棚改未退，旧改已来。 近日，国务院常务会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。
今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。
老旧小区改造又至，且总数相比去年翻倍，规模之大、覆盖范围之广，体现出非常时期稳投资、扩内需、稳民生的迫切性。
这会带来什么影响？ 01 众所周知，前几年的棚户区改造，曾带动广大三四线楼市翻天覆地的变化。 这一次规模巨大的旧改来袭，会否带来同样的刺激效应? 答案只有一个字：否。 原因很简单，棚户区改造是大拆大建，且背后存在货币化补贴的直接刺激，有央行通过PSL投放基础货币来进行支撑，相当于对三四线棚改城市直接放水，影响可见一斑。 与棚改相比，旧改只是小修小补。
棚改是拆旧建新，旧改则以房屋外立面翻新、水电气路改造以及加建停车场、电梯等基础设施为主，最多加上养老、托幼、医疗等公共服务供给的改善，不涉及拆迁改造，影响与棚改截然不同。
更关键的是，棚改有货币化补贴支撑，而旧改由财政资金、居民和社会资本共同埋单。政府会给予一定补贴，但比例相对有限，社会资本则只是“鼓励参与改造运营”，而如果无利可图，社会资本积极性可能不会太高。
这一趋势随着政策的变动又得到进一步加强。
近日发改委在2020年城镇化重点任务中明确提出，加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度，推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。
这意味着，一旦大城市获得更多的土地指标，对于改造老旧小区的意愿还会进一步降低，这对“老破小”的未来同样带来明显影响。 04
可以说，旧改，在短期利于老破小，很难刺激房价大幅上行。 老旧小区改造，堪称名副其实的“民生工程”。意在稳定投资、提振内需和稳定民生，而非刺激房价。 只要没有大范围的大拆大建，没有来自央妈的定向放水，旧改对房地产市场的影响就不必高估。
综合来源：国民经略
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