果加上旗下的聯發集團，建發房產規模已達千億。
作為一家主營是貿易的公司，去年國貿營收是2180億元。這個數字甚至高於融創，是新城控股的2.5倍，但歸母淨利潤只有23億，是建發上市公司之一建發股份的一半。
核心原因在於，去年國貿最能掙錢的地產業務銷售額，只有100億左右。這個銷售額，還不及建發的零頭。如果不發生點奇蹟，廈門國貿在房地產行業基本不會有什麼參與感了。
有關領導推動下，他們似乎迎來了一個追趕建發的機會：
接盤泰禾。
為了減少上市公司規則的干擾，廈門國貿在4月30號乾脆和控股股東共同出資設立了廈門國貿發展有限公司。
這個註冊資本為人民幣40億元的合資公司，看上去就是為泰禾準備的。這是一個事先張揚的收購，廈門國貿還沒開始盡調，傳言已經在資本市場上滿天飛了。很快，國貿在網上平臺否認了接盤泰禾的計劃，國貿的一位朋友和我說：
雙方的確聊過，但現在沒再接觸了。
廈門國貿宣佈放棄後，泰禾一位高管跟我說，有一家央企比廈門國貿走得更遠，到了盡調階段。
黃老闆曾經說過，泰禾是地產界的范冰冰。一舉一動，果然地球人都知道了。
黃其森最大的籌碼，是泰禾今年號稱2000億的可售貨值，及福建有關部門對於泰禾的支持。金融機構們也都支持甚至盼望著泰禾重組。
3
房地產業是週期性行業。但只要地買對了，其實什麼都好說。
當年老宋跟我覆盤綠城危機時，感嘆就是買錯了幾塊高價地，就此踏入了深淵；連萬科這種最穩健的開發商，這兩年在天津、上海和北京拿錯了地，每個項目可能都要虧損二三十億甚至更高。
我之前說過，一夜暴富秘訣有倆：瘋狂借錢，賭對國運。
黃老闆就是這個秘訣的踐行者。他第一次闖入公眾的視野，是2013年。那一年泰禾銷售額是168億元，但卻拿了195億元的地，橫掃一線城市土地市場。
在北京，泰禾經過71輪的激烈競價，打敗眾多的知名房企，競得通州臺湖鎮一塊住宅地，樓面價1.9萬元每平米，當時臺湖房價還不到一萬元每平米。第二年兩會，有媒體當面問黃老闆泰禾是不是風險太高了，黃老闆的回答是：
我從銀行出來的，銀行的關鍵就在於風險控制。
然後他宣佈，泰禾2014年的拿地金額要超過前一年。
2014年那年，很多房企都很難受。黃老闆也沒有實現他的諾言，只買了150億元的地。但熬過這輪調控，泰禾又火力全開。2016年它銷售額是400億元，買地花了260億元。
這幾年，不斷有人說泰禾的負債率比融創、恆大還要高，但善於“風險控制”的黃老闆藝高人膽大，直到2017年迎來了最後的瘋狂——“對摺”拿地、九成併購。
這一年，他們拿了452億元的地，但僅參與4次招拍掛，其他29塊地，全是通過收購的方式拿到的。
到最後，首席財務官成了泰禾突破極限最大障礙了。前首創置業財務總監羅俊加盟泰禾擔任CFO後，上窮碧落下黃泉，把能借到的錢全借來了。從ABS、REITs、信託、私募、美元債、股份質押，所有融資手段泰禾都玩過。
2017年11月，任職一年的羅俊已經幫黃老闆借了500億。他長出一口氣，在高管會上說之後公司要注意風險了。但黃老闆說，小羅做得不錯，再去借點。
沒過多久，羅俊就離職了。
到了2018年，事情開始起變化了。很多低價收來的項目，遍地都是雷。他們在南京收購的幾塊地問題一堆，黃老闆自己跑了幾趟，也沒拿到規劃許可證。最後連泰禾南京城市總經理也鋃鐺入獄了。
南京的問題，在其他城市也普遍存在。
黃老闆想到的第一個自救辦法，就是啟動人力高週轉。整個2018年，黃老闆在他的中國院子裡，每天都在面試高管，也幾乎每天在裁人。但即使高管濟濟一堂，黃老闆仍像一個典型的中年男人：
