七夕的牽手
七夕夜，當大家還是你儂我儂的時候。在錢塘江與京杭大運河交匯處的江河匯地塊，時隔五年後，終得新歡。新鴻基和平安，以132.6億元的總價分食。
此地，也就是原“金融城”地塊，“錢江新城二期”區塊，近地鐵9號線漁人碼頭站和6號線三堡站，交通出行方便，江景資源豐富、地理位置相當左右逢源，和宇宙中心——錢江世紀城，遙相輝映。
而這個在七夕的牽手決定，很有可能將影響杭州樓市的整體佈局。
因為，這裡未來不僅會迎來一個全新的集金融商務、城市旅遊、濱江居住、客運通航等業態為一體的城市綜合體、一個滿足“少女心”的摩天輪，還會是融錢塘江恢弘氣魄和“世界遺產”京杭大運河之古韻於一體的“世界級城市旅遊金融綜合區 ”，成為杭州“擁江發展”戰略下的一個重鎮，也是長三角區域的新地標。
地塊建成後，商品房設置的限價標準是毛坯限制均價63800元/平，毛坯最高單價70180元/平，精裝修限價6000元/平。（你猜猜倒掛價有多少？）
看到什麼不重要，幻想怎樣才重要
兩年前，我騎著小紅車在“錢江新城二期”區塊轉悠了大半天。那會，我看到的鏡頭是這樣的。↓
但，腦子裡想象的鏡頭是這樣的。↓
我經常會幻想，腦子裡的圖像和視頻可以在眼前虛擬的上演。
你也可以幻想，但不能被行動拖延。
個人的發展要跟隨城市的發展，順勢而為會讓你減少更多的成本，擁有更多的機會。
當你把自己和城市融為一體，跟著城市發展的腳步，站在浪尖去看城市的未來，真的會有一種穿越未來的感覺。
索性，趁著江河匯的利好，我把之前梳理的關於杭州發展的重點，做個展示。
希望對你有用。
希望糾結哪個城市發展的你可以留在杭州，希望糾結到底買不買房的你可以定下決心，希望糾結不知買哪裡的你可以確定歸屬。
人才搶奪戰的背後
大家都知道房地產是夕陽產業，不過即使房產開始走下坡路（不代表房價也下降），經濟發展的規律會讓北上深等大城市集聚效應繼續增強（好比造地鐵想將人口分流到郊區，其實卻把郊區的人更多的帶入市區而進一步強勢供需比），所以不代表某個城市的房地產會沒落。
判斷房價上漲的重要指標：人口淨流入+經濟發展+產業支撐；
在北京和上海執行降低人口總量任務的同時，杭州、南京和廈門等城市開始人才搶奪戰。自然，人口的流入會相對抵消調控政策效果。
而這其中，最優投資潛力股的城市，自然是擁有西湖、大運河和良渚三大世界遺產的——杭州。
杭州的發展戰略
杭州在G20後，開始了建設一流國際城市的目標。每年的大事特別是2022年的亞運會，以及背後的商業邏輯，會讓杭州慢慢走近一線城市的陣營。
而如果當人口突破1000萬後，更是陣營的有效加持。
除了目前已公開的有N條地鐵線，後期還會陸續推出N條地鐵（文末有彩蛋），將逐步連接各個板塊；軌道快速，更是穩定了城西科創大走廊和城東製造大走廊，錢塘江金融港和空港經濟區的預期；《杭州市擁江發展戰略規劃（草案）》也更是表明了對未來科技城、錢塘江金融港、空港經濟區和三江口的態度。
→城中村改造、地鐵建設和快速路網建設這三大仗將大大改變杭州的面貌：
其中城中村改造採取的政策是1套房+貨幣安置（騰退的土地用於拍賣補貼財政支出 ）；
地鐵為每年1-2條開通，會穩定沿線房價；
快速路網會貫通火車西站、火車東站、蕭山機場三大交通樞紐，首站的未來科技城地位再次鞏固，末站的蕭山科技城和空港經濟區將被盤活 。
→“城市東擴、旅遊西進、沿江開發、跨江發展”是杭州的發展戰略，也可以理解成“兩廊兩帶兩湖兩港多鎮”：
其中：
“城市東擴”指的是往城東新城、大江東副中心和蕭山北發展，
“旅遊西進”指的是臨安入城，
“沿江開發”指的是打造錢塘江經濟帶，
“跨江開發”指的是從西湖時代邁入錢塘江時代；
“擁江發展”1.0時代是錢江新城和濱江；
“擁江發展”2.0時代是錢江世紀城、錢江新城二期（即江河匯地塊一帶）、蕭山科技城和大江東；
