低迷“的金九銀十，樓市成交量增長50％，到底誰在買房？
這篇文章，是寫給剛需、改善性購房讀者的，希望撥開樓市迷霧，接近真相。
在這樣一個樓市缺少話題性的時間點，正好可以盤點下過去，看看現在，預測下未來。
一、交易量-宏觀簡析
上海9月二手房成交數據出來了，20210套，略高於8月的19700套。
10月份還沒過完，但考慮到國慶假期，同時結合微觀市場的一線觀察，肯定是低於20000套。
所以，今年9、10月的行情已經走完，並沒有所謂的金九銀十。（當然，也沒有任何媒體敢推波助瀾）
有朋友肯定會感慨，
樓市冰凍，不動產真成了不動產。
房子到底還能不能買，我該選擇在什麼時間點入手？
上海樓市這幾年整體表現不佳。從2016年9月至今，房價已經三年沒漲了。
那些高槓杆買入樓市，寄希望於一夜暴富的人，承受了不小的損失。
我們這兩年也見過不少投資客急拋盤。每套房背後，都是充滿血淚的故事。
從來就沒有完全無風險的投資。
這也是我們反覆強調要精算購房預算範圍，做好風控的原因。
僅僅把今年逐月數據進行比較，我們可以看出成交量一路下滑。
但如果把17和18年的數據拿來一起對比，我們就會發現今年的成交量反而是暴漲！
截止9月底，今年二手房成交量相比於2017年增加了55.9%，相比於2018年增加了48.6%。
二、看房子-中觀回顧
既然成交量顯著增加，為什麼很多人感覺自己的房子是下跌的，依然不好賣呢？
我們要反問一個問題，自己手裡的房子到底是不是好房子？
上一輪暴漲中，只要是套房子，都被瘋搶。
6樓無電梯老公房也搶，遠郊無地鐵拆遷房也搶，市中心錯配老破大還是搶。
一旦漲幅回落，人們冷靜下來，重新審視房子的實際居住價值，就開始挑房子了。
特別在限購政策下，下注的機會只有那麼一次兩次，也因此變得更加慎重。
所以，17年以後，我們可以看到清晰的價值迴歸路徑。
當中環次新都敢叫10萬的時候，市區傳統CEO盤被逐漸頂托起來；
縱然學區房政策始終在微調，學區房作為剛需，房子內含的學票價值一直在穩步攀升，而且流動性很好；
市中心的好房子一直很穩健，愛買不買；
郊區被追捧的熱點區域，普遍降價15%，極端情況甚至30%（最近有所回升）。
而且，在上海趕人政策影響下，包括90後一代的進入購房市場，對房子的偏好也在悄然發生變化。
其中顯著特點包括：
1、年輕人寧可住遠一些，也要小區環境好，有電梯。（也是我們年前號召買九亭的原因：周圍年輕人多，房子新）
2、拆違建導致“di duan人群”外流，原本追求經濟實惠的小老闆們離開上海。在他們心中性價比最高的老公房，價值受到影響。
三、聊客戶-微觀視角
相比16年動輒出地王的火爆場面，今年樓市似乎很低迷。
大家可能不禁要問，到底哪些人還在買房呢？
其實很簡單，需求可以被壓制被推後，但很難被消滅。
今年買房的人，就是要住家，要改善生活的人啊。
在我們今年接觸的大量諮詢買房客戶裡，往往可以歸為三類
1、家庭結構變化
簡單來說，就是家裡人多了。
原來小夫妻甜蜜二人世界，突然多了一個娃，因為工作忙又得父母來帶。
從兩個人直接到五個人，原來的小窩根本住不下。
於是催生了改善型需求。
一房肯定是住不下，兩房是基礎，三房可以過的舒服。
2、給孩子買學區
大部分家長給孩子買學區的時間點，往往不是在孩子剛出生時。
孩子2歲前，很多家長都覺得學區離自己很遠。
一旦媽媽們組團聊起孩子，看到別的家庭制定的孩子發展計劃，就很難堅持佛系。
你要選擇佛系，就得選擇佛繫到孩子18歲，內心掙扎可想而知。
哪怕孩子真不是這塊料，也可以安慰自己，“雞過”。
有條件的，順便改善買套自住房，附帶一梯隊學區。
條件略差的，最小總價原則買套學區掛戶口。
3、購房條件滿足
大家都知道，要買房得有兩個條件：一個是購房資格，另一個是錢。
上海的購房資格獲得是全國最嚴格的，上次臨港試點放鬆也不了了之。
16年上海出政策，購房要求社保從滿2年變更為滿5年。
憋到19年，上一批被卡住的人，重新滿足了購房資格。
還有突然多了一大筆收入。
比如最近虹口區大片拆遷，很多人拿到了拆遷款。
比如前兩年在三四線城市買房漲了不少，再看看上海房價也沒那麼貴。
有朋友會問，那你還沒提炒房客呢？
在這樣一個“房住不炒”的市場上，哪裡還有什麼炒房客。
我們看到的，大部分都是扛著房貸奄奄一息的接盤俠。
每一單交易背後，都是一個個剛需自住。
每一單交易背後，都是一個個追求生活改善的家庭。
每一單交易背後，都可能是上海定居權的易主。（這個話題，下次展開）
每月2萬套的交易量，每年差不多22萬套，就是上海房產交易的榮枯線。
相比於上海住宅總量，差不多3%的換手率。
大數據不騙人，上海大部分家庭，一生只買一次房。
四、總結建議
對於剛需改善的朋友，這是個很好的入場時間點。
經過三年盤整，價格已經跌無可跌；
房住不炒的大環境下，暴漲可能性也不高。
如果是首套購入，可以大膽入場；置換客需要留意下交易時間，避免賣低買貴。
年底因為企業資金回籠，還有可能出現一些撿漏機會。
