最近受疫情影响，很多行业产生了翻天覆地的影响，例如旅游、餐饮等，有些行业却可以从中获得新的发展机会，如医疗、在线教育等。于是很多人问我，
房地产作为支柱行业，未来10年会怎么发展？会一直坚挺吗？以下综合我和其他同行的一些想法，旨在给大家一点参考。
繁华都市
1、城市之间、区域之间房价差距继续加大
目前中国的城镇化程度约为60%，按照发达国家的发展进程来看，至少需要5-10年的时间才能达到70%以上。在城镇化过程中，理想状态是实现大中小城市的均衡发展，但由于资源不可能理想地均衡配置，以后发展机遇更多地集中在一线城市、强二线城市及其周边城市，这类城市的房价随着人口流入和产业升级等稳中带涨，没有产业及足够人口支撑的三四线城市将长时间横盘甚至回调。
同样的道理，同一城市内不同区域也会出现这样的发展态势，比如深圳的东部和西部，简直冰火两重天，西部的代表宝安中心新房均价突破10万时，东部的大运中心仍然不温不火，而且这种差距短时间内还会继续加大。
所以建议资产配置时，除刚需自住外，避免一切三四线城市。而在一二线城市置业选择区域时，更多思考的是未来城市中心所在，提前布局，获取更大收益。
“分化”的深圳
2、大城市房屋日益资产化，中小城市将回归原始属性
一线城市，以及强二线城市，其中心区的优质物业将日益资产化，这类物业本身的金融属性逐渐凸显。而中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性，不太具备投资价值，具体可以参考鹤岗。
鹤岗“白菜价”房子
3、商铺价值持续走低
达叔在之前的文章里提到，商铺是极度脆弱的投资产品，大到电商崛起，小到门口公交站移动200米都可以对其造成致命的伤害。大部分城市商铺已经严重过剩，随着空置率不断提高，租金收益下降，非商业旺区的商铺价值将被重新评估。
“一铺养三代”是过去的美好愿景，“三代养一铺”的悲剧随时可以发生。所以我的建议，一定不要碰商铺。
4、写字楼跟住宅价格长期倒挂
在很多城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼（含商务公寓），住宅更贵。为什么？
原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口；第二，商业物业土地使用年限短，且使用成本（管理费、水、电）高，一般不能通煤气；第三，租金收益不稳定。
特别需要提的是第三点，根据最近的报告，北京优质写字楼整体空置率上升到了10.9%，是近10年的最高值。上海的写字楼空置率也在上升。陆家嘴的写字楼平均空置率已经超过了25%，而深圳的平均空置率是21.1%，相对之下，广州是一线城市中的“清流”，中心区写字楼空置率仅为4%。
网络时代，在家办公、分散办公正在成为日常，写字楼的“刚需色彩”不足，特别经过疫情，线上多人会议、任务协作等已经被大部分人熟知、使用。未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选一二线及周边潜力城市中心区的住宅。
市中心写字楼
5、房产税会出台，但对市场影响不大
绝大多数城市房地产出现了拐点，为了稳增长，国家不太可能出台严厉的房产税。
房产税实行时大概率会出现一城一策的情况，作为调控的手段，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。羊毛出在羊身上，税费提高只会直接推高租金及部分二手房的交易价格，整体而言，对房价影响不大。
