前言
隨著徵收維權的持續深入，“打程序，不打實體”的維權戰略也在漸漸發生調整。對徵收補償計算實體層面的不斷了解、深入，是對徵收維權律師和被徵收人所提出的新要求。而就徵收補償糾紛而言，核心矛盾就在於那份專業評估機構所做出的房屋評估報告上。
如果被徵收人對報告的結論不服，究竟都有哪些可能有效的救濟途徑呢？這些途徑的選用又各有怎樣的注意事項呢？如果用盡招數都不管用，補償數額真的無法提升了嗎？
解決辦法我會寫在文章尾部，請往下看。
案情簡介
鍾女士在江蘇鎮江經營一家連鎖餐廳，這是在自己家的國有土地上建設的房屋，土地是出讓的，交過出讓金，房產證都有，經營手續齊全，現在當地政府要進行城區規劃，徵地拆遷，但是給鍾女士評估的價格特別低，讓她無法接受，目前鍾女士已經啟動了法律程序來進行維權。在徵地拆遷中，政府的評估程序是怎麼走的?如果對政府的評估補償不滿意應當怎麼辦?下面我們從法律層面分析一下，企業在拆遷中評估和補償是怎麼進行的。
律師分析
企業廠房徵收價值評估，被徵收房屋價值評估時間點為:房屋徵收決定公告之日。房屋徵收價值評估的大致流程包括:
1.確定評估機構:房地產價格評估機構首先由被徵收人協商選定。在被徵收人無法在規定時間內就選定評估機構進行協商，或者雖經協商但未能達成一致意見的情況下，由房屋徵收部門組織被徵收人按照少數服從多數的投票原則決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。
2.選用評估方法:常用的評估方法包括市場比較法、收益法、成本法、假設開發法等。
對於具體評估方法的選用，應該由註冊房地產評估師根據評估對象和當地房地產市場狀況對上述幾種評估方法進行適用性分析後，選擇其中一種或者多種方法對被徵收房屋的價值進行評估。
實際評估包括房地產價格評估機構、房地產估價師應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作。
維權建議
1.如果被徵收人對評估報告有疑問，出具評估報告的房地產價格評估機構應該向其作出解釋和說明。
2.如果被徵收人對評估結果有異議，應當自收到評值報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估——被徵收人對原房地產價格評估機構的複核結果有異議的，應該自收到複核結果之日起10日內向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定——若是仍有異議的，可以依法提起行政訴訟，或者申請行政複議。
具體解決思路
一、申請複核評估
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第19條規定，對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請複核評估。《國有土地上房屋徵收評估辦法》第20條規定，被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。申請時應當向原房地產價格評估機構提出書面複核評估申請，並指出評估報告存在的問題。
原房地產價格評估機構應當自收到書面複核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。複核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知複核評估申請人。
申請複核評估在本質上程序意義大於實際意義，主要作用在於走程序、拖戰線，而難以改變評估的結果。不過這一程序也能從客觀上引導被徵收人瞭解、審視涉案評估行為的具體程序、選用方法等細節事實，對於日後對補償決定的複議、訴訟會產生間接的幫助。複核評估的費用由原評估機構承擔。
二、申請專家委員會鑑定
《條例》第19條規定，對複核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。《辦法》第22條規定，被徵收人或者房屋徵收部門對原房地產價格評估機構的複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。
只強調兩個問題：
其一，專家委員會系由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成，具有較評估機構更高的專業性與權威性，通常能夠獨立、客觀地進行鑑定；
其二，實踐中一些地方乾脆沒有成立專家委員會，這是不符合《辦法》規定的。《辦法》第23條規定，各省、自治區住房城鄉建設主管部門和設區城市的房地產管理部門應當組織成立評估專家委員會，對複核結果進行鑑定。
三、自行委託評估機構對涉案房屋進行評估
這是一種維權的思路，但尚不成熟，若無專業律師建議則不要輕易嘗試。新的評估結果若能反映出較原有報告的較大幅度提升，則可能作為否定原有報告的證據。
但這麼幹的風險是巨大的，法律上的弱點也是很多的：
其一，自行委託評估機構，評估機構未必會接受委託，且結果的效力存疑。因為法律規定的徵收評估必須由房屋徵收部門來委託，老百姓或許能夠自己委託，但評估結果則可能僅是“諮詢性結果”，而非“法定評估結論”，且評估機構有可能會拒絕接受委託；
其二，自行委託就意味著要自付費用，而這筆費用將可能是高昂的，被徵收人未必能夠承受；
其三，即便作出了新的評估結果，也不能直接證明原評估報告違法。若在訴徵收補償決定時法官對新報告的證明力不採信，則被徵收人很可能會白忙活一場。據此，這是一個積極的解決問題的思路，但還需要再考慮其中的問題，這個任務是在明律師需要去研究、攻克的。
四、訴徵收補償決定
這是對評估報告不服的最終救濟渠道，也幾乎是唯一可行性較高的辦法。
《辦法》第22條規定，被徵收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定處理，即反映為被徵收人對補償決定不服，可提起行政複議或者行政訴訟。考慮到維權力度和阻滯強拆，實踐中一般建議被徵收人提訴訟。
