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來源 | 匡生回遷指標房
近期，還是有很多人對舊改回遷指標房存在一些問題和疑惑，今天我就來跟大家分享一些回遷房的知識：
1.什麼是回遷房？
改革開放30年後，深圳土地供應量逐漸緊張，這就迫使深圳不得不以城市更新的方式獲得大量的土地。這種舊改的方式，造就了很多回遷房。這是深圳特殊時期、特殊條件下形成的產物。
就是開發商徵收土地時，補償給回遷民的房子。其實，深圳回遷房很早就開始在市面上流通，現已發展為是一種非常成熟的市場行為，內部有著一套非常完善的運作方式和交易模式。只不過早些年的回遷房，體量相對比較小，資源一經放出，村民內部的親戚朋友就足夠消化了，流入市場的基本也是內部消化。 隨著近幾年深圳的存量土地的開發超過新增土地供應，城市更新（俗稱“舊改”）作為存量土地供應的重要來源，慢慢有了規模，市場上的流通也越來越多。2013年以後，回遷房在深圳土著的圈子中，已經家喻戶曉。
2.回遷房有哪幾類？
首先我們先分清楚，回遷房有哪幾類，哪一類是能夠確保不需要名額，又能做到非常安全的。
A類，業主已持有房產證
這種回遷房可以正常在交易所過戶更名，接受相關部門的認可和監督，對於購房者來說和普通二手房交易一樣，非常安全。缺點是需要購房指標、價格高（跟市場商品房同價）。
B類，業主只有開發商的回遷安置補償協議，買賣的是回遷權（期房），而非真正的房屋過戶。
B類具體有兩種交易形式：
一是：直接和回遷民簽訂協議，先付部分房款給業主，約定在房產證出來後進行過戶，屆時付清剩餘房款。這種交易不能貸款，需要名額，且先付款比例很高，一般在總房款的七八成，有一定風險，且業主也不能保證什麼時候能夠真正過戶，後續爭議隱患大，雖然有律師見證，但不建議考慮。
二是：交易時直接通過開發商更名確權，一次性付給原業主所有房款，房產證上就直接是購買者的名字。
購買者也成為原有回遷村民的一員，這種權屬變更還會得到開發商承認、政府認可，在國土部門備案，有國家信用背書，相當於買了一套期房。
這種交易很安全，但週期還是關鍵問題，週期合適價格合適的項目非常少，目前給大家尋找的投資項目就屬於這一類，首先非常安全。當然，會核查清楚以下幾個問題：
1、通過開發商發放的拆遷政策中對回遷房性質的說明或者去住房和城鄉建設委員會查詢確定回遷房的性質；
2、要求賣方提供回遷協議及其身份證明，並對回遷房的真實性進行核實（在村委、開發商以及測量部門三部門核實）；
3、明確該房是屬於危改回遷，還是屬於商品房回遷，不投資危房改造；
4、明確該回遷房所佔用土地是劃撥用地還是出讓用地，如果是劃撥用地在辦理回遷房的產權過戶手續時需由買受人補交土地出讓金；
以上情況都清楚了，是不是就解決問題了？當然還沒有，因為一個開始拆遷的又有人願意出售的回遷項目，出售面積畢竟很少，所以就要抓緊溝通、抓緊購買，一旦購買的人多了，價格就會上漲，而如果找新的地方，同時符合潛力大、不需要名額、又安全、週期短，這麼優質的投資項目就難了。所以好產品不是隨時都有的，抓緊時間先來了解，才能抓住機會。
業界最近推出了多個項目的回遷房。市場反響熱烈、購買熱情高漲，但由於房價太低，利潤太高，有一些投資者內心充滿疑慮，他們都在問?
3.房子交易安全嗎?
答：房子交易百分百安全，回遷房在深圳是一個非常成熟的市場，內部有非常成熟、確定性的運作方式，是開發商加速拆遷的潤滑劑，是公開的市場行為。第一當然和村民（業主）籤合同，第二和開發商籤合同，第三村委籤確權，第四在拆遷辦備案，第五在國土資源局備案。合理合法合規，受到國家層面的保護，安全性極高，國家信用背書。
4.確定是商品房嗎?
答：確定是百分百的商品房，這種案例並不鮮見，早就普及整個深圳了，比如早期的崗廈村、田面村、豪方天際、大沖村等不勝枚舉。這些村在拆遷之前，當時都有許多村民把自己的房子賣給外地人，如今，這些外地人當時買到的農民回遷房早已變成紅本商品房，身價倍增，個個賺得盆滿缽滿，充分享受到深圳城市更新二次再開發的紅利。
因此，業界才大力推薦。但請朋友們放心，凡是經過政府獲批拆遷舊改的、所有區域的回遷房最後在交樓時都會變成正規紅本商品房，這是常識問題，不必擔心。
5.這麼賺錢為什麼還要賣呢?
