不動產是自然人、法人及社會組織的重要財產。哪些情況下，不動產不予登記？農村宅基地使用權如何確權登記？今天下午，市十五屆人大常委會第二十七次會議表決通過了《上海市不動產登記若干規定》。條例自2021年3月1日實施。
“本次立法注重將《民法典》《暫行條例》等法律法規規定與本市實踐相結合，突出地方特色；注重契合本市不動產登記改革需求，推進不動產登記服務創新。”市人大常委會法工委主任丁偉說。
《規定》共42條，按照登記一般規定、登記程序、不動產權利及登記類型特殊情形、登記資料管理、法律責任的邏輯順序予以規範。
市規劃資源部門是本市不動產登記的主管部門
《規定》在登記範圍、登記程序和登記機構等方面全面貫徹落實國務院《暫行條例》的要求，並且在上位法的框架內，對不予登記的情形、宅基地使用權及房屋所有權登記、需作記載的與不動產權利有關的事項等作了進一步細化規定，對新建商品房和保障性住房所有權首次登記、因繼承或受遺贈不動產的轉移登記等特殊情形的登記作了規定，為實踐操作提供支撐。
記者注意到，本次立法注重契合本市不動產登記改革需求，推進不動產登記服務創新。《規定》按照“放管服”改革、優化營商環境重大決策部署的要求，規定了本市不動產登記“一窗受理、並行辦理”、依託政務服務“一網通辦”優化登記流程和壓縮登記時限、提供登記信息網上查詢和現場自助查詢等多項服務舉措，減材料、減環節、減時間，為當事人便捷高效地辦理不動產登記提供製度保障。
整合不動產登記職責、建立統一的登記機構是實現不動產統一登記的基礎。《規定》按照國務院《暫行條例》和不動產登記職責整合的要求，明確市規劃資源部門是本市不動產登記的主管部門，負責全市不動產登記的指導、監督工作；區規劃資源部門協助做好本轄區內不動產登記工作的監督管理。海洋、林業、農業農村等部門不再承擔各自領域的相關登記工作，而是按照職責分工予以協同配合。同時，明確市自然資源確權登記局是本市不動產登記機構，負責全市範圍內的不動產登記工作，市、區規劃資源部門所屬的登記事務機構受市自然資源確權登記局的委託，具體辦理登記事務。
違法建築、存權屬爭議的不動產不予登記
《規定》在上位法框架範圍內，進一步細化有關要求，並將本市多年來行之有效的登記制度規範作了延續和完善：首先對不予登記情形進行細化，比如屬於違法建築的；有關證明材料、文件與申請登記內容不一致的，存在尚未解決的權屬爭議等不動產不予以登記。
對新建商品房和保障性住房所有權首次登記時應當列明的不動產範圍，以及保障性住房抵押登記特殊要求，作了具體規定。對因繼承、受遺贈不動產的轉移登記，明確不動產登記機構可以採用公告方式進行調查；
按照規定，對於更正登記，明確登記事務機構受理申請後，應當中止辦理相關轉移、抵押登記，並暫緩受理新的登記申請，直至更正登記完成；
此次立法還對需作記載的與不動產權利有關的事項作了細化規定，包括行政機關作出的徵收房屋土地、批准建設用地、商品房預售許可等決定，對保障性住房、擅自改變承重結構、附有違法建築、不履行優秀歷史建築修繕義務等的認定，以及當事人提交的土壤汙染狀況調查報告等材料，從而進一步加強不動產登記與其他行政管理措施的銜接。
宅基地使用權及房屋所有權登記有了明確
宅基地確權登記發證工作是完善農村土地制度的重要基礎和前提。通過宅基地確權登記發證，使農民享有的宅基地使用權依法得到確認和法律保護，是維護農民合法權益的重要措施，為賦予農民更多財產權利、促進農民生活富裕提供了產權基礎和法律依據。
此次立法對於宅基地使用權及房屋所有權登記也有了明確，規定由農村村民戶成員推選戶代表申請，戶成員名單在不動產登記簿中均需記載，並對政府組織開展首次登記工作時的相關調查和確認程序作了明確。
按照《規定》，各區政府根據市人民政府的統一安排，按照規範有序、方便辦理的要求，對本行政區域內未登記的宅基地使用權及房屋所有權組織開展首次登記工作。宅基地和房屋面積、房屋建設年代以及家庭分戶等情況，應當經不動產權屬調查並經村民小組、村、鄉鎮逐級確認。
歷史保護建築應當辦理首次登記
隨著新形勢的不斷髮展，本市不動產登記工作聚焦實踐問題，積極探索創新，形成了一些有益舉措。《規定》在制度層面作了進一步完善：根據本市“留改拆”並舉、深化城市有機更新和促進歷史風貌保護的總體工作要求，針對因風貌保護、建築保護等需要，土地供應時帶建築出讓的情形，《規定》明確該建築應當辦理首次登記，並強調在不動產登記簿中記載相關基本歷史事實。
《規定》為進一步發揮登記制度對開發利用地下空間資源的促進作用，完善了地下建設用地使用權及房屋所有權首次登記相關內容。
為配合本市加快推進舊改工作，規定舊住房綜合改造符合規劃要求並且已經竣工的，可以依法辦理不動產登記。考慮到不動產登記工作技術性、專業性強的特點，還提出探索建立不動產登記員制度，進一步提升登記人員的能力水平。
將“居住權”納入不動產登記範圍
新頒佈的《民法典》進一步確認和完善了不動產統一登記制度，《規定》根據《民法典》及時補充了相關內容，主要包括：一是將“居住權”納入不動產登記範圍，並明確了設立、註銷居住權的程序和收件要求；
記者注意到，與原《上海市房地產登記條例》相比，調整範圍從原有的“房地產”擴展為“不動產”，即從土地使用權、房屋所有權、抵押權、地役權的登記規則，擴展為針對集體土地所有權、房屋等建築物構築物所有權、土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、海域使用權、居住權、地役權、抵押權的登記規則。
二是明確了土地經營權登記的內容，規定依法取得流轉期限為五年以上土地經營權的，當事人可以申請土地經營權的首次登記；三是強調利害關係人不得公開、非法使用權利人的不動產登記資料。
此外，針對舊住房綜合改造完成後難以辦理登記的問題，《規定》明確舊住房綜合改造符合規劃要求並且已經竣工的，可以依法辦理相關的不動產登記；對於因用地和建設審批基礎資料缺失、權屬來源不清等歷史原因未辦理登記的不動產，《規定》也明確應當結合當時的法律法規、政策和實際情況等因素處理，並授權市政府另行制定具體辦法，以推進此類不動產登記歷史遺留問題的妥善解決。
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辦理登記的不動產權利
下列不動產權利,依法辦理登記:
(一)集體土地所有權;
(二)房屋等建築物、構築物所有權;
(三)森林、林木所有權;
(四)耕地、林地、草地等土地承包經營權;
(五)建設用地使用權;
(六)宅基地使用權;
(七)海域使用權;
(八)居住權;
(九)地役權;
(十)抵押權;
(十一)法律規定需要登記的其他不動產權利。
哪些情況不予登記
第十六條 登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當作出不予登記的決定,並書面告知申請人:
(一)不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況不一致的
(二)有關證明材料、文件與申請登記的內容不一致的;
(三)申請登記的事項與不動產登記簿的記載有衝突的;
(四)不動產屬於違法建築的;
(五)對依法查封的不動產，申請抵押、轉移登記的；
(六)存在尚未解決的權屬爭議、申請登記的不動產權利超過規定期限以及法律、行政法規規定不予登記的其他情形
欄目主編：張駿
