最近这两天被一个热点新闻刷了屏，不是朝鲜也不是丹东，而是大湾区。
因为粤港澳大湾区的规划在5月中旬就要出台，作为去年国家级规划的三大热点之一，大家甚是期待，很多媒体已经提前做了宣传预热和猜测解读。
紧接着另一则新闻又是火上加油：广东紧急通知，要求大湾区9市提供万科、恒大用地情况。
这是为何呢？搞得如此神秘，一石激起千层浪，各种猜测和解读。
对于即是湾区，又是环深之下惠阳会有怎样的影响呢？今天我就结合前一周去惠阳的考察结果，一起来给大家分享：这个全国唯一不限购的环一线城市——惠阳，楼市价值到底有多高？还能不能买？要买怎么买？
今天我将会分四大部分给大家分享：
☉惠阳的城市位置和轨道交通
☉惠阳房地产市场的具体分析
☉惠阳房地产市场具体版块分析
☉惠阳投资价值分析和最终结论
在具体剖析惠阳楼市之前，有两个点我必须要先和大家达成共识，这对大家理解后面的分析会有很大帮助。
01
整体而言，从房产投资的角度
环深是四大环一线城市最有投资价值的
可能北京、上海听了不同意，甚至很不爽（广州不说话），我堂堂帝都和魔都怎么就比不过你一个弹丸小城深圳的影响力了？
没错，正因为其中很大一部分原因就是因为深圳是弹丸小城，才会造就了环深城市的更高投资价值。
☉深圳的面积是1997平方公里
☉北京的面积是1.64万平方公里
☉上海是6340平方公里
很明显，深圳的面积只有北京的1/8，上海的1/3。
也就是以一个正常的一线城市的来计算，深圳可管辖和辐射的面积不要说达成北京水准，哪怕是达成上海，甚至上海的2/3，也应该都要去到4000公里。
如果深圳这一刻变成4000公里，那么东莞的南部部分区域、惠阳大部分的区域都应该是躺在深圳怀里。
这些地方，你可理解为就相当于昌平之于北京、奉贤之于上海的意思。
作为全国最小的一线城市，它的资金、产业甚至购房人群不就更容易外流到周边吗？房价更容易辐射到周边吗？
正因为深圳小，那么环绕它周边的城市价值才大，距离越近越大。
再加上环深片区本身也处于世界级湾区规划——粤港澳大湾区之下，长远的投资价值更加可见一斑。
当然，我要明确一点，我这里指的是整体而言。
而燕郊对于北京、昆山对于上海，这个投资价值在环一线中还是很高的，这一点学过我的房产投资课的学员朋友一定很清楚。
但是分别对四大环一线区域的整体打个总分，一定是环深圳最高分。
用一个很通俗的例子让大家理解，如果蒙着我的眼睛，让我对着环京、环沪和环深的区域地图扔飞镖，扔中哪就必须要买哪，我只敢扔环深。
02
此次环深直指惠阳，而不是整个惠州
惠州太泛，谁更靠近深圳谁就最有价值
大家很清楚，惠州是一个地级市，比惠阳要高一个行政级别，惠阳只是惠州的一个区。
因为环深而投资惠州，但不是投资惠州整个城市，仅仅只是惠阳，不包括惠州市中心在内的惠州其它地区。
非常明确，这一刻惠州整个城市最值得投资的不是惠州市中心，而是惠阳。
没有其他原因，就是因为惠阳离深圳更近。这个价值分析逻辑，大家也许似曾相识。
因为和我分析海南大部分城市的价值是一样的，不管是三亚还是陵水，文昌还是临高，最有投资价值的地方一定不是他们各自的市中心，而是他们最靠海的区域和项目，谁越靠海谁价值就越大。
而对于惠州，谁越靠深圳谁就越有价值，管你谁是市中心。
当然，我要补充的一点的是：我这里分享的惠阳是包括大亚湾经济开发区在内的。
虽然管辖上大亚湾已经在06年从惠阳独立出去自成一区，但是物理空间上惠阳尤其是惠阳中心淡水与大亚湾是紧密相连，难割难舍。
在两区交界处，就连当地人也未必分得清哪里是惠阳，哪里属大亚湾。
达成这两点共识，我们开始进入对惠阳的整体介绍和了解。
1
惠阳的城市位置和轨道交通
1.城市位置及区位优势
惠阳面积为1262平方米公里，比深圳还要小接近一倍。
正北区域与惠州内部的仲恺高新区和惠城区相连；东部区域和惠东县相连，西北部地区与东莞清溪镇直接相连；重点和关键是在西南部地区，上、中、下分别与深圳的龙岗区、坪山区、大鹏新区三个区直接接壤。
