面對即將到期的債券，鑫苑置業以14%左右的高息發債來“借新還舊”，其融資利率明顯要高於同行8%的水平。同時，數據顯示，公司盈利能力以及至關重要的銷售額均不算好。擺在鑫苑置業當下急需解決的問題是，如何降低財務成本，提振業績，打好佈局組合拳？
《投資者網》鄭小琳
2020年隨著房地產行業償債高峰來臨，房企海外發債的步伐加速。河南房企鑫苑置業有限公司（下稱“鑫苑置業”，XIN.US）因高息發債引發市場關注。
事實上，過去三年鑫苑置業的發展狀況難言樂觀，全國擴張進程上公司步伐緩慢。今年受疫情衝擊，鑫苑遭遇重挫，業績接連兩季度錄得虧損，盈利能力直線下滑，不僅如此，公司短期債務突出，償債壓力亦不容小覷。
基於此，《投資者網》就業績及債務問題聯繫鑫苑置業投資者關係部相關負責人，但公司方面未能對相關問題予以回應。
高息發債“解渴”
今年以來，鑫苑置業經歷了兩次高息發債，票面利率分別為12%和14%。具體來看，7月，鑫苑置業以12%利率發行了兩筆人民幣離岸債券，總計規模人民幣5.15億元(約合7500萬美元)，9月初，公司擬發行了一筆28.8億元規模的公司債。9月18日，鑫苑置業完成利率14.5%、金額3億美元、期限3年的優先票據。
鑫苑置業發債的用途主要用於償債，即借新還舊。不過，伴隨著行業融資渠道逐步收緊，鑫苑置業超14%的融資利率明顯要高於同行8%的水平，在業內屬於高息發債。
“借新還舊、高息發債的方式，一方面，不僅要面臨居高不下的融資成本，長此以往，融資成本和難度將會越來越大；另一方面，對於公司的財務安全造成嚴重威脅，若是長期未得到改善將會面臨資金鍊斷裂的風險。”對於鑫苑置業的高息發債，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄向《投資者網》表示。
截至2020年6月末，鑫苑置業總負債為64.32億美元（約429.79億元），短期負債為12.35億美元（約82.52億元），現金及現金等價物8.21美元（約54.86億元），短期償債壓力較大。
除此之外，今年9月30日，惠譽發佈的評級《報告》中稱，鑫苑置業的流動性狀況較緊但可控。截至2020年上半年末，鑫苑置業的現金/短期負債比穩定在0.7倍 (2019年底為0.7倍)，公司持有8億美元總現金，難以覆蓋12.35億美元的短期債務。
在較大的短期償債壓力下，鑫苑置業董事長張勇卻表現樂觀：“本季度，我們還進一步優化了債務結構，控制了資本支出。截至2020年6月30日，我們的總債務減少至30億美元，同比減少6億美元。短期債務為12億美元，佔總債務的41% 。與Q1相比，我們減少了1.97億美元的短期團隊債務，總債務減少了3200萬美元。多次成功的資本籌集帶來了推動我們的增長戰略和建立一個多樣化和動態的房地產生態系統所需的額外資源。 ”
但對於企業的降負債，陳霄認為，解決之道在於降低融資成本，企業要做好融資成本管控，加強負債管控，合理規劃資金狀況，做好融資成本分析，選擇最佳的融資方式。另外，儘量多渠道融資，積極優化融資結構，通過合作等方式來提高資金利用率。
盈利能力直線下滑
9月2日，鑫苑置業在美股披露中期業績顯示，上半年營收2.84億美元，同比下降53.3%；股東應占每股攤薄淨虧損減少33.3%至0.49美元，淨虧損為3010萬美元。
回顧今年一季度，疫情衝擊下，鑫苑置業錄得較大虧損,總收入為1.25億美元，同比下降73.2%；淨虧損為3910萬美元。預計2020年，公司合同銷售額為200-220億元人民幣，合併淨收入與2019年相似。但上半年僅實現83億元銷售額，目標完成率僅為四成。
