假日前，总是有与楼市息息相关的政策出台。4月30日，北京市西城区义务教育阶段入学政策发布，与以往不同的是，新政策明确两点：1、自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。2、房产地址用于登记入学之年起，六年内只能提供一个登记入学学位。
新政策的出台无异于王炸，西城将继朝阳区、海淀区、东城区之后，成为另一个多校划片的主城区。那么新政实施后，楼市尤其是学区房价格是涨是跌？7月31日之前是否会出现赶政策的抢购？多校划片是否意味着学区概念将终结？高达财经接下来将解答大家的疑惑。
1、西城出台多校划片很突然，但不意外
昨天，西城区新入学政策的出台，意味着今年7月31日将成为分水岭，在此之前买房并落户的将按照旧有政策登记入学，划定对口的一所小学。而在7月31日之后拿到新房本并落户的人，则不再固定一所小学，而是在片区内实行多个小学的电脑派位。
其实，在西城区之前，朝阳、海淀、东城区就已经出台了多校划片政策，原本市场都预计去年西城就会出台多校划片，但实际上西城去年还是多扛了一，这也一度导致学区房的购房需求从其他区域涌向西城，造成了去年学区房价格的上涨。
由于去年没有出台多校划片，很多人认为西城可能会走一套自己的独立政策模式，但昨天下午终于还是确认了多校划片。
那么下一步，关键就是看如何执行了。因为此前，朝阳、海淀、东城3个区已经实行了，但执行力度各有不同，影响自然也不同。
比如朝阳区，在2017年就确定和石景山、丰台一起实行多校划片，以2017年6月30日取得房产证为界。但实际上朝阳区到了2018年，名校和重点小学依然是单一划片，除了名校以外，普通小学实际上是按照多校划片执行。
也就是说政策没有损害买了名校学区房家长的权益，这些家长的孩子仍可以上对口名校。但同时也把名校的招生蛋糕扩大了，普通小学学区房的家长，也有机会通过派位，把自己的孩子送到名校。相当于通过多校划片实现了教育资源均衡性，增加了普通学区房上名校的机会。朝阳区教委还推出了“朝阳区居住地对应学校查询系统，”输入小区住址就能显示对应小学，一目了然。
朝阳之后，东城区也在2018年宣布多校划片，同样是以6月30日为界，在此之后取得房本并落户的将多校划片派位入学。具体执行就到了2019年，相比于朝阳区，东城区执行最为彻底，全部是电脑派位，实施多校划片。今年东城区依然继续了去年的政策。
而海淀区也是在2018年宣布多校划片，以2019年1月1日取得房产证为界，不过，海淀区目前的多校划片，没有东城执行的那么彻底，绝大部分家长在给孩子报名的时候，还是按照老政策和对口学校走的。
所以西城区今天颁布了政策之后，具体走向和执行力度就值得期待了，有可能和东城区一样打散了彻底实行多校划片，也有可能向朝阳、海淀一样，影响并不大。
由于各小学在6月份就会完成招生录取，而西城的多校划片界点为7月31日，所以西城区其实会有一年的不确定期，政策的最终影响和执行力度要看2021年的招生情况了。
2、均衡性的学区房影响小
那么既然有不确定性，该如何选择学区房。毕竟上学需求是客观存在的。
高达财经建议，一定要在西城落户的家长，这时要关注均衡性好的学区。无论政策怎么变，买了一套房，虽然有可能被划片到其他学校，但仍是最大概率会上到原有对应的学校，而片区内学校均衡性越好，越能降低风险。
比如西城区的德胜、月坛、广外这些区域，片区内小学质量差不多，没有特别失衡，就意味着即便电脑派位，也不会出现大坑。
那对什么样的房子影响最大，高达认为还是现在价格最高，片区内名校和普通学校差距较大的学区。比如金融街学区，首先这里溢价较高，单价超过30万元/平方米的地下室就出自这里。这里有被戏称为宇宙第一的宏庙小学、实验二小，也有相对一般的华嘉小学、涭水河分校。如果打散了电脑派位，就增加了非常大的不确定性。