直线距离上，惠阳区政府离惠深交界处最近距离为5公里，与坪山区政府距离为14公里，与龙岗区政府距离22公里，与深圳核心区福田区区政府距离为50公里。
很明显，惠州离深圳的核心区福田、南山不是最近，但是是紧挨深圳东：龙岗和坪山两个区。
对于深圳的发展，大家更熟悉的是福田、南山甚至是前海新区，但是对于深圳的东部区估计都很陌生。
东部区是可以说是深圳最落后的区，但是因为深圳“东进策略“，彻底改变了深圳未来的发展格局。
东进策略若是后期不断执行落地成功，发展起来的前景甚至可以比肩福田、南山，具体分析稍后我会和大家详细讲到。
2.交通
（1）高铁
惠阳境内高铁——惠州南站，属于厦深铁路沿线站，北起厦门，途径漳州、汕头、惠州等，最终达到深圳北。
惠州南是离深圳最近的高铁站，平均30分钟时间可达到。
一天共计40多班次，平均20分钟一班，20块的票价。
如果你在高铁附近住或者上班，几乎可以当做地铁一样来使用。
（2）高速
两个相邻城市的距离，一个重要的考核标准就是看高速的通达和便利。
而惠阳正在打造成田字形的高速路网，也就是有6条高速穿插其中分别是：博深高速、惠盐高速、惠大高速、广惠高速，惠莞高速、深汕高速。
惠阳区的中心离深圳东两个区：龙岗和坪山，开车通勤时间在30-45分钟内，这是属于非常普遍的市内通勤时间。
离深圳核心区福田和南山，通勤时间在1-1个半小时内，对于一线城市，其实也能接受。
（3）地铁
惠阳的地铁要分两个层面和大家讲解：一个是从深圳直接延伸过来的地铁，一个是惠州市内地铁。
① 深圳延伸地铁
14号线及延长线：由深圳中心区福田区的岗厦北作为起点站，连接龙岗新中心大运新城，坪山新区中心。
最后延伸到惠阳，连接惠阳的白云新城片区、惠阳南站片区，在惠阳境内设置有3个站点。
这条线是所有深圳延伸惠州的线中价值最高的，因为不仅是直达深圳核心区，福田的中心。
而且还连接了深圳东的两个区的中心：龙岗新城的大运中心、坪山新城中心。
深圳段已经获批并动工，预计2022年底竣工；而惠阳段已单独交由惠州自己递交审批报建，目前还在待批状态。
16号及其延长线：由龙岗新中心大运出发，途径坪山新区等深圳东部地区，最后延长到大亚湾区。在最新的规划中，大亚湾区只有3个站点。
该线仅仅只是直达龙岗区，比起14号线直达福田中心，价值要小。
同时，和14号线惠州段一样，也是在递交待批状态。但是从惠州当地的内部部门了解到，惠州段的16号的不确定性要比14号线大。
2
惠阳房地产市场具体分析
1.库存及去化周期
截止2018年3月，惠阳商品房库存290.19万平米，去化周期12个月，属于供求相对正常的市场。
2.当前房价、过去两年上升幅度、房价在粤港澳湾区的排名
截止2018年4月，惠阳房价为13331元/平，2016年4月为8820元/平，2年涨幅51%。
如果把惠阳的房价放在整个粤港澳大湾区9个城市进行排名对比，惠阳的房价排名第7，排在佛山、中山之后。
以环深的价值进行评估，我认为这是属于一个相对价值洼地。
3.惠阳购房人群比例
惠阳楼市成交客源占比中，深圳客高达80%，其次为本地客户，其他珠三角地方东莞、广州客户占少量比例。
但是近1年内，珠三角外的全国其他地方的客户、尤其是北方客户的增加也比较明显。
从整个人群比例和变化可以得出，惠阳楼市的最大投资价值就是靠近深圳，受到深圳客户外溢的需求非常明显。
同时，作为环深唯一不限购城市，已经很明显的受到全国投资性资金的关注。
4.购房政策
限购和贷款政策：惠阳当前暂不限购，外地人买房条件和当地人一样，无需社保或税单。首套首付不得低于30%，二套房首付不得低于40%。
一方面，在所有环深，乃至环京、环沪城市中，惠阳是绝无仅有的一个不限购城市。
