今年的局势，估计很多人都看不太懂。一边经济环境接二连三的刷三观，另一边货币宽松不断加大给经济升温。
这种情况下，现金为王并非明智选择，不少避险资金纷纷寻找优质标的。按照著名经济学家任泽平的说法：除了一线城市的房子和部分时期的股票，其他所有资产基本都是跑输货币增速。
再看眼下的深圳和临深楼市。深圳新盘热卖、3月二手房单月成交8000套。临深的惠州，一周网签量达到2020套，惠州南站的星河丹堤一周突破50套。可见，聪明的资金正在往一线城市、核心地段、优质资产流入。
不少网友表示，在深圳特区40周年这样一个关键节点上，会迎来怎样的大礼包？又会给周边释放怎样的利好？这时候临深置业，该怎么选择？
为解答众人心头疑问，探讨湾区城市发展格局，解读湾区楼市，4月25日晚，深广电壹深圳、星河东部区域、深圳壹地产、湾区壹地产强强联合，在深圳广电集团壹深圳演播厅举办了#
湾时代·东机遇——特区40周年发展机遇与深惠同城论坛#。
特邀中国城市经济专家委员会副主任/中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁、《大胡子说房》创始人李俊怀，从多个角度对相关话题进行了深入解读，专家观点独到犀利，实时在线人次超23万，引发网友热烈讨论！
笔者对专家演讲内容进行了梳理，发现有五大核心观点，极具参考价值。
01
核心观点一
深圳大大超过国际警戒线，“不堪重负”出现5方面问题，华为、大疆、比亚迪等已搬至莞惠，向东寻求空间拓展是一个大趋势。
1997平方公里的深圳，土地开发强度已经超过50%，大大超过了国际警戒线，高速增长近40年后，深圳“不堪重负”，出现了高密度、高房价、高租金、低配套、低供给情况。
由于缺地，导致产业也很难进入，我们看到华为、大疆、蓝思科技、康佳、比亚迪等，把很多重要业务搬迁莞惠。
对此，宋丁老师认为，人多地少的深圳，严重制约了发展空间，扩容的呼声自然非常强烈，而且它凸显了一种历史的必然，因为大湾区+先行示范区给了深圳重要的地位，是要建设全球标杆城市，而够得上全球标杆城市的目前有两个半，即纽约、伦敦、加上半个东京，可见深圳的肩头任务有多艰巨。
因此，今年深圳官方首提编制深圳都市圈规划，要突破现有的城市藩篱的边界，向周边拓展它的辐射力，即深莞惠的同城化。范围就是深莞惠三地15800平方公里，如果能做到深度的同城化、一体化，深圳未来的发展就找到了它的拓展方向。
虽说深莞也能连体，但东莞只有2500平方公里，且城市开发力度40%以上，而惠州只有不到10%，所以深惠同城化的潜力更加巨大。
而且现在是轨道先行，将来深圳地铁14号线、16号线延长线，以及深惠城际、深大城际、深汕高铁、深汕高速，都是经过惠州的，所以深圳向东寻求空间拓展就是一个大趋势。
02
核心观点二
深圳扩容或者向外拓展都市圈，惠阳会是一个非常大的受益者，旧身份去掉后，有八大新身份，也可能会是深圳的第十二区。
深圳向东，它会带来什么结果呢？就是紧邻深圳的惠阳的价值就凸显出来了，宋丁老师认为，主要有三方面原因。
一是惠阳机场，一旦深圳向外扩，惠阳有第二机场这样的先导性因素在里面，对深惠的关系会产生重要的撮合的作用。
二是惠州南站，同样位于惠阳，有厦深高铁、广深港高铁经达，到深圳北仅仅28分钟，从一个惠州南站的速度，就能知道深惠同城化是一个就在眼前的事情。
三是产业，惠阳有“1+3+N”的产业体系定位，深圳研发设计+惠阳孵化制造这样一个产业的发展目标也正在打造，这已经是惠阳的战略发展目标。
因此，大湾区+先行示范区+特区40周年，在深圳价值辐射下，惠阳的老身份已渐渐远去，宋定老师认为，旧身份去掉后，惠阳至少有八大新身份。