在中國院子一覺醒來，身邊沒有可以依賴的人，全是要依賴自己的人。
沒人能拯救泰禾，除了黃老闆自己。2018年年初，黃老闆說能賣2000億。到了年底，泰禾沒有公佈自己當年的銷售額。有人幫他統計了一下，說是1300億元。
現在，黃老闆還驕傲地認為，泰禾的地買對了，自己的眼光沒有問題，泰禾的產品也是行業最有競爭力的，只是職業經理人沒能執行好而已。2019年年中，他跟我說，如果2018年銷售額能過兩千億，泰禾啥問題都沒有了。
這世界，總是有太多的“如果”。茨威格說過，別把偶然和命運視為同一。
生命的軌跡是由自己造成的。
總有人能賭對國運，但我更欣賞那些瞭解自身侷限性的人。他們知道該在什麼時候停下來。
4
2002年進京，熬過了2008年金融危機，熬過了2013年調控，黃老闆一度堅信自己這輪調控也能熬過去。
到了2019年，債務泰山壓頂，他終於把幾百億貨值的項目擺上了貨架。其中11個項目轉讓給了世茂。
但算起來，這些錢也就40億元，和泰禾的債務比起來，仍是杯水車薪。
與之相比，王健林和王文學就果斷多了。老王直接一把出清，把十幾年的心血萬達城全甩給了融創，把77個酒店甩給了富力。王文學一咬牙，把將近20%的股權賣給了平安。
黃老闆總覺得自己手裡的地很好，產品更好。這種驕傲，乃至固執，讓很多項目錯過了最好的出貨時間。資金成本的累積，又讓這些項目越來越難算得過賬。
這不是一兩個項目的問題，更是黃老闆願意做出多大犧牲的問題。
成為被執行人後，固執的黃老闆終於開始向命運妥協。前不久，他跟下屬說，自己謝絕了一切不必要應酬，這些天就在中國院子待著。自己也沒孫宏斌那麼多事，天天就一個人呆在那。
這個時間點出去，很容易傳出緋聞，影響公司形象。
這種話，老宋在2012年也跟我說過。2011年年底某段時間，綠城的弦繃至極點。有好幾次差點還不上銀行的貸款。2012年春節之後，老宋的多數時間都是在玫瑰園度過的，一些話他不得不解釋上百遍。
後來我都煩了，不想做祥林嫂，一見到朋友就說，早知道不叫阿毛去了。
其實就是賭錯了，買錯了幾塊地。
民營企業家這個群體，真的很不容易——這真是一個絲毫不能犯錯誤的職業。
即使你像老宋或者老王一樣，有情懷，有眼光、有膽識，這幾年選擇了一個有前景的賽道。但可能做錯一個投資決定，說錯幾句話，或者一個地方官員的心血來潮，一夜之間就得改旗易幟。
很多企業家浮浮沉沉十幾年，這兩年卻不如安心炒個房、收縮投資提前退休、亦或早早把企業賣掉後移民的人。
上個月，89歲的巴菲特說，如果你堅持足夠長的時間，會看到市場上的一切。重慶前首富尹明善也堅持到八十歲，暮年還得披甲上陣，眼睜睜看著自己畢生心血萬劫不復。
即使這樣，還有人叫囂著讓私營經濟離場。上個月，有四個號稱留美的經濟學家寫了萬字長文，說要想解決現階段矛盾，必須恢復公有制經濟主體地位為核心的所有制結構改革。
去年年底，融創在青島東方影都做了一個發佈會。這裡以前是萬達的東方影都，2017年之後，老王把這個項目連同其他十二個文旅城都賣給了融創。發佈會後，老孫跟一些影視大佬吃飯，杯籌交錯間，有人說了一句：
老王要是知道我們這麼開心喝酒，會氣死的。
舉著杯子的老孫，沒有接話。十幾年前，他也曾經是“老王”。
由來只有新人笑，誰人聽到舊人哭。
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