對於接連虧損的業績，鑫苑置業的董事長張勇公開坦言：“第一季度業績受到疫情爆發的嚴重影響。由於全國範圍的封鎖，項目的建設和預售工作被推遲，這中斷了我們的供應鏈。供應商和工程公司將於3月底恢復運營。我們正在與所有供應商和合作夥伴緊密合作，以重啟建設，並有望在今年第三季度初恢復正常的業務進度。”
張勇頗具信心表示，儘管這場空前的疫情帶來了短期挑戰，但我們的基本業務實力仍然完好。未來憑藉我們在中國的大部分項目，我們對今年的業務前景仍然保持樂觀。
但需指出的是，受疫情影響，公司盈利能力直線下降。2020年第二季度毛利潤為1920萬美元，佔總營收的6.8% ，而2019年同期為1.592億美元，佔總營收的26.1% ，毛利率較同期大幅下降，與此同時，公司淨利潤率更是在二季度直線下滑至為-10.6%。
對於利潤下滑的原因，鑫苑置業表示，考慮到當前受疫情影響的市場價格，我們下調了幾個項目的預期售價，調整導致毛利率顯著降低。如果沒有調整，本季度的毛利率將為22.5%。
知名地產分析師嚴躍進向《投資者網》稱：“類似利潤下滑，是今年多數房企面臨的難題，由於今年受疫情影響，銷售節奏有所幹擾，形成價格下跌毛利率走低等情況，不過企業下調過快，顯然會面臨較大壓力，如，在銷售方面，至少需要兼顧銷售規模和盈利的平衡。”
擴張步伐因何放緩？
作為一家河南房企，鑫苑置業創立於1997年，業務主要在中國和其他國家。國內主要包括北京、上海、鄭州、濟南、西安、蘇州等十多個一二線城市開發和管理大型、優質的房地產項目，國外範圍輻射包括美國紐約、洛杉磯，馬來西亞等多個國家和地區。
2005年，鑫苑置業啟動全國化佈局戰略，快速擴張納儲兩年後，2007年該公司成功登陸美股。為推進全國化擴張，2008年，野心勃勃的鑫苑將總部從河南鄭州遷到北京。15載時光飛逝，公司的擴張夢並不順利，全國化佈局仍顯緩慢。官網顯示，截至目前，鑫苑累計開發建設項目超過60個，累計開發面積超過2000萬平方米。
這和曾經站同一起跑線的河南開發商建業地產（00832.HK）、正商實業（00185.HK）顯然有了不少差距。截至2020年6月末，正商實業相繼開發100餘個項目，累計開發建築面積3500萬平方米，建業地產擁有在建項目共172個，累計開發面積約3883萬平方米，土地儲備建築面積約5265萬平方米。
這幾年在土拍市場上，很難看到鑫苑的身影。2018年3月22日，鑫苑置業斥資2911萬英鎊（按照最新8.94的匯率計算約為2.6億人民幣）收購了位於倫敦金絲雀碼頭金融城的住宅開發項目The Madison的50%的股份，首入英國倫敦房地產市場。
2019年2月22日，佛山高明一宗商住地出讓，競得人為鑫創科技有限公司（鑫苑置業），成交價格為11.8億元，樓面價2862元/平方米，溢價率達5.7%。
這對於全國化佈局15年的鑫苑而言，顯然不太“合格”。據克而瑞2019年房企銷售榜單，2019年鑫苑置業全年口徑銷售額232.4億元，排在第102位，已跌出百強之列。
惠譽的評級《報告》亦顯示，槓桿率持續高企的鑫苑置業，為實現去槓桿目標，已經放緩了拿地步伐。槓桿率從2018年末的62%回落至2019年末的54%後，在2020年上半年升至60%。截至2020年上半年末，該公司在中國的可售土地資源估計約為600億至700億元人民幣，可供三年左右的開發所需。惠譽認為，鑑於進一步去槓桿的空間有限，鑫苑置業未來幾年的槓桿率預計將保持在55%-59%。
“就現在來看，類似海外市場的投資被認為是有風險的，實際上，從投資角度看，鑫苑加碼佛山這類城市是不錯選擇。某種程度上，當前企業需要強化全國化的投資，尤其是去研究新的投資機會。若是拿地成本有約束，建議投資三四線城市，尤其是華東華中等三四線城市。”
嚴躍進向《投資者網》表示。
在他看來，此類企業上市較早，很顯然沒有抓住上市帶來的機會。但未來市場機會依然大，建議企業加快佈局，尤其是重點研究企業的投資機會和城市發展機會。（投資者網）
