案件已經審理結束，進入執行階段，突然有一個人跳出來說：不能執行！那個房子、車子、股權是我的。北京二中院調研發現，這種法律界被稱之為“執行異議之訴”的案子當中，超過7成涉及的是房產。借名買房的、夫妻共有房產卻沒有在房產證上登記姓名的人、拿房子抵債的……提起此種訴訟的群體相當廣泛。
今天上午，二中院召開網絡新聞發佈會，通報了近年來審理的“執行異議之訴”案件的情況。自2018年至今年3月，此類案件共有658件，其中，涉及房產的案件有484件，佔比73.6%；其餘為涉車輛、銀行賬戶、股份等案件。法官認為，這說明房產仍然是當前最主要的一種財產形態，圍繞房產形成的權利義務關係更加複雜。
在這484起涉及房產的執行異議案件當中，主要牽扯的是房屋買賣、離婚分割財產的問題，其中363件是買房，其中有一部分還涉及到以房抵債、借名買房的情況，另有43件與夫妻共同房產登記在一方名下被執行、或者夫妻離婚分割財產後未及時辦理產權變更登記等因素有關。
法官表示，從這些案件的特點上可以看出，房地產項目的開發過程確實充滿了不確定性，由於開發週期長，開發商融資舉債進行建設非常普遍，一旦被債權人起訴，後面好多事情就會變得非常麻煩。從被執行人身份來看，欠債被執行的債務人中房地產開發商較多。不過，大多數案外人提起的執行異議最後還是敗訴了。主要原因是：購房人沒有簽訂合法有效的書面房屋買賣合同，或者合同簽訂時間是在人民法院查封之後（59件）；沒有在人民法院查封之前合法佔有房屋（156件）；未能證明已經支付購房款（54件）。
此外，其他原因還包括：法院認定案外人的權利不能對抗對房屋享有抵押權的債權人；夫妻涉嫌通過離婚分割財產惡意躲避債務；借名購房等隱名權利人不能證明權利真實性的；購房人採取以房抵債取得房屋，或者購買經濟適用房等限售房屋，在購房時明知存在交易風險等。
無論是新房還是二手房，買套房子都是一個家庭非常大的事兒，但是買房交易流程環節複雜，交易週期很長，隨著時間加長，其中的不確定性風險就越來越高。有些房地產開發企業過度融資建設、高負債運轉，或者二手房賣房人陷入債務糾紛，都非常容易導致房屋被法院強制執行，使得不知情而正在與他們進行交易的買房人利益受到損失。有的案件當中，甚至還存在賣房人惡意將已經出賣的房屋又抵押出去的情況。
但是法官也發現，購房人自身對於風險的漠視，或者是故意想“撿漏兒”、鑽空子從中獲益，比如購買經濟適用房等明知房屋存在限制上市交易或者無法過戶風險的房屋；採取借名買房、以房抵債等行為；或者不注意規範交易防範風險，購房時不簽訂正式書面合同，不盡快要求過戶等，均是導致爭議產生或者敗訴的原因。
部分案件中，法院查封房產後夫妻一方作為案外人提起執行異議之訴的，如果法院審理發現夫妻涉嫌利用離婚分割房產以達到逃避債務目的的，法院不會支持案外人的異議請求。
對此類案件的當事人，法官也提出了相關建議。首先是規範簽約，儘量簽訂正式、規範的商品房預售或銷售合同，積極促進合同履行，按合同約定及時支付房款，並督促開發商及時交付房屋、辦理過戶登記。在履約過程中，注意留存交納房款的資金往來憑證。在購買的房屋被查封時，法院保護購房人的重要前提之一是“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。因此，明知是限制交易的經濟適用房而購買，或者明知房屋存在無法過戶風險，又或者故意採取借名買房等高風險的行為，將可能被法院認定為屬於自身原因導致未辦理過戶登記，因而無法得到法律的優先保護。
如果當事人採取惡意虛構、倒籤房屋買賣合同，惡意離婚逃避債務等虛假訴訟手段，或者故意利用執行異議之訴拖延執行，損害債權人的利益，擾亂法院執行活動的，人民法院將依照民事訴訟法進行相應處理，因虛假訴訟導致利益受到侵害的當事人，也可以提起訴訟，要求責任人賠償。
來源 北京日報客戶端 | 記者 安然
編輯：楊萌
流程編輯：王夢瑩
