深圳:发展面临问题——地少人多密度大
人口大户——总面积1997.47平方公里，截至2017年末，深圳常住人口1252.83万人，其中户籍人口434.72万人，实际管理人口超过2000万，城市化率100%；年轻人口净增率高达22.53%，位居全国榜首。人口密度——深圳人口密度是北京和广州的约4.5倍，是上海的1.5倍。但深圳面积为广州的1/4、上海的1/3、北京的1/8。深圳是“北上广深”中人口密度最高的城市，同时也是土地资源开发程度最高的城市——深圳国土开发强度已超50%，而国际警戒线为30%。
土地供应——深圳住房自有率仅34%，意味着有66%的人在深圳是租房居住，但是
深圳过高的国土开发强度又使得深圳几乎没有新增住房用地，人地矛盾逐渐凸显
深圳特性——人口外溢
外来人口多，占比66%，安家置业需求大
深圳新房成交均价已破5万，10年间长了超5倍。惠州将承载更多深圳外溢人口
深圳市区土地面积已经不足以支撑为了发展需求，深圳为保持持续竞争力，
大量的劳动密集型企业将会随着政策导向，东进转移。
惠州将承载更多深圳外溢人口
深圳市区土地面积已经不足以支撑为了发展需求，深圳为保持持续竞争力，
大量的劳动密集型企业将会随着政策导向，东进转移。
深圳教育缺口
深圳教育局的数据显示：
2016年公办小学小一学位缺口将达到
4.63万个
2018年公办小学小一学位缺口将达到6.1
万个，公办初一学位缺口0.32万个。
深圳向东，是城市发展的必然趋势
每座国际大都市的发展史，都是一部向外发展的扩展史
“龙岗—坪山”由城市副中心升级为深
圳东部中心
重点完成交通建设、产业提升、公共服
务、城市发展等四大领域共13项重点任
亿，其中“十三五”期间计划投资5600
亿元
惠阳、环大亚湾价值凸显
港深后花园惠州将
迎来前所未有的飞速发展机遇
惠州紧邻深圳广州两个国际大都市，连接世
界工厂东莞，靠近香港，土地储备充足
拥有得天独厚的山林湖海温泉等生态资源，
被誉为一座集山江湖海于一身的国家森林城
市
空气质量常年排在全国前三
惠州是粤港澳9城市唯一不限购的城市
1、得天独厚的海湾优势：230公里海岸线将
深圳与惠州—潮州—福建—浙江—上海
相连接，为提升对内贸易输入、对外贸
易输出的快捷性，需大力推进区域协同，
2、区域产业协同发展：华为、比亚迪、富士康、
中海油等轻重工业外移，深圳城市配套升级，
土地资源整合再开发，以深圳技术为依托、
惠州资源为基础，打造新型工业模式。提高
产能效率、合理利用资源优势
3、工作在深圳，生活在惠州：深圳住宅缺口约114万
套，房子将会变得更加稀缺更加昂贵，未来只能通
过轨道交通向东发展连成的都市圈来解决人才问题，
庞大人流量只能流向关外龙岗、龙华、坪山等区，
以及临深片区……
惠州也面临发展问题—地大人少密度小
面积：11599平方公里
人口：477.70万
GDP：4103亿元
人均GDP：8.59万元
所以惠州必将承当起深圳人口外溢的重任，而且惠州作为粤港澳大湾区最宜居的城市，也是大湾区打造的生态之城，必将吸引更多人来居住！
但是很多人进入了误区，认为惠州买房，只要买到就是赚到，这是一个严重的误区，惠州可以投资也可以居住，但是您还是必须了解惠州，不是惠州每一个地方都适合投资和居住
首选临深片区——大亚湾西区（生活区），惠阳白云新城区，南站新城区
大亚湾西区分生活区和工业区，刚需型客户一定要选生活区，您如果选了工业区，您的居住品质肯定上不来，工业区以石化大道南北区分，以南为工业区，以北为生活区，工业区建议投资客，生活区投资和自助都可以。
