摘要
房住不炒定位堅定不移，土地作為市場重要要素加快流轉、保證供應，人才落戶政策不斷放寬，人才安居政策加快出臺頻率。同時減小疫情影響、穩定市場政策繼續出臺。
2020年4月，居住用地年內累計成交量降幅穩定在2成，一線城市居住用地成交量增速為8.4%，市場逐漸回暖。另，二線城市成交樓面價同比增幅加大，溢價率持續回升。
2020年一季度 66座大中城市中，合計成交規模降幅保持在20%以上，一二線商品房成交規模降速趨於穩定，並呈現降幅收窄趨勢，深圳及南京保持成交規模穩定增長。
TOP100房企1-4月累計銷售金額同比下降13%，相較1-3月份降幅收窄9.7個百分點，各大房企積極採取打折促銷等措施，在疫後恢復期收效顯著，4月單月TOP100房企成交金額同比增長127%。
地產政策分析
繼續堅持房住不炒的政策方向
1. 房住不炒中央表態：據不完全統計，2020年初截止至4月25日，中共中央、國務院、銀保監會、中國人民銀行等多個機構前後共10次發文表態房住不炒的定位決心，保持“房住不炒”的主導定位方向，房地產調控長效機制的推進將不受任何事件影響而改變，房地產不再成為刺激經濟的最主要手段。
2. 房住不炒地方表態：據不完全統計，2020年初截止至4月25日，全國約16個省市及市區（包括南京、寧波、山東、青島、深圳、東莞等多個重點城市）16次發佈關於房住不炒的表態，堅持不以房地產作為刺激經濟的手段，目前各地主要以消費作為刺激經濟的手段，包括拉動內需、加大投資力度等方式。
提升土地市場運轉效率
確保重點城市土地供應
1. 中央要求：2020年4月9日，中共中央、國務院發佈《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，同日，國家發改委發佈《關於印發<2020>的通知》。這兩份重量級文件中均提到土地作為市場要素的重點，加快流通效率，建立健全城鄉統一的建設用地市場，施行人地錢掛鉤的策略，有效提供重點城市的實際土地供應，並且合理安排土地供應範圍。以上政策主要內容為：建立公平合理的集體經營性建設用地入市增值收益分配製度，全面推開農村集體經營性建設用地直接入市。鼓勵盤活存量建設用地，深入推進建設用地整理，完善城鄉建設用地增減掛鉤政策。加大“人地錢掛鉤”配套政策的激勵力度，加大新增建設用地計劃指標與吸納落戶數量掛鉤力度。改革建設用地計劃管理方式。推動建設用地資源向中心城市和重點城市群傾斜。完善土地利用計劃管理，實施年度建設用地總量調控制度，增強土地管理靈活性，推動土地計劃指標更加合理化，城鄉建設用地指標使用應更多由省級政府負責。在國土空間規劃編制、農村房地一體不動產登記基本完成的前提下，建立健全城鄉建設用地供應三年滾動計劃。
2. 地方政策：據不完全統計，2020年年初截止至4月25日，全國約5省市及城區（包含北京、廣州、海南、濟南、西安等省市）發佈關於用地管理規範的政策，其中4月約4省市及城區出臺相關政策，主要涉及戰略留白用地、標準工業用地，土地二級市場轉讓分割等方面管理措施，為加快提升用地效率夯實法律基礎；另外，廈門、廣州花都、湖南、重慶等省市出臺“拍地即拿證”、“淨地供應”、“土拍預告制”等相關措施，加快土地供應效率，推動土地制度改革。廣西、瀋陽等省市則加快整理存量用地，盤活存量用地。
長江經濟帶在2020年將繼續保持重點發展區域地位
4月國家發改委及國務院三次發佈城市規劃建設方面政策，對全國發展規劃佈局及城市圈建設進行部署，其中提到新建成渝經濟圈，以及其他城市圈建設的推進，同時，著重對長江過江通道的建設進行規劃，並設立江西經濟試驗區。不難看出，長江三角一體化發展之下，長江經濟帶不斷擴大版圖，並增加重點發展區域，其在全國發展規劃佈局中的重要地位不斷提升。
隨著復工復業，人才安居政策加快出臺頻率
1. 中央政策：加快落戶限制放寬，增強人地錢掛鉤聯動效應，已然成為人口落戶政策的主導方向，國家部委強力推動該類政策的落實。在2020年4月9日，在中共中央、國務院於國家發改委發佈的2份文件中，除了土地要素的改革要求外，另外提出放寬落戶條件，加快城市城鎮化，同樣指導各地政府加快人口落戶、人才引進、人才安居類政策的出臺。
2. 地方政策：截止至4月25日，山東、天津、瀋陽、南昌等6省市及城區7次出臺相關政策，其中山東省多次提出濟南、青島加快放開落戶限制；南京、蘇州、杭州等9省市及城區12次出臺人才獎勵相關政策。而在4月，各地隨著以後復工復產的推進，正在加快人才引進的步伐，在人才安居類政策上加快出臺頻率以及覆蓋範圍。其中，青島、廈門、天津、廣州白雲區、蘇州工業園區均放寬部分人才類別的購房資格；衡陽、中山、汕頭、濟南等城市出臺相應的購房補貼政策；杭州出臺特定人才安家補貼等措施，吸引人才流入；溫州出臺人才購房優惠政策；杭州高層次人才優先購房；蘇州工業園區房地產開發企業應該將不少於其總建築面積60%的房源，吳江區則是30%的房源，優先出售給符合條件的園區人才。
