身為港企的恆隆地產，與眾多港企一樣，將手伸向內地後，規模上有了大發展，但如何平衡這些「兒子」們，也成為他的難題。
引用恆隆地產董事長陳啟宗在 2018 業績會上說到的一句話：目前香港還是比較平穩的，內地就有一些特別的現象。
只是沒想到這句話的背後居然是 90 億港元的分量。
近日，恆隆地產計劃出售其位於佐敦、長沙灣等區域的四項非住宅物業，此言論一出，引起行業內各種聲音。
四項物業市值共約 90 億港元，另外，還包括旺角地區一個多層停車場。
恆隆的局面
據悉，恆隆集團 2018 年物業銷售發生不少變化，全年銷售總額達 12.27 億港元，同比跌幅達 64%。若按半年計算，恆隆上半年銷售額為 10.32 億港元，則下半年的物業銷售只有 1.95 億港元。
實際上，恆隆在去年僅售出了 3 間位於藍塘道 23-39 號的半獨立式大宅及 9 個浪澄灣單位（2017 年為 226 間）。去年出售完其 12 宗物業後，恆隆將只剩下 1 個朗澄灣特式單位以及 12 個藍塘道的大宅可供出售。
另外，恆隆地產在內地主力發展商業物業，去年該集團分別在上海、瀋陽、天津等幾大城市的 8 個收租物業，為其帶來人民幣 27.55 億元的租賃收入，同比增長 3%。總體內地租賃物業組合收入則增漲 4% 至 35.77 億元。
平均邊際利潤率仍處於較高水平為 65%，其中完成資產優化計劃的上海的恆隆廣場，去年總收入上升 10% 至 15.54 億元。
據其管理層透露相關項目的進展稱，無錫項目寫字樓第二棟將在今年開張，接下來是改建的瀋陽康萊德酒店，其次是昆明的項目（樓面面積 43.2 萬平方米，包括購物商場、甲級辦公樓、服務式公寓），2020 年還有一個寫字樓+商場的項目。
這樣看起來，似乎出售這四宗物業是最明智的選擇。
只是顯得略有些狼狽。
事實上，雖說恆隆大器晚成，在走出來之後，的確發展的不錯，但在港企之中並不在發展迅猛之列。
尤其從近兩年的業績上，走得過於緩慢。
新年伊始，恆隆也公佈了 2018 年業績，內地物業租金收入 35.77 億元（不含上海港匯恆隆廣場寫字樓），總體增長 4%，8 個購物中心租金收入 27.55 億元，增長 3%。儘管相較於 2017 年的零增長，2018 年租金總算稍微有了點起色，但單從數據講，顯得差強人意。
這也是接替陳南祿 8 個月以來，盧韋柏交出的首份「成績單」。
根據公告，恆隆地產在 2018 年的總收入為 94.08 億港元，大幅下滑 16%；總營業溢利為 68.22 億港元，跌幅達到 14%。
曾被寄予厚望的盧韋柏，未能扭轉恆隆總收入持續兩年下跌。而恆隆在公告中給出瞭解釋：收入減少主要是由於2018年度出售的住宅較少。
但恆隆地產董事長陳啟宗也特意表示：「儘管恆隆部分租賃面積因進行資產優化而需暫時關閉，但我們的租賃物業仍持續增長。」
恆隆「內地之子」的局面
我們再來看下恆隆在內地的佈局情況。
已開業的 8 個購物中心中，三個項目出現租金下降的情況，幸得上海恆隆廣場這兩年改造大獲成功，才能在總體上不至於那麼難看。
但必須承認的是，外地項目和上海項目的財務表現依舊是冰火兩重天，上海恆隆廣場租金單價是大連恆隆廣場的 30 倍，強者恆強，弱者更弱。
對於恆隆「偏心」的聲音不絕於耳，但這也不是他想看到的。
其實，一個正常購物中心的租金規律一般是在前五年保持穩定快速增長，經過成長期後，如果不碰到行業週期影響，後期租金增長率逐漸趨於穩定。
而有部分恆隆廣場的營業表現迥異於常規規律，基本上都是在開業前幾年租金微增甚至下降，經過慘淡調整後，再實現出租率和租金收入的提升。租金走勢反映出六個恆隆廣場幾乎都走過了同樣的道路：堅守自己認可的定位→被市場教育→調整回接地氣的定位。
冰冷的數據，說明恆隆的是否該轉變下這種尷尬的局面了。堅守核心地段、堅守物業品質、堅守品牌形象都值得被尊重，但一個購物中心佔比最大的成功衡量指標應該是消費者認可度。
商業地產的局面
在大陸，發展商業地產有三種主流模式：
第一種：以龍湖、萬達、新城為代表，產品線單一但最具備普適性，採用非常清晰的住宅+商業雙輪驅動；
第二種：以華潤為代表，出身高端，但設計了多元化的市場產品線，既未放棄高端市場，也有普適性產品；
第三種：以大悅城和恆隆為代表，產品線單一且較小眾。
三種模式中前兩種最近幾年都風生水起，唯獨第三種發展黯然。大悅城目前能拿得出手的僅有北京和天津三項目。而發展商業地產最早的恆隆則好不到哪裡去，高端產品線比年輕時尚型產品線更難找到合適的地塊，客觀禁錮了拓展速度，也導致二線城市恆隆廣場不得不削足適履匹配產品線調性，從而陷入堅守然後被教育再調整的循環。
