就在這兩天，深圳又透漏了幾個重要消息：
其一是，深圳宣佈為解決住房用地瓶頸，破解供需矛盾，未來可能會在臨深地區建設大型安居社區，目前正在著力謀劃。
我們的理解是，既然要“深圳樓市擴容”，不僅要解決人去到臨深後的住房問題，後面也會有相應的生活配套落地，例如教育、醫療、養老等等方面。
另外，深圳透露加快推進深圳都市圈規劃編制，“協調莞惠河汕四市共同參與”的信息意味著，都市圈範圍比較明確了，深莞惠外，還將涉及河源、汕尾兩市，看來深圳都市圈發展大方向是往東部去。
與此同時，穗莞深城際（前海-皇崗口岸）、深汕高鐵、深惠城際、深大城際、龍大支線，3月20日簽約的5條城際開始勘察設計招標了，接下來這幾條城際線很快就要動工建設，交通基礎設施的進一步互聯互通、升級提速將為都市圈的構建打下基礎。
以上可以理解為：深圳與臨深片區聯繫愈發的密切。
其實今年開始，不管是多次提及都市圈也好，還是新增城際線，明顯感覺到深圳正在加快與臨深的聯繫。
這對於急需解決空間發展的深圳，以及環深的東莞惠州，無疑是利好消息，臨深樓市也會再次成為關注的焦點。
因為據不完全統計，在過去十年，估計至少近百萬套臨深的房子賣給了深圳人。比如去年，惠州賣了13萬套房，從成交客看，無論是新房還是二手房，深圳購房者佔比均超過50%（樂有家數據）。不僅如此，惠州還以32%佔比，和深圳並列成為外地人置業灣區最受歡迎的城市。
俗話說一個“環一線城市”的“三線城市”，比一個“熱二線城市”的價值更大，這句話放在深圳和臨深上，則可以理解為當深圳都市圈構建後，臨深房產也必將再次實現價值的提升。
當然，提升程度大的，一定是“最臨深”的區域，比如東莞的鳳崗，惠州的惠陽和大亞灣，是真正緊挨著深圳的地方。
01.
惠州南站從無到有
都市圈發展扮演重要角色
當前看，“最臨深”的鳳崗、惠陽、大亞灣中，惠陽更具有優勢，因為都市圈建設，核心在於交通，現在急迫需要解決的就是軌道交通的對接問題。縱觀當前臨深片區，惠陽與深圳交通聯繫最為緊密。
首先有已通車的惠州南站的存在。
2013年12月廈深高鐵通車後，惠州正式邁入高鐵時代，惠州南站↔深圳北站28分鐘直達，這是一個很好的通勤時間，參考世界上著名的東京、倫敦、紐約都市圈，他們的單程平均通勤時間在69、43、40分鐘。
而深圳都市圈半小時的通勤時間，比在深圳市內坐地鐵從龍崗、寶安到福田時間還要短，更比北京、上海2-3小時的通勤時間要幸福。
另外，就是有深汕高鐵規劃。
按照初步設想，深汕高鐵的大概走向是：由深圳西麗站向東引出，途經深圳坪山站、惠州南站，至深汕合作區赤石站，與廣汕鐵路銜接，時速350公里/小時，全程直達時間預計在30分鐘內。
換言之，深汕高鐵將在惠州南站設站，屆時從惠州南站到深圳西麗，就只有20分鐘左右。目前這條高鐵已經開始具體規劃招標，今年就要動工建設，距離兌現又實質性進了一步。
除了現有的廈深高鐵和即將動工的深汕高鐵，惠州南站早先還規劃有深圳地鐵14號線延長線，由於人口等因素不達標未能開建。不過去年深圳在徵求意見稿中，提出了深圳將推動14號線東延至惠州惠陽，惠陽官方也發聲稱深圳地鐵14號線延伸至惠陽不變，該線路還是可以期待下的。
▲惠州市域線路僅為示意，以官方發佈信息為準
而且今年4月9日，國家發展改革委下發的文件中，提到一件事讓大灣區人民群眾歡呼：
這意味著接下來跨城地鐵可能會大大加速進度。現階段北上廣深“四大環一線跨城地鐵”中，前三個都有已開或在建中的地鐵，唯獨深圳缺席，那麼接下來在大灣區城市群、都市圈融合的背景下，聯繫東莞、惠州等地的地鐵可能就有著落了。
其實參考東京、倫敦都市圈會發現，城際列車出行在國外非常普遍，是政府疏導城中心人口的手段。像東京都市圈，屬於城際軌道上建起來的城市，新幹線和地鐵每天上下班從周邊城市群運送大量就業人群，深圳未來也一樣，通過城際+地鐵形成高速交通網絡，聯接中心城區和新城，實現產業空間佈局的優化，引導人口不斷向外圍疏解。
因此，惠州南站是深圳都市圈建成很關鍵的一環，扮演重要角色。
02.