多項政策調整，在疫情期間穩定房地產市場
1. 政策支持：在疫情期間，為將疫情帶來的影響降至最低，中央及各地政府均出臺了各類措施，其中通過用地計劃調整、加快用地供應、延期繳納土地出讓金、預售節點提前等政策措施穩定供應端市場。在需求方面，加快銷售線上化政策體系的搭建，同時部分三四線城市為維護市場穩定，出臺契稅補貼等降低購房成本的政策。公積金階段性支持政策也在各地補充出臺。
2. 市場規範：據不完全統計，截止至4月25日，成都、蘇州、無錫、廣州、昆明等約14省市及城區15次出臺銷售管理及市場規範類政策，部分城市在4-5月開展整頓市場亂象政策，市場規範政策逐步落地，行政執法手段加強。
居住用地分析
01
居住用地成交量降幅穩定在2成，一線城市快速回暖
4月，全國352座城市合計住宅用地成交量為5326萬㎡，累計下滑20.8%，下跌幅度較3月進一步加大。但隨著廣州、上海等地加大土地供應，一線城市居住用地成交量累計同比由下滑轉換為增長，增速為8.4%。二線城市居住用地成交量累計同比降幅收窄，而三四線始終保持下滑，疫情衝擊之下土地市場恢復緩慢。
02
二線城市成交樓面價同比增幅加大，溢價率持續回升
從近三年數據看，全國居住用地市場價格保持穩定。4月在疫後市場恢復期樓面價出現小幅反彈，其中，一線城市成交樓面價1.4萬元/㎡，環比增長20.6%，但同比仍下滑15.6%，由於地塊價值不同以及限價措施導致一線城市樓面價波動較大。二線城市樓面價環比增長20.9%，但同比增長0.4%。溢價率方面，全國各線城市平均溢價率環比均有不同程度的回升，其中二線城市平均溢價率持續增長，2020年4月達到18.0%，而一線城市溢價率控制較好，2020年4月平均溢價率為7.8%。
新房市場分析
01
66座大中城市4月成交量降速收窄2個百分點，市場恢復速度放緩
2020年4月66城新房市場合計成交套數與成交面積累計降速分別為28.0%、25.7%，疫情穩定之下，新房市場成交量減速環比3月收窄3個百分點。
02
一線城市成交量降幅開始收窄，二線城市回暖速度較慢
2020年4月一線城市成交套數同比下滑36.3%；成交面積同比下滑36.0%；二線城市成交套數同比下滑31.3%；成交面積同比下滑28.9%；三四線城市成交套數同比下滑17.2%；成交面積同比下滑14.8%。一線城市隨著疫情控制，新房成交量降速出現拐點，環比收窄5個百分點；二線城市降速環比3月保持穩定；三四線城市在契稅補貼等方面利好政策的激勵下，恢復速度略好於一二線城市，環比收窄5個百分點。
03
深圳和南京保持成交量上漲
一線城市排名較1-3月無變化，從成交面積累計同比來看，上海累計降速環比收縮4%，廣州累計降速環比收縮4%，北京累計降速環比收縮6%，深圳累計增速環比再次上漲4%。總體看，北上廣累計同比下降幅度仍然接近或超過4成，市場緩慢復甦中，其中北京和上海市場由於高基數原因同比降幅最大。
1-4月份二線城市排名上升幅度最大的為常州，環比1-3月份排名上升10名至第三名。此外繼續保持成交量累計同比增長的只有南京，1-4月份成交面積累計增長6%，與1-3月相同。總體看，二線城市在疫情恢復期表現一般，恢復速度緩慢，總體排名變化不大，預計未來政策規劃逐步落實，加上土地市場的回暖，將帶動二線城市復甦。
房企業績分析
4月單月TOP100房企銷售金額同比增長127%
2020年1-4月份，TOP100房企銷售19723億元，同比下降13%，相較1-3月份降幅收窄9.7%，各大房企積極採取打折促銷等措施，在疫後恢復期收效顯著，4月單月TOP100房企成交金額同比增長127%。
數據備註：
1. 政策內容數據：來源於中央與地方各地各級政府官方網站掛出的政府文件、通知、公告等。
2. 住宅用地數據：統計為全國住宅地塊成交所有明細總和，包含全國352座城市，並按照“十三五”規劃，確定一線城市4座，二線城市45座，三四線城市303座。數據採集截止時間為4月29日。
3. 商品房/商品住宅數據：來源於各房企統計公報，城市數據主要為66座大中城市，主要分為一線城市4座，二線城市24座，三線城市38座。數據採集截止時間為4月28日。
4. 房企業績數據：來源於觀點地產網。
END
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