答：原因就是政府主導城市更新，開發商必須配合村民拆遷。回遷房是少量的，並非像新房一樣批量出售、它只是部分村民手上有大量的擁有權、又急需用錢時拿出小部分擁有權變現，所以詳細瞭解回遷房過後，投資者懂得捉住時機才行。這樣方便拆遷的方式逐步形成了成熟的市場，得到了政府、開發商以及村委的認可，在這方面其他城市還無法和深圳相比，深圳靈活性和政府的高效性確實全國第一，所以不用太擔心進度或舊改不了的問題。
6.回遷房價格會不會很高？
答：市場商品房價格的50%-80%，甚至有的比商品房還貴，看村落內回遷房投資的熱度、市場關注程度以及投資週期。
7.投資週期大概多久？
答：週期在3-5年左右，根據拆遷進展不同地方週期不同。
8.沒拿到商品房的房產證能否提前退出？
答：公開市場無法退出，私下可以轉讓更名！每個階段價格不一樣！
9.是否限制名額？是否限購？
答：不限購，不限制名額，不限售，轉讓限制
10.投資成本大概有多少？
答：150萬起，看購買面積和單價。區域不同價格也不同！
11.利潤有多大？
答：利潤不一定，收益高就需要精挑細選，有些地方的回遷房只是一個購房名額的問題，但有些地方的回遷房利潤就能達到一倍，兩萬多的單價，而周邊的商品房是5萬多。
12.回遷房為什麼價格偏低？
答；1、不能立即再變現。
2、人們的認知偏差，大多數人因為不相信而導致這些正在回遷的房缺乏市場的絕對良好預期。
3、無法在公開市場買賣，絕對優質的機會稍縱即逝，缺乏固定市場慢慢發育的基礎。
13.還有什麼補償沒有？
答：每月每平方還會補償22-60元每平米的租金補償，還有裝修補償，搬遷費，積極簽約獎勵等等。
14.確定是住宅嗎?
答：確定是住宅。這些在開發商提供的【拆遷安置補償協議】合同中都有明文規定，毫無爭議可言。
15.確定能過戶到我的名下嗎?
答：確定可以過戶到私人散戶買家的名下，不管你有無名額購買，不管你目前持有多少房產都能夠購買，而且不佔用你現有的購房指標。具體過戶的流程是村委向開發商報備，開發商與散戶買家簽署回遷房安置補償協議後，將會根據協議內的姓名、身份證號碼等資料向房管局備案。交房後，房管局會根據開發商提供的資料製作房產證，確定是紅本住宅商品房。
16.戶型怎麼選?
答：戶型是根據自己需要的面積匹配，比如想買大三房則選100平米左右，屆時等戶型公開後再來挑選，如果沒有100平米的戶型可以選擇，則選擇最貼近100平米的面積，如106或95平米。根據合同的規定，實行多退少補原則。
17.朝向與樓層怎麼選?
答：目前不確定那個朝向與樓層，待交樓時與眾多的回遷戶進行統一選房，採取公開、公平、公正的抽籤形式進行，完全靠運氣，運氣好抽到朝南的則會比較值錢，至少比市場價會高出5%左右，抽到朝西北的也不能有意見，城市更新舊改的回遷房就是這個遊戲規則，你既然選擇了購買舊改回遷房就得接受。
18.如果爛尾怎麼辦?
答：城市更新舊改的回遷房不存在爛尾。
其一，品牌保證，信心標誌。你有聽說過佳兆業、華潤、恆大、星河、萬科等大品牌開發的房子存在過爛尾的現象嗎?市場從來都是一線品牌收購中小品牌的爛尾樓，不曾看見一線大品牌的房子爛尾被人收購。
其二，舊改回遷房開發商在對舊改房拆遷之前需要向當地政府打10%以上的保證金。不怕一萬，就怕萬一，萬一開發商中途出現了資金危機怎麼辦，這時政府就會拿出開發商早期被監管的保證金進行輸血，確保回遷戶的房子優先建好，順利交樓。否則，回遷戶村民一鬧事，當官的日子就不好過了，維穩是一項政治任務。因此，在實力、品牌、保證金、政府監督等多項措施疊加下，開發商的舊改回遷房根本不存在爛尾的可能性。
19.如果合同期內交不了樓怎麼辦?
答：交樓一事確實不能保證百分百，即使去買市場上的新房，發展商也不能保證百分百交樓時間，要麼延遲，要麼提前，這是很正常的現象，這點務必理解。
但是，延遲交樓開發商的損失比我們更大，我們只是小投資，開發商才是大投資，試想，幾十個億投下去了，如果開發的時間週期拉長，那開發商的財務成本將陡然增加，要知道，任何開發商都需要快速銷售，快速回籠資金，減少財務壓力。另外，本地的回遷村民也會找開發商的麻煩，根本用不著我們這些小眾群體的投資客出頭，村民是佔有回遷房數量的主體，他們比我們更急，會監督好開發商，再說，舊改房政府也佔有一定的比例。因此，不論從開發商本身的利益出發，還是從回遷村民的利益出發，開發商都有迫切加快工期的需要，不可能為了我們區區幾十上百戶回遷房的投資客去拖延交樓時間。要知道，開發商、村民、政府、我們四方是一條船上的命運共同體。
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