一、案情概要
2018年，房屋买方刘x与卖方张x在中介方的居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定刘x购买张x名下的房屋一套，合同约定违约金为20万元。周x系共同购房人，因未携带身份证而未署名。
签约当日，周x通过支付宝转账2万元定金给张x。交易流程届至双方到银行办理了按揭贷款面签，欠缺张x提供其银行卡复印件的手续。
此后，卖方张x意欲提高房屋价款，双方协商未果。张x与周x的微信聊天记录显示，张x作出了拒绝卖房的意思表示，后张x以买方未支付首付款为由要求解除合同。
买方周x、刘x委托重庆睿渝律师事务所将卖方张x起诉至法院。卖方张x委托律师在该院另行起诉买方刘x。
二、诉讼方案
案件A与案件B
三、律师点评
1、周x是适格原告
本案中，周x虽未载明于《房地产买卖居间协议》的买方处，但房屋出售人张x在签约时明确知晓周x的身份及其在买卖关系中的地位，且周x在二手房交易中有实际、深入的履约行为。因此，周x是案件A的适格原告。
2、买方未支付首付款行为的评判
交易流程的约定与规律，对二手房买卖关系至关重要。设定符合规律的交易流程，有助于合同的顺利履行，也有利于违约行为的识别。
在本案的交易流程中，双方以购房人的贷款审查作为支付首付款的前提条件，符合促进交易的内在经济规律，基于此，也使法院能及时判断买方预备了首付款项而未支付的行为符合合同约定，不属于违约。据此，房屋出售人张x的主张未获支持。
3、卖方张x拒绝履约的行为系根本违约
卖方单方解除房屋买卖关系的行为，无合同依据，且不符合法律规定。卖方拒绝履约的行为属于根本违约，买方有权据此解除合同，并要求其承担违约责任。
4、索赔方案的选择●退定金+支付违约金
二手房买卖中，买卖双方一般会在合同中既约定定金罚则，又约定违约金。卖方根本违约时，买方一般有三种索赔方案可选择：
○定金罚则
定金双倍返还，如本案中买方支付2万元定金，可以要求卖方退4万元。该方案下，因定金罚则较简明，买方举证责任较小，风险较小，收获也较小甚至不足以弥补买方遭受的损失。
●退定金+支付违约金
在本案中，基于律师提供的法律咨询意见，买方最终选择了本方案：要求卖方退定金2万，并支付合同约定的违约金20万元。该方案下，买方需做好卖方主张违约金过高请求法院调整的诉前谋划与证据准备工作，也考验了买方律师在庭审中抓时机固定事实的专业水平。
风险在于相对方以违约金过分高于实际损失为由请求法院进行调整。优点在于，有风险，但收获较大，具有填平受损利益的功能。
○赔偿实际损失（含调整违约金至实际损失）
该方案，举证实际损失加重了买方的举证责任。属于第二种方案的延伸，收获接近，但风险更高，一般不属于律师实务的理想方案。
5、违约金风险的诉前锁定
“退定金+支付违约金”属于有风险的稳中求进方案，举证义务强于定金罚则方案又弱于请求赔偿实际损失方案。当然，不论是哪种方案，律师的诉前谋划与风险锁定工作是关键且必要的。
本案中，买方对方案的选择与我方对风险的锁定的决策，是基于买卖双方除签约外有实际履行合同的行为，买方为履行合同已处置了名下其他房屋，卖方拒绝履约有据可循，中介方对交易过程进行了客观陈述，对房屋市值与损失情况的参照等情况，因此，选择与决策是理性的、果敢的。
四、判决结果
该案，人民法院根据双方举示的证据与庭审查明的事实，分别对案件A与案件B作出判决：
● 案件A判决支持了买方的所有诉讼请求，即解除房屋买卖合同、卖方返还定金2万、卖方支付违约金20万元、卖方承担案件受理费、保全费。
○ 案件B判决驳回了卖方的诉讼请求，案件受理费由卖方承担。
五、律师结语
二手房买卖合同纠纷的成功维权，有赖于当事人维权的理性与决心，也有赖于当事人与律师在诉前应做好谋划、准备与落实工作：本案中我方在交易流程的梳理、违约行为的识别、索赔方案的选择、对交易居间方客观助力的争取、证据固定与庭审应变上的努力，方有一审阶段成功维权的成果。
