來源：房地產洞察
“債務是一條帶血的主線”——知名財經評論員時寒冰的年終演講猶在耳畔。
1月13日，市場的焦點落在了，世茂地產和福晟集團的“抱團取暖”。各路媒體紛紛發出“福晟跌到，世茂吃飽”和“千億房企之死”的感嘆。
01
“賣身還債”的“千億”房企
昨天（1月13日），福晟集團董事長潘偉明則表示：福晟當前最主要的困難是短期流動性問題，將與世茂聯手金融機構清理債務，將短債換成長債、降低融資成本，並使項目快速進入銷售，以解決流動性困難。
同在昨天，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇透露：世茂與福晟之間並非收購而是合作，雙方將在地產開發、舊改項目、物業管理、商業、辦公展開全方位戰略合作。世茂與福晟在地產開發的規模將超過1000億，這其中還不包括舊改項目，舊改項目的規模預計三四千億元規模。
看似否認了“福晟之死”的言論，但體量相差數倍的兩個房企，況且福晟是債務纏身，世茂正處高光時刻，怎麼可能會坐下來談合作。
世茂地產，不用多說了吧，一個響噹噹的大型頭部房企，2019年銷售額超過2000億，位居2019年中國房企銷售TOP10，排名第九。
而另一個，也是今天講述的重點，福晟集團這家房企幾乎很少人聽說過。
名不見經傳的福晟，在2018年年初舉辦的25週年慶典上，高調宣佈了一個千億戰略。
董事長潘偉明宣佈，按照預先的計劃，整個集團在2016-2025年的累計銷售目標為1.68萬億元，其中，地產板塊8800億元，建築板塊為8000億元。
截圖源自：福晟集團官網
並定出福晟集團地產板塊，在2018年600億元的銷售目標，2019年900億元的銷售目標，2020年1300億元的銷售目標。
而在設定如此宏大目標的2018年初，回看近兩年福晟地產的銷售額，才知道2016年只有226億元；2017年也就只有418億元。
如此自信，面對這一宏大目標，不知當時參會的高官是哭的人多，還是笑的人多。
當然，如此自信的背後定有一定實實在在的支撐，否則那就不是自信，而是做夢。
有媒體報道：在2017年中國百強房企拿地排行榜中，福晟集團以近1800萬米的新增土地，位居全國各大房企第7名；2018年的拿地預算更是高達1000億元。
02
高光的福晟，跌到了
說到福建的閔系房企，大家可能會想到，債務纏身的泰禾，步子跨大的中駿，猛踩剎車的旭輝等諸多房企，他們似乎都有一個共同的特點就是，“過於激進”。而今天的重點是這個“賣身還債”的福晟集團，也同樣為曾經的激進付出代價。
體量和名氣都不及泰禾、旭輝和中駿等房企的福晟究竟是以怎樣的一個身段存在？
據克而瑞地產研究院數據顯示：福晟集團2019年的銷售金額約為630.2億元。
630億什麼水準？
近日，易居中國旗下的克而瑞地產研究中心公佈的《2019年中國房地產企業銷售TOP 200排行榜》，上榜數據顯示：
福晟集團以630.2億的年銷售額，位居中國房企銷售TOP 200的第55位，同弘揚、大悅城等房企體量相當。
若從權益銷售金額來看，福晟集團以468.6億的年銷售額位居TOP 200的第61位，同萬達和首創等房企不相上下。
同時，入選為由中國房地產協會公佈的《2019中國房地產開發企業500強測評榜單》的房企，並取得綜合評比第41位的好成績。
然而，這個曾定下2019年年銷售額900億的大房企，在2019到2020年間的這個寒冬裡，轟然倒下！
至今，在福晟集團的官網上還可以看到醒目的“雙冠王”業績。
截圖源自：福晟集團官網
整體表現並不差的福晟集團問題在哪裡呢？
先簡單捋一下福晟集團“倒下”的幾個關鍵節點：
1、一年前就缺錢
2018年11月24日，福晟集團與光大信託簽署100億元的《戰略合作協議》。
與此同時的還有：同年，11月21日，正榮地產與興業信託簽署100億元的《戰略合作協議》；11月23日，泰禾集團與光大信託、招商銀行簽署三方戰略合作協議，光大信託將為泰禾集團提供200億元的授信額度，招商銀行將在融資、跨境金融服務等方面為泰禾提供資金支持。
截圖源自：福晟集團官網
2、沒破產、未裁員！
2019年11月01日，福晟集團官網發佈一條針對10月30日網傳“福晟集團申請破產”的信息澄清公告。
公告稱，目前福晟集團處於正常經營中，從未向政府有關部門提交破產申請，也並未裁員50%。
截圖源自：福晟集團官網
3、世茂牽手福晟
2020年1月10日，世茂集團與福晟集團在上海舉辦戰略合作簽約儀式，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇與福晟集團董事局主席潘偉明出席簽約。
有媒體透露，世茂與福晟的此次合作不僅僅只限於項目收購，還將涉及公司股權層面。
圖片源自：網絡
03
求救還是自救，釋放兩大信號
2018年底，在11月21日至11月24日這短短三天時間，泰禾、福晟、正榮三家閔系房企分別與三大信託及金融機構簽署戰略合作協議，僅信託機構給出的信授額度規模就高達達400億元。
而此前有媒體表示在2018年底，隨著調控政策的收緊，房企資金成本隨之水漲船高，最高年化利率接近14%。
一年多以前，可以看出，雖手裡拿了一些地，但沒有錢蓋樓。2018年的銷售目標又落空，簡言之：開源難，節流更不易。
直到2019年年底，曾經定下的銷售目標再一次落空，也就只完成了預定2019年900億目標70%。同時，流傳出“破產”和“裁員”的聲音。
而到今天，終於，扛不住了，實非情不得已說出了“賣身還債”。
無論後邊怎麼合作，體量相差數倍的房企，是不可能坐下來共同合作開發。今天否認收購，或許只是沒有具體公告之前為了給對方一些面子而已。
併購、重組甚至直接賣身絲毫不用感到意外。
筆者也曾多次提到，
2020年開始的兩年裡，將是房企還債的高峰期。如果繼續以發新債換舊債的模式滾動的話，這個債務高峰期或許會延續三年，四年也不是不可能的。在房企承壓的今天來看，拆東牆補西牆終究是治標不治本。
這也就逼著給市場放出了這樣兩個信號：
信號一：
樓市收緊了兩年多，房價也穩住了，在可控的前提下，政策面上進行小範圍的區域性的救市或許會是未來的發展方向。
信號二：
當然，對於房企而言，僅靠外部力量的馳援是遠遠不夠的，降價促銷加快資金回籠的自救才是關鍵。