而反过来，均衡的区域，入学影响就小了很多。对于房价的影响自然也就小了。比如德胜和广外，尤其是广外，片区内学校多，整体教学质量和口碑差距不大。
另外，还有重要的一点就是，这次西城区新政专门提到了6年一学位，在此之前西城是没有6年一学位概念的。以前，买了宏庙小学、实验二小或者育翔小学的学区房，哪怕是不适合住人的老房子、地下室也没关系，只要能落户，很多人会在孩子一上学到一二年级时，就把这样的房子挂着卖了，这种落户房单价极高，有的突破了30万元每平方米。但总价较低，最适合投资炒作。
但现在6年一学位的政策，意味着这些钻漏洞的操作不灵了。对于顶级学校只有落户属性，没有居住属性的房子影响会非常大，未来将丧失流动性，持有成本增加，因此，这类落户房很可能在近期会密集挂牌，甚至打折促销。
3、购房需求将从择校变成择区
新政策对于房价的具体影响，近期可能会激增看房与成交，一年左右的时间里可能会有利空影响，但长期来看尤其是政策执行明晰后，影响会逐渐淡化。
海淀区在政策出台后有过学区房降价的趋势，但在6月份政策落实后，海淀学区房价格稳住了，家长们发现利空并没有那么大。
东城区的影响相对大一些。比如史家胡同小学是东城的顶级小学，对应学区房价格也是最高的，但在多校划片后，均价还是出现了一定回落。相反，东城区均衡性好的和平里整体价格出现了微涨，与顶级小学的价格差距有所缩小。
而在西城区，如果多校划片政策严格执行，那么片区内一些学校学区房价格会与顶级小学学区房价格的差距有所缩小。比如德胜片区，目前育翔的学区房单价最贵，13万到14万左右，同片区的德胜实验二小单价最低，在11-12之间，如果多校划片了，德胜实验二小的价格可能会有所抬头，育翔则会比高点有所下调。
但需要特别说明的是，即便多校划片，育翔对应学区房仍是最大概率上到育翔小学的，所以具体变化还是要看多校划片的执行力度。即便与德胜实验二小学区房的价差缩小，育翔对应学区房的价格仍会在其之上。
另外，也有一种声音称，海淀教委对于学位派位政策是有一定要求的，在2019年1月1日实行多校划片后。根据新的落户时间也是有排位的。
比如未来很多年以后，2019年1月1日以前的入学需求都消化完了，下面的需求该怎么排，那就要看1月1日之后的落户时间了，这也意味着上学还是要早买房。
高达财经预计，如果西城区多校划片严格执行，那么家长就会由择校转为择区，更会选择均衡性好的地方去买，会把目转移到小片区，具体就要看政策的执行力度和购房者与之博弈的情况了。
彩蛋：西城学区划分：
西城的学区共有11个，高达财经将其分为三档，相信很多人已做了功课，话不多说，下面是通俗易看版：
第一档学区，两大中心难以撼动：
【金融街学区】它的片区单价达到了17万/平米。除了华嘉小学没有光环以外，宏庙、西单、实验二小都是硬核的存在。ZB生较多。
【德胜学区】育翔小学和西师附小都是老牌牛小，价格高冷，无论是升学率还是口碑，都是德胜的顶级牛小。德胜实验二小明确了不是分校的概念，而是实验二小本校统一管理的的小学，未来可期，只收京籍。
三帆附小就是原来的裕民小学，借势三帆中学的直升概念成了德胜最受关注的小学。
第二档学区4个：
【什刹海学区】小学喜忧参半。黄城根小学是超级牛小名校，校区多达4个。
剩余的三所热门学校，均适用“80%原则”。即雷锋小学80%直升13分和三帆中学本校、西什库小学80%直升四中初中部、13中附小80%直升13中。
【月坛学区】大名鼎鼎的三所牛小：育民、中古、三里河三小。
【西长安街学区】学区非常靠近核心。
【广外学区】最近最火的学区之一，因为学校整体均衡，小学众多，学区房选择性较多，成为新入户西城麻麻的最爱。
第三档学区5个：展览路、陶白、新街口、广牛，大椿天学区。