但是，这种窗口期一定不会太久，很有可能在粤港澳大湾区规划出来的前后，也就是5月中旬前后，窗口或将关闭。所以，想要投资惠阳的一定要抢好这个时间窗口。
其次，二套还可以做到4成首付，这也是一个非常难得的高杆杠利用机会。但是，大家也要清楚一点，惠阳当前的贷款利息一般要上浮30%，甚至40%之多。
我的观点是，只要一个地方的投资价值能够大大高过利息成本，这个投资就做得过。而如果这个地方不值得投资，哪怕利息打折也不买。
房产投资简单来说不就是一门生意吗？利润做得过就做，做不过就拉倒呗。这和去年，南京、海南的房子需要全款但是大家也抢着买是一个道理。
因为有利可图，不要说利息上浮，全款都无所谓。
限售政策：自2018年4月8日起，惠阳开始实施限售政策，新购买商品住房，不管是一手还是二手，须取得不动产权证满3年方可转让。对于市面上大部分期房，收楼需要2年，拿到房产证再需要2年，拿证后到有资格卖又需要3年，前后加起来需要7年。如果你是想投资炒短线，显然没有机会。
但是以价值投资做长期持有，那完全没问题。
整体来看，在整个粤港澳湾区之下，惠阳的楼市还处于一个相对价值洼地，靠近深圳这个超强辐射能力的城市，是它房价的最大支撑点。
现在全国的楼市局面是：有价值的地方你未必买的了，但惠阳偏偏就是一个非常难得的个例。
但是，按照当前房住不炒的基调，尤其是粤港澳大湾区规划即将到来之时，窗口期一定不会太久。
3
惠阳具体版块分析
惠阳不大，但是我认为最具投资价值的就只有以下3大板块。
1.白云新城板块
这个板块是当前惠阳区最重点打造的区域，处于整个惠阳的西南侧，紧挨深圳。
首先，虽然叫新城，但是实际上这个区域并没有偏离惠阳原本的主城区，与主城区还是紧密相连在一起。
其次，这个板块紧挨深圳坪山区，可以说和深圳只是一路之隔，而且也是深圳地铁14号延长线进入惠州的首站点。
即使做一个最坏的打算，哪怕地铁14号惠州段不开通，但是这个片区离深圳的地铁14号线的沙田站，在2-5公里距离之间，一样可以享受深圳地铁的便利。
最后因为板块的优势，这个片区聚集了非常多的开发商，不管是全国性知名的，还是当地地头蛇。
包括：碧桂园、保利、恒大、万城、九州等。有这么多开发商进驻，这个板块才会被炒热。同时，因为楼盘多，未来入住的人口就多，政府就会投入与之对应的商业配套和基础设施。当然，在整个片区规划中已经有体现。
整个板块均价：1.3-1.5万/㎡，基本以毛坯交付为主，部分开发商有双合同即含普通装修。
这里有一个重要点要和大家聊的是，因为惠阳从去年年初开始实行限价，一个楼盘的本期开盘价不能高过上一期开盘价或周边楼盘均价，有楼盘尝试做突破，后面还被封盘了一段时间。
所以，现在整个板块所呈现的特点是大家价格相差无几，而且和去年的成交价几乎没多大变化。也就是说实际上从去年限价开始，这个片区的价格就没有上涨过。
那么很明显，这个片区的价格实际上是被人为限价给摁住。从这个角度来看，限价始终会放开，买到就是赚到。
2.惠州南站板块
很明显，这个板块就是被惠州南站所辐射的板块。
一方面，因为这里靠近惠州南站高铁，前面介绍交通的时候和大家说过，惠州南站到深圳北站的高铁不仅班次多，而且时间快，票价便宜，简直可以当成地铁来用。
同时，这里也是深圳地铁14号延长线进入惠州的终点站，也就是这里将会是高铁站和地铁站双站结合，交通价值巨大。
但是，这个板块当前在售楼盘并不多。而且整体离高铁站并不近，离的远的，价格在1.2万左右。
离得相对近的一个楼盘，价格已经去到1.8-1.9万/㎡，而且是到了尾货状态。
而真正离高铁站最近的地方，现在整个还是一片待拆迁的村庄、农田，听说碧桂园已经安排在向当地人统一征收土地了，但是等真正征收完毕开始动工建设，就不知道是猴年马月了。
3.大亚湾板块
大亚湾板块，是惠阳板块中的另一热点板块，作为惠州重点打造经济开发区，已经在06年从惠阳独立出去。大亚湾是惠阳板块难得的拥有产业和旅居双重价值叠加的板块。