身份一：临深第一梯队。惠州真正的临深片区只有惠阳和大亚湾。惠阳房价高于惠州房价，就彰显了其临深的价值，且惠阳不限购，价格又比东莞要低得多，尽管深圳外围越来越多的区域在加盟临深，惠阳作为临深第一梯队地位牢不可破。
身份二：深圳东进战略桥头堡。深圳东进有三个空间尺度：深圳东部地区、深莞惠地区、大粤东地区。惠阳位于深圳东进战略出市的第一关口，将承担深圳与大粤东地区承内启外的焦点功能。
身份三：深圳东大交通枢纽。 惠阳是深圳第二机场所在地，惠州南站是深圳东最重要的高铁枢纽，另外还有多条高速通行四方，这些大交通格局决定了在整个深圳东片区，惠阳是一个非常关键的、最重要的交通节点。
身份四：深莞惠都市圈地理中心。未来的深莞惠一体化将不断深化，从空间关系看，惠阳恰好是深莞惠都市圈的地理中心，这样的优势区位一定会为惠阳创造更多的发展机会。
身份五：3+2经济圈轴心片区。以规模看，深圳东部难以与深圳西部竞争，因此东部城区必须外联惠州临深城区形成合力，其中龙岗、坪山、惠阳、仲恺、大亚湾将集结为深圳东产业高地，与西部比具有同等竞争力，惠阳将成为深圳“3+2”经济圈轴心片区的重要成员。
身份六，大湾区东轴核心节点。大湾区有三条轴线，东轴应该是深汕、大亚湾、惠阳、仲恺、惠城、河源南，惠阳就位于大湾区东轴线的中部核心节点上，这对于推动大湾区东轴的发展就具有重要的引领性作用。
身份七，深圳先行示范区一线辐射区。按照先行示范区宏伟蓝图布局，深圳将有大量重大项目落地，但鉴于土地匮乏，必然强力实施外联式发展，惠阳一定会成为深圳先行示范区一线辐射区，将有深惠共享的重大项目不断在惠阳生成。
身份八，深圳扩容第12区？中央文件重磅表态：完善部分中心城市市辖区规模结构和管理范围。这个政策再次激起舆论对于深圳扩容的强烈猜想，从趋势看，最可能的扩容区域就是惠州的惠阳和大亚湾，深圳已经把深汕特别合作区看做第11区，如果惠阳真的被列入深圳扩容的对象，它将成为深圳第12区。
03
核心观点三
2020年或将成为10年内一个最好的买房窗口。因为2021年中国经济要达成强势复苏和反弹，2020年就得实施持续宽松的财政和货币政策，加大基建投资。
我们看到，一季度GDP增速同比下滑6.8%，这是自1962年以来单季增长的新低，也是改革开放以来经济增长唯一负数。统计局发言人表示，今年和明年如果平均起来，应该在5%以上，或者可以理解为，中国经济因为YQ影响带来一些损失，一些经济活动被压抑，可能会在明年更好地释放出来。
那么，对置业者而言，今年适合买房吗？
李俊怀老师表示，今年的经济在YQ影响下，不可避免受到了冲击和挑战，但是只要做好应对，明年就会迎来强势的复苏。
这个应对的核心其一是财政和货币政策的宽松，其二是加大基建投资，是今年非常明显的两大政策。
比如4月17号，中央政治局会议，首次在如此高规格会议上、如此鲜明地直接提出降准、降息、再贷款、引导贷款市场利率下行等字眼，这是以往没有的。
在这种情况下，4月20号迎来了自2015年10月份以来最大的一次降息幅度，一年期LPR下降20个基点。并且今年已经连续降准3次，货币宽松的基调非常明显，绝对是板上钉钉的事情，甚至接下来降准、降息还会继续。
因此今年经济不好，恰恰有可能是我们买房的好时机。等到明年经济复苏，部分基本面好的城市可能会迎来小幅度的上涨，今年整个楼市以稳为主，这种情况下是老百姓买房的好时机。
04
核心观点四
买房第二方面是做资产配置，深圳、惠州已经并列为外地人置业湾区最受欢迎城市，惠州是全国为数不多的符合三大条件的城市。