惠阳白云新城区和南站新城区都是政府规划的区域，地铁14号线是一定通惠阳的，所以大家记住，您要选地铁口，肯定关注这两个区域，投资价值会更高，虽然现在地铁14号线没有修建，但是政府规划，人口达到，修建是指日可待，不要等地铁在建您在选择买房，那时候就太晚了。南站新城首选南站附近，高铁站的选择是没有错的。
惠城区都是适合居住，但是离深圳还是比较远，如果您的工作在惠州，惠城区的居住肯定是首选，比较偏远的博罗镇隆这些区域就不建议。
为什么在惠州买房还有坑呢？
区域选择性很重要，惠州所有楼盘都打着地铁口物业，您到底是否了解地铁14号线，16号线，1号线的规划呢？这些什么时候可以开通呢？到底是不是只是规划呢？选择开发商很重要，我说的上面几个区域都可以考虑，但是一定要考虑楼盘开发商，不然您就真的跳进坑里了！
选择楼盘：首选品牌开发商，品牌开发商建造质量，品质，环境毋庸置疑，现场可以看得到，物业一定要选择好物业的楼盘，对于后期生活品质以及房子转卖有很大帮助，如果小开发商的确位置很好，您可以考虑。不是所有楼盘都是地铁口物业的，所以一定要慎重！
一、惠州投资，区域筛选的2条最核心标准
（1）离深圳远近
深圳面积小人口多产业强房价贵，对周边城市的发展带动和房价辐射作用非常大。对于房产投资来说，惠州最大的价值不在于它自身的发展，而是临深受到深圳发展红利的辐射。
惠州当前自身发展一般，所以只能说是哪里越靠近深圳，哪里就越有投资价值。但惠州那么大，不可能任何一个地方都靠近深圳。所以，投资惠州第一个标准就是要选靠近深圳的片区。
（2）有无地铁规划，尤其是与深圳有无地铁直连
城市与城市之间的连接方式有很多种，高速、高铁和地铁。但是对于投资房产而言，地铁的价值一定是最大的。因为这是短途人口选择最多的交通方式，相比高速、高铁的人流，地铁人流才是最有效的购房人群。
我们投资惠州，不仅靠考虑房价涨幅的问题，更要考虑未来转手的问题。只有那些与深圳有地铁相连的区域，才会是深圳刚需客外溢可能性最大的区域。所以，投资惠州的标准，在靠近深圳的基础上，还要靠近地铁，尤其是靠近与深圳直连的地铁。
带着这两条标准，我们再来分析下惠州各区域的价值。
二、惠州各区价值分析
从南到北、从西到东，惠州总共有：惠阳、大亚湾、惠东、仲恺、惠城、博罗、龙门7大区域。接下来，我们就按这个顺序来逐个分析。
1.惠阳区
惠阳曾经很大，追溯到上世纪50年代，整个东莞甚至是深圳基本都归属于惠阳管辖，后来经过多次分割和行政级别变动才形成现在的惠阳区，面积小了行政级别也低了。
虽说是惠州的一个区，但是这个区比较特别，它的区中心离惠州城中心是有一段距离的。它是惠州最靠深圳的区域之一，直接与深圳东部的坪山和龙岗两个区相连，到深圳福田通勤距离也就50多公里。
惠州7个县区中，惠阳的经济并不显眼，去年GDP485亿，产业自然也不强。但惠阳却是最多深圳人来买房的区域，为什么？因为这里是典型的深圳人的睡城。
要做睡城，首先你的交通必须要方便，而惠阳的交通是整个惠州最好最完善的。首先看高速，惠州连接深圳的4条高速都从惠阳经过；其次高铁惠州南站，到深圳北站只需25分钟，不会比在深圳坐地铁上班慢；
最重要的是地铁，惠州当前没有通地铁，但是深圳主动要把14号线延伸到惠阳，虽然惠州段现在改为由惠州自己上交审批，但我认为审批确定只是时间问题。这条14号线的价值对于惠阳来说甚至比高铁还重要，40多分钟就能到福田中心。
惠阳最有价值的板块有两个，白云新城板块和南站新城板块。
