作者：初明峰、侯文静
北京市浩天信和（济南）律师事务所
裁判概述：
被执行人房屋被法院查封后，不动产登记部门并未出现房屋被查封的公示信息，买受人基于对公示系统的信赖向被执行人购买房屋并完成过户，买受人无恶意的，应认定其享有足以阻却执行的实体权利。
案情摘要：
1、2010年4月23日，法院依据另案债权人申请生作出了查封案涉房屋的裁定；2010年4月23日、4月28日分别向国土局、房管局送达协助执行通知书。
2、另查明，国土局、房管局在收到协助执行通知书后并未在公示系统显示案涉房屋的被查封情况。
3、2010年12月17日，李秋燕于与天府房地产公司（被查封房屋的所有权人）签订商品房买卖合同，并取得房屋所有权证和土地使用权证。
4、另案债权人申请法院推进执行，李秋燕向法院提起执行异议。
争议焦点：
李秋燕是否享有足以阻却执行的实体权利？
法院观点：
本案中，烟台市中级人民法院于2010年4月23日作出查封包括案涉房屋在内财产的民事裁定，于2010年4月23日、4月28日分别向国土局、房管局送达民事裁定书、协助执行通知书，于2010年6月29日分别向天府房地产公司、德润建筑公司送达民事裁定书和查封（扣押）物品清单。李秋燕于2010年12月17日与天府房地产公司签订商品房买卖合同，于2011年1月19日取得房屋所有权证，于2011年2月24日取得土地使用权证。李秋燕虽是在烟台市中级人民法院作出查封财产的民事裁定之后与天府房地产公司签订商品房买卖合同，办理产权证书，但并无证据表明查封财产在李秋燕签订商品房买卖合同和办理产权证书时已经进行公示，亦没有证据证明李秋燕签订商品房买卖合同和办理产权证书时知道涉案房屋已被查封。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款关于“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”之规定，烟台市中级人民法院的查封案涉房屋的行为不能对抗作为善意第三人的李秋燕。因案涉房屋所有权已转移至李秋燕名下，德润建筑公司基于其对天府房地产公司的债权要求执行案涉房屋，不能得到支持。
案例索引:
（2017）最高法民再90号
相关法条：
《查扣冻规定》
第二十六条 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
实务分析：
查封作为一种保全措施，具有限制被查封人处分权的效力。该限制措施的行为效力什么时间发生？实务中有不同理解：有观点认为保全裁定作为司法文书一经做出，即视为具有公示效力；有观点认为相关保全裁定应送达相关当事人才能对相关当事人发生效力。但是归谬方法思考上述两种观点均存在不合理情形。
最高人民法院民二庭第五次会议纪要对此进行了系统梳理并明确：人民法院作出的查封裁定一经送达给当事人就产生法律效力，被查封的当事人其后所为的任何处分行为均构成无权处分，原则上不能产生预期的法律后果。但查封裁定生效后，并不当然具有对抗善意第三人的效力，除非已经完成了查封公示。就不动产查封的公示方法而言，原则上应当通过办理查封登记的方式进行公示，只有在不动产本身并未登记产权的情况下，才能通过张贴封条、公告等方式进行公示。因此，查封裁定生效但未完成查封公示，被查封人处分被查封财产，买受人不知查封事实的，买受人当然可依法取得物权，从而排除对该标的物的执行。本文援引判例充分体现上述会议精神，特此推荐。
引申思考：如果司法机关针对某不动产作出保全裁定，未能及时向登记机关送达协助执行通知、或登记机关收到司法机关协助公示的通知，未及时在登记系统进行有效公示等原因导致其他善意第三人在不动产“查封”后取得了相关实体权益，根据现行的司法精神该实体权益是足以对抗查封执行的。那么，查封权益人的查封权益将全部或部分落空，查封权益人该如何救济？笔者认为查封权益人有权对过程中的过错方提出赔偿主张。因此提醒司法机关和登记机关积极履责、严谨履责，避免赔偿责任。同时也提醒当事人积极维权，只要是自身积极行为，无论任何机关或个人过错导致自身合法权益落空或受有侵害，均有权依法向过错人主张责任，该过错当然包括司法机关、行政机关的不作为或错误作为情形。
