“ 民法源於生活，懂得生活便懂得民法。
”
法條：
中華人民共和國民法典(草案)
第十四章 居住權
第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條 設立居住權,當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。
居住權合同一般包括下列條款:
(一)當事人的姓名或者名稱和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的條件和要求;
(四)居住權期間;
(五)解決爭議的方法。
第三百六十八條 居住權無償設立,但是當事人另有約定的除外。設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租,但是當事人另有約定的除外。
第三百七十條 居住權期間屆滿或者居住權人死亡的,居住權消滅。居住權消滅的,應當及時辦理註銷登記。
第三百七十一條 以遺囑方式設立居住權的,參照適用本章的有關規定。
淺析：
居住權屬於民法的新增內容，在此之前我國法律沒有關於居住權的規範。居住權規定在《民法典》（草案）第三分編用益物權第十四章。為了直觀明瞭、通俗易懂，說居住權之前，先舉個簡單的例子：
老教授甲因保姆乙乖巧聽話，就和乙簽訂書面合同約定：乙對甲的某房屋享有為期20年的“居住權”，乙享有佔有、使用、收益該房屋的物權。 後老教授甲將該房屋出賣給第三人丙，並辦理了過戶登記。乙、丙因此為該房屋的使用權發生爭執。
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《民法典》實施前：
第一層次：甲、乙的約定違反物權種類法定（即物權的種類和內容，由法律規定，不能由當事人自行約定），乙對該房屋不享有作為用益物權的“居住權”；
第二層次：甲、乙的約定雖然不發生物權效力，即乙無法按照約定取得該房屋的居住權，但是該約定是一個有效的合同，乙可向甲主張違約責任。
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《民法典》實施後：
第一層次：教授甲、保姆乙採用書面形式訂立居住權合同，並向登記機構申請居住權登記，則乙對該房屋的居住權自登記時設立。
第二層次：由於乙的居住權已登記，則該登記可以對抗過戶登記。即甲、丙到房屋登記機構無法辦理過戶登記，丙無法取得房屋的所有權。
第三層次：即便因為登記錯誤或其他原因，甲、丙完成了過戶登記，丙取得房屋的所有權，但由於乙的居住權為用益物權，屬於他物權，優先於丙的所有權，保姆乙依然有權佔有、使用該房屋，新的所有權人丙則無權要求乙搬離該房屋。至於丙可以對甲主張何種權利，則需分情況另外討論，在此不贅述。
第四層次：居住權
無償設立，但是當事人教授甲和保姆乙另有約定的除外（如果有償設立，其實有點類似於房屋租賃了）。第五層次：居住權人保姆乙佔有使用房屋期間，其居住權不得轉讓、繼承。該房屋也不得出租，但是和教授甲可以另有約定，尊重意思自治。
第六層次：教授甲和保姆乙約定的居住權期間屆滿或者居住權人乙死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理註銷登記，否則該房屋有權利瑕疵，不利於交易。
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問題拓展：
① 針對民法典實施後的第二層次，在保姆乙不知情的情況下，居住權設立登記可以對抗過戶登記當無疑問。但是，若保姆乙知情且同意該房屋的交易，能否完成過戶登記？如果可以，涉及居住權登記的手續又當如何辦理？可以肯定一點，完成房屋所有權轉移後，買受人丙應當無條件承受出賣人甲對於保姆丙的合同義務，即讓保姆丙繼續享有該房屋的居住權（參照買賣不破租賃、用益物權優先於所有權）。
② 在房屋所有權人甲出售房屋時，居住權人乙是否應當享有優先購買權（參照房屋租賃中承租人的優先購買權）？
針對上述問題，相信在後續的相關法律法規及司法解釋應當會予以明確。畢竟，立法是一個系統工程，不是簡單幾個條文就能將一個新增的物權安排得明明白白。正如法諺所云：“有一百條法律，就有一百零一個問題。”
（完）
