开发成本核算是房地产企业会计核算的重要内容。准确地进行开发成本的会计核算，对于房地产企业而言非常重要，这不仅是企业会计准则的要求，也是准确地进行纳税申报的需要。在实践中，我们发现，房地产开发企业在成本核算过程中，由于各种原因，仍然存在着各种错误做法，归纳起来，主要存在以下问题：
一、成本核算对象划分不准确。
准确地划分成本对象，是进行成本核算的前提。但在实践中，不少企业不划分或者不能准确划分成本核算对象，导致成本核算错误，财务数据失真。我曾做过一个开发公司的土地增值税清算，四个开发项目竟然用一个成本核算对象，这样就需要重新划分成本对象，工作难度之大，可想而知。
成本对象的划分应坚持以下原则：
1、 不同的开发项目，应该作为不同的成本核算对象。
2、同一房地产开发项目各单体建筑开工时间和计划竣工时间均相近的，可以将该开发项目作为一个成本核算对象。
3、同一房地产开发项目分成几个标段施工的，也可以将每个标段作为一个成本核算对象。
4、同一房地产开发项目分期开工建设的，应当将每一期作为一个独立的成本核算对象。
5、 同一房地产开发项目建筑业态或目的明显不同的，应当作为不同的成本核算对象。
6、 成本需要由不同成本核算对象分摊的配套设施，可以单独作为一个成本核算对象。
二、在不同成本对象之间随意调剂成本。
这种情况也是故意而为。企业虽然能够准确地划分成本核算对象，但由于先完工交房的项目成本“不足“，企业把其他还没有交房项目的发票拿到需要结转销售成本的项目先入账。导致当期利润减少而少缴企业所得税，属于拆东墙补西墙行为。如果被税务查到了，不仅要补交税款中，还要加收滞纳金及罚款。
三、 拆迁补偿费交房时才入账。
拆迁补偿费主要包括房屋及建筑物补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费等几个方面。目前一般净地交付，拆迁补偿业务虽然很少但仍然存在。对于货币补偿业务，一般在会计核算上没有问题；对于以房换房方式的拆迁补偿，存在问题较多，根据企业会计准则规定，以房换房业务，应该在签订拆迁补偿协议后即进行账务处理，确认为开发成本，同时确认为负债。但在实践中，不少企业为了省事，待完工交付时直接计入开发成本，同时确认销售收入。这种做法其实是错误的，不能及时准确地反应企业的资产和负债情况，造成会计信息失真。
拆迁补偿费的会计核算，网上教程较少，本人曾专门写过一篇文章，如有需要，请点击https://www.toutiao.com/i6773632840476131853/
四、将土地使用税计入土地成本。
这种情况多数是老会计。他们错误地认为，将土地使用税计入开发成本—土地征用及拆迁补偿费，以后在土地增值税清算时可以作为土地成本，享受加计扣除政策。
土地使用税以前计入管理费用，现在应计入税金及附加科目核算，在土地增值税清算时，不属于土地成本，更不能享受加计扣除政策。
五、将部分管理费用、销售费用计入开发间接费。
这种情况多数属于故意而为，而且在不少房地产开发企业存在。因为根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，开发间接费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，在土地增值税清算时，可以作为项目开发成本，享受加计扣除政策。不少企业把本应该计入管理费用、销售费用的日常费用开支计入了开发间接费，造成开发间接费用明显不合理，所以才导致一些地方税务部门规定，在土地增值税清算时，除工资及福利费、社保、公积金、监理费、工程造价咨询费外，其他计入开发间接费的日常费用一律不予以认可。
所以，这种情况属于偷鸡不成蚀把米。
六、将交房后的维修费用计入开发成本。
交房之后的维修费，在保修期之内的，应该由工程承包单位承担，超过保修期限的，应该由物业公司承担。但由于不少开发公司与物业公司之间存在着千丝万缕的关系，而物业公司往往亏损，所以维修费用直接由开发公司承担了，而且计入了开发成本科目。如果交房之后的维修费用的确应该由开发公司承担的，发生的维修费用也应当计入管理费用。
你认为开发成本核算还存在哪些问题呢？欢迎留言补充。