“擁江發展”3.0時代將是包含三江口及整條江所有版塊的全線發展（含其中的N個小鎮）；
（從上游到下游分別為三江口、濱江、錢江新城、錢江世紀城、錢江新城二期、蕭山科技城、東部灣、空港新城、江東新城和臨江新城）
“兩廊”指的是城西科創大走廊和城東製造大走廊，
“兩帶”指的是錢塘江經濟帶和運河湖濱金融帶，
“兩湖”指的是西湖和湘湖旅遊經濟，
“兩港”指的是錢塘江金融港和空港經濟區，
“多鎮”指的是重點發展的N個重點特色小鎮。
《杭州市擁江發展戰略規劃（草案）》指出：到本世紀中葉，把杭州建成獨特韻味、別樣精彩的“世界級濱水區域”，以及踐行“兩山”理論的生態文明建設示範區、創新驅動發展的經濟轉型升級示範區、宜居宜業宜遊的區域協調發展示範區。杭州的定位是成為“世界級濱水區域”。
可簡單理解成，城市外擴，靠裡的就是中心城市，以後的城市版圖是以錢塘江做對稱。
而江河匯地塊就在“世界級城市旅遊金融綜合區”中，就在日後城市版圖的中心對稱點上。
烈日下的考察報告
根據以上分析，杭州的發展重點是：未來科技城、錢塘江金融港（錢江世紀城、錢江新城二期、蕭山科技城）、空港經濟區和三江口新城（含湘湖新城）。
每個區塊在兩年前都有過考察報告。是的，在沒有那麼多利好的時候。
@【雲谷及三墩北發展前景考察】
@【錢江世紀城板塊發展前景考察】
@【錢江新城二期發展前景考察】
@【大江東板塊發展前景考察】
@【蕭山科技城發展前景考察】
@【杭州軌道快線分析】
@【三江口新城規劃分析】
@【《杭州市擁江發展戰略規劃（草案）》擁江發展規劃分析】
注：【詳細考察報告可見微博】
未來科技城和錢江世紀城已被炒熱，但是未來依舊可期，如果繼續跟進，有米不妨一試；
錢江新城二期、蕭山科技城、空港經濟區和三江口新城將成為下一波的熱點（由於拆遷而無新房區塊可嘗試外溢區塊）；
這些都是我們能看到的現狀和趨勢，而噹噹年的趨勢變成了現狀，那麼就相對缺少了回報率；所以“二級趨勢板塊”將在享受“趨勢紅利”的同時，有相對低的成本優勢，對於資金有限人群，可挖掘潛在的“二級趨勢板塊”（如有運河新城和西側良渚遺址利好的崇賢板塊）
房價的博弈
杭州經過2011~2015年的震盪調整，2016年和2017大半年的暴漲，2017年底將量縮價穩（所謂的排隊一次性付清一方面是恐慌心理和拆遷補償，另一方面是開發商受銀行緊縮影響導致資金鍊收緊問題），2018年的各種政策加持，2019年的相對穩定但暗流湧動，如果政策一旦放開，壓制的需求將得到條形圖般的釋放。
而由於一手房的價位過高，導致需求迴流，讓二手房從2017春節後開始猛漲，並在隨後與限價後的一手房形成“倒掛”結構。當價位差積累到一定的價差，會產生新的供需博弈，從而讓二手房價回落。當回落到一定程度，就會趨於穩定。而當某一利好釋放，又會開始新的一輪的博弈。
而此次江河匯地塊的利好，就是新一輪博弈的觸發劑。（從周邊賣家買家對價格周旋餘地即可看出）
之後的幾年，租售同權政策+吸引人才政策+城市前景+人心等因素，也都會不斷影響房價的博弈。
2022年的亞運會會讓杭州總體房價全部往上盤整，由於利好基本用盡以及房地產的強弩之末和租賃市場的興起，往後便是穩步震盪上漲。在30年後，我們的杭州將成為“世界級濱水區域”。
寫在最後
房價的漲跌客觀因素有很多，但主觀上，核心還在於——人心。
雖然我的象牙塔是在杭州度過的，但那四年時間都是沒開竅的“眯眼看世界”狀態。
而在進入社會後，親眼看到了杭州10年的發展，特別是某些板塊在5年內的蛻變，再看到戰略的規劃和各種工程項目的共同推進，心底就不由自主泛起穿越到未來的漣漪——可以想象5年後的杭州，將是何等的面貌！
希望此篇從江河匯引申開的杭州前景分析對你有用。
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