2010 年之後，港資開發商在中國商業地產界異軍突起，首先是新鴻基、太古、嘉裡；然後是九龍倉、新世界，再到最近的香港置地，他們都表現出了對大陸市場更好的適用性。
拓展模式上不像恆隆那樣堅守戰術，會更多的選擇和本土開發商合作，利用各自的優勢，產品線上也更加的靈活多變。
如香港置地既能打造高端產品線王府中環，也能夠玩轉區域型購物中心 LCM，其重慶長嘉匯項目更是購物中心 + 街區組合，雖然進入市場較晚，但同樣贏得了市場口碑。
九龍倉更不用說，三個 IFS 展示了可以碾壓的實力。
在贏商網統計的 2018 年租金收入排名中，獨佔鰲頭的兩家都是港企，分別是九龍倉（61.96 億元）和太古地產（52.16 億元）。
九龍倉
如若算上九龍倉集團的 14.66 億元，整個「九龍倉系」今年上半年的租金收入高達 76.62 億元，約佔 17 家房企總租金數五分之一。
早在九倉置業中期報告就已經顯示，2018 年 1-6 月，九倉置業投資收入增加 8% 至 71.23 億港元。
其中海港城的收入（不包括酒店）增加 11% 至 51.57 億港元，佔總收入逾八成，商場成了最大的「租金收割機」，高達 37.64 億港元，且平均現時租金上升14%至每平方尺月租 487 港元。
「租金大戶」title 外，海港城亦是全港「零售銷售額之冠」，同比增長 36.1% 至 186 億港元（2700 港元/月/平方呎），佔香港零售銷售總額 7.5%。
太古地產
太古地產2018上半年運營數據
上圖是 2018 上半年的數據，從中可看到，太古地產的物業投資總收入為 60.59 億港元，其中零售物業租金收入佔太古地產總租金收入近 43.3%，具體表現如下：
大悅城
那是不是全都發展的不錯呢？也不是。
比如大悅城就不太樂觀。一片上漲聲中，大悅城地產「-0.92%」的數字異常扎眼。
2018 年中報數據顯示，今年上半年大悅城地產的投資物業及相關物業管理服務租金收入 17.15 億元，佔總收入的 42.6%，同比下降 0.92%。
綜觀大悅城地產近三年半年租金收入數據，不難發現，這是其該項指標首次同比出現下跌。與此同時，公司期內的營業收入亦同比下跌 16.4% 至 40.27 億元。
大悅城地產近四年租金收入數據
「2018 上半年整體營業額下降，除了管理輸出收入有 4% 增長，其他不同程度下降，為什麼？」質疑聲隨之而來。大悅城表示，營收下滑主要是因為銷售型業務收入下降。
此外，雖然整體租金收入微降，但「相對成熟的大悅城（租金收入）是有增長的」。大悅城地產中報顯示，截至今年 6 月 30 日，大悅城商場租金收入同比增長 6.6%。其中成都大悅城和中糧廣場期內租金同比分別提升 24.7%、22.6%。
但據贏商網查閱，雖然 2015-2017 年大悅城主要投資物業（以商場租金為主）半年租金收入呈上升趨勢，但增速卻整體下降，後三年對應的數字分別為 19.61%、4.92% 及 8.93%。
大悅城地產近四年半年主要投資物業租金收入
對此，有業內人士如是評價，「2014-2017 年，是大悅城降槓桿發展的過程，主要還是受限於租金壓力。」
四年沉澱後，資金顯然已不再是問題。今年上半年，大悅城平均借貸成本降至 4.20%，且手中握有的現金及現金等價物 115 億元，同比上漲 37%。
加速的大悅城甚至提升了此前承諾的「2020 年 20 個大悅城」的目標。長遠來看，規模的擴張必然帶來租金上漲。但如何在最短時間內實現這些大量沉澱資金的綜合體項目收支平衡，對大悅城而言，同樣是不可小覷的挑戰。
小結
可能是和大悅城有著相似的命運，所以大家總是會拿恆隆與之相比較。
但客觀來說，二者都有各自的優勢，即便恆隆目前發展緩慢，也仍然不可否定其能力。
在贏商網的本次統計之中，顯示在租金收入構成當中，恆隆內地租賃物業的收入反超香港。正如我們開頭提到的一般情況。
物業的確是發展的不錯。
對此，盧韋柏稱，「我們下半年內地物業的收入的增速，比上半年及之前一年明顯加快。」公告顯示，恆隆地產內地物業以人民幣計值的收入於 2018 年下半年及上半年按年分別錄得 6% 及 2% 的增長。
對內地商業市場的現狀和前景，盧韋柏的看法和陳啟宗去年基本一致，「由於內地高端市場的表現回穩，我們對租賃市場表示審慎樂觀。」
只是恆隆在內地項目上的運營策略上，真的需要改進其「上海依賴症」嚴重的問題，內地之子的局面也該變了 。否則在如今整體市場經濟局勢都不樂觀的情況下，很難走出好天地。（來源：地新引力）
