新城控股的年報出來了，大家就會期待未來幾個季度或者20年的業績會怎樣？
先說結論：通過歷史數據及幾年竣工面積測算，20年業績會非常好，20歸屬淨利潤200億元左右。
做價值投資的人基本都接受歷史股價不能推測未來股價，價投的依據就是根據公司的業績來估值，設定買賣依據。因為無法測試市場的漲跌，價投們的主要時間花在研究企業的基本面，幸好企業的基本面不會像股價一樣每天波動難以預測，大部分企業的基本面是穩定，只要選擇有護城河的企業，競爭格局很難在短時間內就被打破，通過研究企業的歷史，預測企業未來未來幾年的業績是價投們最主要的工作。
地產行業的預售制度+企業項目信息的披露，給預測未來一兩年業績提供了更加精確的數據。
下面我們來看看新城控股的數據，並對20年業績做初步預測。
一、歷史計劃竣工完成情況
孔子說：“始吾於人也，聽其言而信其行；今吾於人也，聽其言而觀其行。”其意思是我們不僅要看別人怎麼說，還要看別人怎麼做。年報披露的計劃數據是公司“言”，實際完成情況是“行”，我們不僅要聽其言而且要觀其行，看看公司每年公佈的計劃是否做到，是否言行一致？
下面我們先看看新城控股歷史的計劃竣工及實際竣工情況：
從上表可以看出，公司歷史披露的計劃竣工面積準確率比較高，差異較小。由此可以推測2019年報計劃2020年竣工3596萬方（19年報55頁）大概率準確。
下面收入利潤預測是根據3596萬方展開的。
二、20年定期報告收入及利潤預測
下面直接上表格
表格說明：
收入/實際竣工面積：採用前面表格17-19年的平均數52.48%
扣非淨利潤：公司過去3年扣非淨利潤率都是超過10%的，這裡採用保守的10%估算。具體見下表
利潤測算上下限：上述數據是測算的，給一個20%的浮動區間，有可能往上浮動10%，也有可能往下浮動10%。
這裡沒有單獨考慮吾悅廣場的業務淨利潤率，因為歷史的扣非淨利潤率也是包括租賃業的淨利潤的。一般的非雙輪驅動的純住宅地產公司現在扣非淨利潤率很難達到10%了。
好在我們做投資不需要計算精確到小數點後幾位的數據才能做決策，我們只需要知道公司大概率的業績範圍，而且最差的情況也是有足夠的安全邊際就能夠下注了。
綜上，公司扣非利潤一季度25億元左右，半年報扣非利潤100億元左右，三季度報140億元左右，全年188左右，如果全年再加上公允價值增值，歸屬淨利潤218上下浮動10%。
全年歸屬淨利潤200億左右，2021年歸屬淨利潤會更高，2022年應該也能保持2021年的歸屬利潤水平，往後看三年基本都能確認，再往後吾悅廣場越來越多，估值應該不能僅僅考慮住宅地產的估值了。目前市值699億元，能否下注，這個請大家自己判斷。
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