那么，在2020年这种最好的买房窗口之下，如何选对资产，做好配置呢？
李俊怀老师表示，买房一方面要解决居住，第二方面是做资产配置，有保值增值的需求，很关键的一点是要看人口的流动。
而粤港澳大湾区一定是大家非常关注的区域，19年湾区内地9城人口实现净流入近146万，这个增量相当于一个中型城市的人口量。就算站在湾区背后的腹地广东省来看，广东常住人口过去5年新增800万，其中超8成的增量都来自湾区9城。
在人口流入之下，中央出台了粤港澳大湾区规划纲要，这个政策发布一年时间，2019年湾区9城一手房销售68万套，相比2018年新增了7万套。
若细化到哪些城市的物业更受欢迎，
深圳和惠州排在榜首，各占32%并列成为外地人置业湾区最受欢迎的城市。尤其是惠州是一个亮点，因为它跟深圳并驾齐驱，且惠州8成购房者来自外地，其中深圳购房者占6成。深圳很好理解，惠州为什么能跟深圳并驾齐驱呢？
李俊怀老师认为，惠州是全国为数不多的符合三大条件的城市。第一，不限购，全国人民都可以买；第二，同时有价值，最核心的就是靠近深圳，是惠阳最核心的底层基础；第三，还是低门槛，惠阳一万多的价格，是深圳的1/4、1/5，比很多内地的三四线城市房价还要便宜。
05
核心观点五
惠州真正紧挨着深圳的无非就惠阳和大亚湾，惠阳有三个投资价值，置业也必须符合三大核心条件，才会比较稳。
整个惠州面积很大，真正紧挨着深圳的无非就惠阳和大亚湾，总结来看，惠阳的房价价值空间有三点：
第一是价值保障，不限购、价格门槛低，同时靠近深圳，一定会得到深圳的人口和产业的外溢。
第二是价值成长，交通规划未来会很好，其中深圳地铁14号线和16号线规划延长到惠阳，另外厦深高铁已经开通，今年新开建的深汕高铁同时在惠州南站设站。
第三是价值的腾飞，如果深圳能扩容，把惠阳并进去，它就会实现价值的腾飞。
不过惠阳也很大，有800多平方公里，不是到处都可以买的。李俊怀老师表示，要符合三大核心条件：
第一，必须紧挨深圳。一定要挑紧挨着深圳，离深圳相对较近的区域。
第二，要在14号地铁延长线的辐射范围内。至少两三公里能接驳到，都是可以的。
第三，要大开发商+成熟配套，而且学区非常重要。因为深圳学区是相对紧缺的，数据调查显示，大家购置物业的考虑因素，地铁和学区的考虑因素占到了70%多。如果深圳的刚需去到惠阳置业，大家对学区会非常看重，尤其是高质量、相对优质的学区会成为大家追捧的对象。
现在来看，惠阳有两大板块值得关注：白云新城、南站新城。第一。这两个板块都符合离深圳近的特点，从这两个地方开车到福田也就一个多小时。第二，它在地铁14号线辐射范围内，地铁14号线到惠州的第一站就是白云新城。
END
的确，能明显感觉到，现阶段临深市场受到了强烈关注，不仅置业者在寻找优质物业，惠州这块热土也已独获品牌房企的青睐。
细数这些年，已有60多家百强房企布局惠州，这一趋势还正在进一步凸显，尤其大湾区规划纲要发布后，品牌房企加快了布局的步伐。
其中以星河为代表的龙头房企，2011年进军惠州，凭借强大的实力短时间拿地，获了大量优质土地资源。并因地制宜，丰富多元业态，打造了高铁+名校型高品质住宅--星河丹堤；轨道枢纽型住宅--星河盛世、星河荣域，山海、山湖资源型超级大盘--星河山海半岛等标杆项目。
星河在每个产品的打造上可以说比较倾力，其中惠州南站旁边的星河丹堤是其在惠州的开山之作，经过10年时光沉淀，成为了惠阳最热的大盘，投入了大量的社区配套，比如小学到高中一站式的华南师范大学附属惠阳学校，以及星河COCO Garden旗舰商业、图书馆、艺术馆、文化室、环湖跑道、山体公园、体育公园等20余项已逐步落成，值得关注。
惠州星河丹堤
