文 | 白羊
近來大出風頭的深圳樓市終於給自己招來了一道閃電。
在被媒體曝出，深圳個別機構和個人弄虛作假將用於購房、炒股等的貸款包裝後騙取財政貼息的消息後，央媽設在深圳的中心支行雷霆出擊，下發通知，要求各商業銀行緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況；要求深圳各家商業銀行自查截至3月末，所發放的房抵經營貸餘額，包括貸前、貸中、貸後等情況。
可以預見，接下來深圳樓市會有一波去槓桿，而隨著降槓桿的發生，深圳樓市較於現在會有明顯的降溫。
揚湯止沸後的深圳樓市下半年就這麼一直涼下去了麼？未必，下半年若有重大利好的刺激，深圳乃至大灣區樓市恐將風雲再起。
首先強調一點，這一波樓市的熱度，基本上是流動性氾濫帶來的。下半年隨著一進步降息降準，流動性會越來越寬裕，但樓市喝水恐怕會越來越不容易。 受此次深圳等地樓市的刺激，接下來央媽肯定會亡羊補牢、打各種補丁，摁住樓市的加槓桿行為。因此，下半年流動性對樓市的助推作用反而會弱化，至少沒有現在這麼強。
既然流動性指望不上，就只能寄託於城市層面的重大利好了。而重大利好最有可能來自“826”深圳收到什麼樣的生日禮物。
2020年8月26日，是深圳的40歲生日。按照我們的傳統和深圳的地位，屆時肯定會收到上面送的“禮物”。於經濟層面而言，這將是改變基本面的利好；於投資層面而言，這就是可以改變預期的概念（炒股的朋友應該都知道概念炒作之於股價短期變化的重要性）。
至於能多大程度上影響購房客對深圳及臨深樓市的預期，取決於“禮物”的大小。
去年，深圳就曾收到兩份大禮：一是2月份的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，其實這個禮物還不算特別驚喜，因為當時深圳在其中的重要性不如廣州、香港；二是8月份的《中共中央國務院關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》，一下子把深圳推到了粵港澳大灣區的核心位置。
這份頗為驚喜的“大禮”，大大強化了大灣區乃至全國的土豪和炒房客，對深圳樓市的看多預期。“有一種核心資產，叫深圳的房子！”
若深圳40歲生日時，再次收到類似“先行示範區”這樣出乎意料的大禮，下半年深圳及臨深樓市怕又要躁動了。
那麼這樣的大禮可能是什麼呢？大膽一點的猜測是深圳行政區擴容乃至直轄。
理由並不難找，一、深圳是國內人地矛盾最尖銳的大城市，沒有之一；
二、政策上也已埋下伏筆，4月3日，國家發改委發佈《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》，其中第十條重點提到：要“完善部分中心城市市轄區規模結構和管轄範圍，解決發展空間嚴重不足問題”。
如今深圳是粵港澳大灣區內唯一一個在資金、人、產業上具有大規模外溢能力的城市（之前是香港，但現在其在實體產業上已無優勢，資金又在流向歐美，如李嘉誠就是代表），一旦擴容，這股財富就會在深圳強勢導流下流向擴容的地方，那裡的房價就會水漲船高（當下的高還不算高）。
若這隻靴子一旦落地，將會對大灣區樓市格局產生深遠影響，短期內帶來的情緒影響就更不用說了。
可能的擴容方案大概有三個：
（一）狹義擴容：向北吃下臨深的東莞鳳崗、塘廈、清溪，向東吃下惠州的惠陽（ 含大亞灣）、惠東縣，並與深汕特別合作區相連。
此方案，對於已經頗熱的鳳崗、塘廈、惠陽等地方的臨深樓市來說，無疑是好上加好。尤其是鳳崗，將會進一步補漲，追平龍崗的房價。
但此方案的不足也很明顯，一是有挑肥揀瘦之嫌，將東莞、惠州的肥田給割了，必然會面臨兩地強大的抗性，尤其是惠州直接沒了海岸線，發展大為削弱；
二是前瞻性不夠，由於比鄰深圳，這些地方已經早早地發展起來， 現有發展空間已相對有限。唯一能大規模開發的可能就是惠東縣和深汕特別合作區。
（二）不動東莞，深惠合併。
不動東莞的奶酪（鳳崗、塘廈、清溪），直接推動深圳、惠州合併。如是好處有三點。
於深圳而言，獲得了充足的發展空間；
於惠州而言，全域都能獲得深圳擴容的好處，降低了只納入惠陽、惠東帶來的抗性。
於粵東北而言，隨著深圳直接把邊界推到河源、汕尾、韶關等地，將從戰略上有效帶動粵東北的發展。
（三）廣義擴容，合併“深莞惠”或者“深莞惠+汕尾”， 一步到位解決深圳未來50年乃至100年的發展問題。
深圳已被定為於“社會主義先行示範區”，戰略地位大大提升，這也就意味著深圳不僅在大灣區乃至全國的發展中，都扮演著重要的先行示範效應。基於這一歷史使命，已是巨輪的深圳，一是需要更大的空間，二是在發展速度上可能會超出我們預期，就像40年前。
所以，若官方有意大手筆、一次性解決深圳未來50年乃至100年發展的瓶頸問題，謀求“深莞惠”合併，或者“深莞惠+汕尾”合併，就是上策。
無論哪種擴容方案，對深圳及臨深樓市都會產生深遠影響。
- 於大灣區西岸的珠海、中山來說，無疑就是利空了。
若維持現狀，隨著深珠通道、深中通道一通，珠海的北圍、唐家，中山的翠亨新區及馬鞍島，這些與深圳前海、南山等經濟重心一水之隔的地方，反而較於東邊的惠州擁有更大的優勢和競爭力；
若擴容，於中山、珠海這些臨深城市及其樓市來說無疑是利空，而且是雙重利空：一是現有市場作用下的產業及資源外溢將會減少；二是深圳購房大軍也將會減少對這些地方的關注和下注。
- 擴容同樣也會對深圳現有區域內的樓市也會產生不利影響。
一、對擴容新區的發展，將會削弱深圳對一些尚未發展起來的邊緣地方的投入，進而也會抑制當地房價的上漲。
如龍崗、寶安那些基礎配套不好，沒有規劃地鐵的偏遠地區，自然比不過那些擴容後擁有地鐵規劃和大規模基建的地方；對於鹽田、大鵬等擁有大量自然保護區的地方自然也是利空。
二、由於獲得大量新空間，深圳對老舊小區及城中村改造，將不會再有那麼急迫。若沒有大拆大建，或者進度放慢，其房價表現也會受影響。
若擴容一旦落地，作為飛地存在的深汕合作區重要性也會下降。主要因其距離較遠，深圳會優先發展擴容的鄰近地區。
至於“直轄”，那更是超級大禮了。需要強調的是，行政區擴容並不一定直轄，但直轄一定會涉及到行政區擴容。
保守一點的禮物，可能就是前海和自貿區擴容，但也因為這個禮物送起來更容易一下（大概率事件），而且市場的提前量也打的很足了，樓市反而不會有太大興奮。
“826”若深圳收到不是“驚喜”（如擴容、直轄等利好），而僅是個普通禮物（前海和自貿區擴容），深圳和臨深片區的樓市估計繼續溫吞如水；若是“驚喜”，即便沒有槓桿，也會再次躁動。