惠州南站實地調研
有260萬平大盤開發近10年
近段時間，壹地產團隊去惠州南站調研，發現周邊進駐了不少房企，開發了不少樓盤，包括有惠州星河榮域、天著春秋園、惠州星河丹堤、花樣年花好園、長通熙園等等。
其中最值得關注的要屬惠州星河丹堤，是一個總建面260萬平的超級大盤，據介紹這是星河進入惠州的首個項目，分九期開發，產品類型有高層、別墅、洋房等，至今已開發近10年，不僅見證了惠州南站的從無到有，並創造出多次熱銷傳奇。
▲惠州星河丹堤
2011年11月時，項目一期首批臨湖別墅開盤，當時吸引數千客戶到訪，單日熱銷7成，隨後短期內清盤，第一批產品就成了“傳奇”。在之後的2012年10月，項目加推首批產品兩小時售罄，2013年9月，522套房源3小時售罄，成為了惠陽最熱的大盤。
▲星河丹堤開盤現場圖
我們注意到，星河丹堤二手房價格屬片區最高，不少房源掛牌價在2萬+。
同時是二手房交易最為活躍的小區，據貝殼找房數據顯示，G、F區3、4月份市場成交有不錯的表現，V區上個月成交單價也達到了1.8萬，將片區價格拉昇到了另一新高度。
說實話，這樣的成績，和項目本身的打造不無關係，作為星河進惠州首站，星河丹堤投入了大量的社區配套。
比如片區首家星河COCO Garde。2萬㎡的COCO Grden為片區內唯一的集中式商業，開放性的街區式購物中心，業態涵蓋超市、餐飲、影院、休閒娛樂等等。為提升業主生活休閒品質，特地引進了永輝Bravo、星河寰宇影城、屈臣氏、漢堡王、星趣童堡等主力店，以及其它超過百家品牌商戶。
2017年9月9日COCO Garde的正式開業，為片區商業注入了一股新鮮的血液，據悉開業當天迎來超過20萬的客流，2018年營業額就超1億，客流更是高達603萬人次，平均每天1.65萬人次，成為惠陽第一高端商業圈。
以及惠州市規模最大學校--華南師大附屬惠陽學校，小學到高中全覆蓋，特設72門特色課程，真正滿足了一站式名校教育需求。因為有廣東省排名前幾的華南師大背書，2014年創辦至今，學校取得了不錯的成績。早先我們就有詳詳細介紹過這所學校：預警：升學率再創新低，缺口近5萬個！深圳家長何去何從？
另外有2.8公里長的環湖景觀跑道、1.7萬㎡的體育公園。前者採用綠化帶與車道分隔設計，更加安全舒適，跑步、散步之餘，可以一覽丹悅湖美景；後者則規劃了中航健身會所、1個室外足球場、2個網球場、4個籃球場，這麼多的運動配套設施在惠灣是絕無僅有的。
還有半山會所國風藝術館、藏書超過2萬冊的社區圖書館等一系列配套設施，不得不說，星河丹堤給惠州帶來了新意，大城內生活也很愜意。
▲星河丹堤圖書館
正是基於這些配套的存在，星河丹堤已是區域入住率最高的社區，入住率超55%，超16000戶業主居住，且70%業主都是深圳的，他們大多數人乘坐高鐵到深圳上班，晚上回丹堤。
臨深眾多選擇項中
比的是交通、居住配套、自身標籤