白云新城板块一方面是紧挨深圳坪山，另一方面是有14号地铁线经过。作为14号线进入惠阳的第一站，它离深圳14号线终点站的距离也不过2公里。换句话说，即使14号不延伸到惠阳，它也能享受得到深圳段的地铁。
南站新城板块，指的是围绕着惠州南站的区域。这里虽然离深圳相对白云新城要远一些，但是14号地铁线在这里也有站点，也就是说这里是高铁站和地铁站的交汇点，价值不言而喻。
所以，作为离深圳最近，同时又有深圳地铁延伸的区域惠阳，是投资惠州最值得关注的区域。而其中，区域内的白云新城板块、惠州南站板块是最值得投资的板块。
2.大亚湾
大亚湾实际上就在惠阳的南面，和惠阳在位置上就是一南一北的关系。所以在离深圳的距离上，大家差不多，大亚湾也是紧挨着深圳坪山区。和惠阳不同的是，大亚湾靠海，拥有滨海度假资源，所以也会有滨海度假项目。
从经济总量来看，大亚湾GDP505亿，但是整个大亚湾的人口也只有20万，实际上就是4%的人口，却创造了全市13%的GDP，从这一点来看大亚湾的经济创造能力还是很强的。
在产业方面，大亚湾有个特殊的产业，石油化工产业。石化产业是大亚湾的支柱产业，这里有国内最大的中外合资项目：中海石化和荷兰壳牌合资的中海壳牌石化项目，总投资1678亿元，相当于整个惠州半年的GDP。在石化产业带动下，惠州港也成为了广东重要的物流港口，与香港、深圳的港口一起组成华南大型主枢纽港群。
交通方面，大亚湾与深圳相连主要是靠惠深沿海高速。同时，深圳地铁16号线也会延伸到大亚湾，在大亚湾有3个站点。16号线虽然不能直达深圳市中心，但是可以直达深圳东进战略的最重要两个地方，龙岗大运中心和坪山中心。同时，在大运站可以换乘深圳3号线或者14号线，无论到深圳罗湖或者福田都很方便。
大亚湾买房大致可以划分为3个板块：西区、澳头和滨海区。
大亚湾西区是最靠近深圳的板块，而且也是深圳地铁16号线惠州段所在地，万达广场也在这个片区而且已经开业，不管在地段上还是在整体配套上，都是不错的。这个版块的价值类似于惠阳的白云板块。这里有几个项目和深圳真的就是一路隔，房价都已经去到1.9万/㎡，可以说是惠州最贵的项目。当然，因为严格限价的原因，整个板块的均价大概在1.4万/㎡左右。
澳头板块位于大亚湾中部，离深圳相对已经不是那么近了，而且也没有和深圳地铁直接相连的规划。所谓的靠海，实际上就是臭水塘。海水又脏又臭，整个水面都是黑乎乎的，也没有沙滩，所以这个片区的海对于买房来说是没有意义的，靠近这样的海连旅游都谈不上，更不用说旅居了。看到这里一大片一大片的房子，库存太大了，我就在想是谁给你们勇气竟然敢买这里的房子。大亚湾中心区离石化区太近，一般不建议选择！
最后一个大亚湾板块，大亚湾滨海版块，这里才能算是真正的靠海。但是要注意大亚湾石化区就是在滨海区隔壁，绵延5公里。当然，石化区一定是会有污染的，项目离得近的话不管对空气还是景观肯定会有一定影响。所以大家如果在大亚湾滨海区买房，一定不要太靠近石化区。同时，该板块属于旅居度假板块，对项目的素质标准要求要更高，所以一定要选对项目！
一般滨海项目建议选择惠东区域，星河山海半岛，富力湾，巽寮湾一些项目大亚湾三个板块，澳头是完全不用考虑的，滨海度假板块项目，一定要挑最好的项目来买，真正好项目不会太多，最有投资价值的就是大亚湾西区板块（万达商圈，比亚迪工业区，灿邦商圈）。
3.惠东县
相对惠阳、大亚湾，惠东离深圳就不算近了，通勤距离要90公里以上，这里的房产最大的价值就是因为它有海。
