未来10年，深圳工改工入市的工业楼宇面积将超过3000万平方米 ，而同期入市的商业办公物业将超2000万平方米。5000万平方米的供应量将对市场造成较大的消化压力。两种同质产品，也会形成白热化竞争。
市场对工改工的态度从趋之若鹜到弃之如敝履，也不过短短5年时间。
政策的突变，让寄托于工改高回报的开发主体们痛苦不堪。
但有趣的是，新形势，却迎来了新的入场者，不少企业显示出对“诗和远方”的兴趣。这些前赴后继的开发商，能够全身而退吗？
工改工三大政策周期：10年潮起潮落
深圳城市更新工改工发展经历了三大政策周期。
起步阶段为2007年-2012年。2007年，深圳市政府出台《关于工业区升级改造的若干意见》， 提出加快产业结构优化升级，坚持“产业第一”，加快推进旧工业区升级改造，促进节约集约用地的发展思路，从此拉开了深圳工改工的序幕 。
2008年，《深圳市工业楼宇转让暂行办法》颁布实施，规范工业楼宇分割转让条件和交易规则。2009年12月1日，《深圳市城市更新办法》发布。至此，深圳成为全国首个对城市更新立法的城市，城市更新工改工项目的实施也因此逐步走向规范化。
发展阶段为2013年-2017年。2013年深圳颁布“1+6”系列城市更新政策，鼓励工改工，对产业用地供应机制、创新型产业用房、地价测算、工业楼宇转让等内容系统化明确，标志着工改工进入快速发展阶段。
在这个阶段，工改工项目数与量齐增，现阶段呈现井喷式发展，巨量供应，多个区域均有大数量、大规模项目规划开发建设，竞争日趋激烈，利用产业商办指标擅改居住项目开始涌现。
2018年，深圳进入工改工的政策大年，由此走入工改工3.0时代。
深圳市政府于2018年6月发布《深圳市综合整治旧工业区升级改造操作规定(征求意见稿)》，鼓励旧工业区进行综合整治。其后深圳陆续发布《深圳市工业区块线管理办法》、《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》（修订稿）等一系列严控政策，表明要严控工改用途以及实施工改工全流程产业监管，工改工回归产业升级本质。
工改工项目占总城市更新项目22%
由于政策转变过快，市场哀鸿一片，深圳的工改工主体们目前申报工作基本处于停滞观察状态，而已经签完合同的都慌了神。一位工改工主体的吐糟很具代表性：“我们就像马戏团外面排队买黄牛票的，挤个半死抢到票，进入被通知说这场表演已经提前结束了。”除非可以结合工改商住类产品一起进行，否则新规之下，工业楼宇整体转让面积由原来的100%可入市销售到如今只剩下40%，使得开发主体的现金流回款直接受限。
数据显示，截至2018年12月31日，深圳市已列入计划的工改工项目共计165个，占总城市更新项目22%；拆除规模共计约862.8公顷。其中，2018年计划项目数量及规模最高，数量为42个，拆除规模为283.5公顷。
截至2018年12月31日，深圳市已通过实施主体确认的工改工项目共计43个，拆除规模合计121.3公顷。其中，2018年实施主体确认项目数量最多为13个，2016年拆除规模最高为25.8公顷。从已通过实施主体确认的数量来看，工改工项目占所有城市更新项目的比例上升趋势较明显，占城市更新项目总数量的17%。
截至2018年12月31日，从深圳市各区已批更新单元计划工改工项目、已批更新单元规划工改工项目、确认实施主体工改工项目数量对比可得，宝安、南山、龙岗的项目最多，该三区工改工项目城市更新需求较高，南山在项目推进力度上较大。
风向已变：产业为主，非房企主体占54%
但有趣的是，新形势，却迎来了新的入场者。
目前“旧工业区改造”已经成为投资城市更新项目类型的首选，占比高达37%。在这一改造中，工改工占比高达39%。
申报工改工的开发主体也已经发生了极大的改变。截至去年年底，深圳市更新单元计划立项的工改工项目共计165个，申报企业类型中非房企占比54%，房企占比34%。
非房企共89家，其中制造业占比30%，批发零售企业占19%，金融服务业和信息持术服务业各占9%，其余包括建筑企业、道路运输企业以及医药生物企业为主导。而房企主要是民营非上市企业进行工改工投资，占比高达65%，其余为国企。
在新政之下，工改工高周转的现金流模式已经被阻断。非房企的进入代表着以产业为主体的开发主体的崛起。相比需要购买土地资产的开发商而言，他们拥有着土地、产业、运营、人才等各方面优势。但无论是新人还是旧人入场，产品最终都要进入市场进行消化。
如今，政府监管政策加码，开发商产业运营能力缺失与融资成本不匹配导致工改工项目实施风险极大，但同时业界也面临持有运营低地价的机遇，政府从地价补缴政策层面给予自持的工业楼宇极大的优惠。此外，工改工的年限和容积率也进一步放宽。这表明，工改工产品对于不同运营主体而言，是汝之蜜糖，彼之砒霜。
工改工的本质是做优质资产，这需要业界重构投资逻辑，聚焦产业落地。开发商需要基于未来的资产证券化考虑三个关键数据——持有运营资产楼面成本、首五年年均租赁回报率、中长期资金成本。
产业地产的核心是产业，而非地产。工改工既需要结合资产证券化做资产运营，也更需要通过产业运营适应长周期产业迭代革新的挑战。