據瞭解，目前星河丹堤主力在售G4區100-163㎡3-5房瞰景高層，及建面約150-170㎡4-5房墅質洋房，均價區間18500-20000元/平。
另外，項目近期將推售N6區星河丹堤·玖璽140-160㎡半山洋房，是丹堤最後一個組團洋房，值得大家關注，理由如下：
首先是環境值得一提，星河丹堤本身區位條件很好，背靠7100畝亞公頂森林公園（私家登山道），緊鄰500萬平風田水庫，周邊景觀資源豐富。
而N6區就坐落在亞公頂龍脈半山之上，密度只有1.0，並巧妙地將建築與場地、景觀相互融合串聯，加上有78種植物的園林，垂直綠化做的非常漂亮，又是一梯兩戶的低梯戶比設計，使整個居住感十分舒適、愉悅。
另外就是產品按照一線豪宅的標準打造，比如從建築開始，外立面選取了紅黃相間、灰色點綴的色調，底層基座外牆採用葡萄牙米黃石材，輔以鋁合金壓條點綴，陽臺則採用全鍍膜玻璃，整體營造了俊朗挺拔、乾淨通透的視覺觀感。不得不說，這樣的設計，能讓業主感受不同空間材質帶來的的視覺觀感。
車庫（車位比約1：2）更讓人眼前一亮，全景觀、全採光設計，縱觀整個深圳這種豪華配置都難得一見，進入車庫，就有一種豁然開朗的感覺。
且車庫大門以葡萄牙米黃石材及仿銅拉絲不鏽鋼金屬鑲邊，主車道精裝木紋不鏽鋼吊頂，整體簡潔大氣。同時地面採用橘皮面防滑顆粒，讓地面噪音大大減小，並設置直乘電梯，直通明亮的地庫大堂，這樣的車庫堪稱車庫界的勞斯萊斯。
來到按照五星級酒店式入戶大堂標準打造、4.1米的層高的精裝雙大堂，可以看到地面是進口的歐洲灰大理石，牆面是歐洲進口的900*1800mm白色巖板，並鑲嵌巴西奢石，據悉這比正常石材還要貴5倍，深圳萬象府亦採用此石作為大堂裝飾，使整個大堂風格簡潔、耐看，令業主盡尊貴的歸家禮遇。
甚至再到淨高2.4米的通力品牌入戶電梯、“嵌入式”高檔裝甲防火門、具有指紋、密碼、刷卡、鑰匙四種開門方式的三星密碼鎖等等，無一不彰顯著在細節的打磨上，設計團隊昇華了每個細微之處，高端品質展現的淋漓盡致。
不僅如此，戶型設計更是將空間發揮到極致，來看個建面約163㎡5房2衛戶型設計，方正且動靜分區合理。
入戶便是超大入戶花園，回家第一刻，便可看美麗的亞公頂森林公園。右手邊則是全明廚房，採用U字形設計，使用非常方便，滿足一家人的烹飪需求。
餐客廳則是連廳設計，南北通透，開間達到了4.4米，縱深13米，非常大的空間感，且雙廳一體延伸陽臺，雙花園的設計保證了採光的最大化。
每個臥室也都設有大飄窗，可以看不一樣的景觀。並同時做到了三間臥室開間朝南，全明通透，且每個房間的空間寬敞，包括兒童房就達了縱深3米8。
其中主臥非常大氣，大套房設計，開間3米7，縱深14米，面積超40平。同時配備有12平的超大衣帽間，可以滿足男女主人公同時使用，主衛空間則可擺放2米的大浴缸，非常舒適。
最後想說一點，現階段越來越多深圳人，置業目標轉向惠州，在眾多的選擇項中，比的就是交通和居住配套，再者就是自身標籤，正如星河丹堤經過近10年的精細打磨，成為了片區最最熱的大盤。
來源：深圳壹地產