惠东2018年的全年GDP有652亿，排在惠州第三，但主要都是靠低端制造业。制鞋就是惠东的特色产业，GDP的一半都是来自制鞋业（305亿）。
如果要投资惠东，完全不用看市区，唯一可以考虑的就只有它的海湾：巽寮湾和双月湾。实际上从高铁站的安排都看得出来，惠东高铁站不是设置在惠东县城的市中心，而是设置在靠近海湾的地方，很明显这个高铁站的安排是符合人流密度的，因为大家去惠东大部分都是冲着去海边度假。
所以惠东的核心卖点也只有旅居度假，这些度假项目集中在北部湾区、巽寮湾和双月湾3个湾区板块。
北部湾区和刚才说的大亚湾滨海区是同一片海岸线，这里是惠东三大湾区板块中离深圳距离最近的，一个是在物理路程上相对近，一个是这里离惠东高铁站也最近。也就是说，交通上要比另外两个湾区更方便。
巽寮湾，这里是当前整个惠州旅游热点，一到周末全是游客，人群会比较杂乱，整个度假环境不是那么幽静。更重要的是，通往巽寮湾一般都要经过滨海跨海大桥，但是这座桥周末经常堵车，在交通上肯定就比不上北部湾区了。
双月湾，真正靠外海的湾区，海景很开阔，从景观来说是三大湾区中最好的。但是这里不仅要经过塞车的跨海大桥，而经过大桥之后还要走一大段并不是那么好走的国道。与深圳罗湖区的开车距离都要130公里，2个半小时，交通上是个硬伤。
关于惠东三大湾区，大家都靠海，虽然双月湾的海景资源要比另外两个湾区更胜一筹，但是因为交通上的硬伤拖了价值的后腿。
所以最终结合交通和海景相互平衡，得出的投资价值排序是：北部湾区＞巽寮湾＞双月湾，买惠东一定是首选北部湾区。
4.仲恺高新区
仲恺高新区是惠州的一个高新技术开发区，在惠州城区南部，惠阳区北部。离深圳中心区80多公里，轨道交通上有城轨仲恺站，但这条轨道是惠莞轻轨，通向东莞而没有连接深圳，所以实际上仲恺和深圳的交通联系上很弱，已经不能算是临深片区。
作为惠州的高新区，仲恺的产业优势是很明显的，作为惠州企业最集中、创新资源最丰富的区，专利申请和授权连续7年全市第一。国内电视龙头TCL最大生产基地就在这里，去年光TCL一家生产的彩电就有近2400万台，其中近六成销往国外市场。
总的来说，对于房产投资而言，虽然仲恺有一定的产业优势，但是这个优势不足以弥补它离深圳的距离远，交通上不紧密这个短板，所以不做投资的考虑。
5、惠城区
是惠州的主城区，这里离深圳中心区的距离已经去到90多公里，至少2个小时的通勤时间，属于惠州最不靠深圳的几个区之一了。城区有开通轻轨可以直达东莞，但连接深圳的高铁站也就是赣深高铁经过的惠州北站，暂时还在施工，预计2021年才能开通。
作为惠州核心区，惠城区的GDP自然排在第一位，数额为718亿，但是实际上惠州几个区域除了最北的龙门县发展最差之外，其余都在500亿GDP以上，大家之间的差距并不会非常大。
当然，作为老城区，惠州的医疗、教育和商业配套是整个惠州所有片区最好的，但是对于在惠州进行房产投资，最核心的价值是你离深圳的远近、有没有地铁直通深圳，而不管你是不是主城区。所以，惠城区绝对不是首选，只能作为一个补充考虑。
惠城买房，大致可分为四个板块：金山湖片区、江北片区、西湖片区、水口片区。
金山湖是惠州这两年投资最热的高端居住区，是未来整个惠州的居住中心，价格也是惠州最贵的，去到1.7-1.8万/㎡，而且这里的销售非常嚣张说没有关系的话你很难买得到。
江北片区是属于惠州城区CBD片区，当前惠州的企业总部聚集地，城市地标也在这边，地段价值最高。
西湖片区和水口片区属于老城区，城市面貌相对比较破旧
投资价值排序是江北片区＞金山湖＞水口片区＞西湖片区。
