最近的深圳楼市有点一路大涨的趋势，甚至觉得涨势有点过于夸张。
除了热门片区在大涨之外，深圳学区房也是一路高歌。
好像现在深圳还没扩容，深圳的学位房的房价倒先扩容了。
前两天，就有网友在湾区粉丝群里聊到，深圳的学区房涨的有点太厉害了，感觉会崩盘。不过也有人表示，深圳学位缺口还很大。
但按目前的发展形势下去，深圳学位房真的还能扛得住吗？
多个学位房成交创新高
16年楼龄的老房涨幅高达4600%
从涨势疯狂的学位房来看，主要可以分为四类，一是第一梯队的名校区，从头至尾，就一直很坚挺的站在各区学位房的顶尖。
龙华的深高北
就是其中一个例子，学区内的楼盘包括汇龙湾、金亨利以及莱蒙水榭春天5期和6期等，这些楼盘也都是龙华二手房单价10万+的主力军。去年9月，金亨利有个89平的户型挂牌到1500万，单价16万+，令人瞠目结舌。
无独有偶，根据贝壳找房的数据显示，学区范围内的莱蒙水榭春天5期最新的成交单价都在10万/平左右。
而一路之隔的水榭春天3期，同样88平左右的房，最新成交单价还是7万多，这个差价，就是差在学位上。
莱蒙水榭春天3期带的是龙华新区实验学校和深圳高级中学龙华分校的学位，从2019年中考成绩排名来看，深高北校区位于龙华区的第一位，而龙华实验学校则排在最后一位，第五。
来源：贝壳找房
来源：深圳学位追踪
二是小户型，总价低容易上车，往上炒个100万、200万的不在少数。
根据深圳证券时报报道，去年10月福田红荔村一个二手名校学区房出售，3人竞争，67平的房子，当天760万全款成交，算下来，单价约11.3万/平。
同样67平左右的房源，今年最新成交单价为13万多，3个月的时间涨了2万/平，总价多了一百二十多万。而成交周期仅2天。
来源：贝壳找房
三是热点片区，由片区带热学位房的并不少，其中最值得一说的便是宝安中学。
宝安中学在之前的关注度并不太高，去年经过前海带火宝中之后，宝中为数不多的较优质点的宝安中学被单独拎出来，又大炒了一番，当时以21万/平成交的都市翠海名苑便是一个典型的代表。
当时据网友爆料称，宝安的都市翠海华苑小区成交了一套19㎡的1房户型，成交总价为410万，成交单价为215790元/㎡！这个价格，不仅打破了宝安的天花板，甚至可以与深圳湾相媲美了！
成交图片，来源：爱住家教你买房
而早在去年9月底，该小区被爆出以330万总价成交了一套20㎡左右的小户型，单价为16.2万/㎡，仅仅过了一个月就从16.2万/㎡涨到了21.58万/㎡！
重点是，这个楼盘已经有着16年的楼龄。2004年的开盘均价为4500元/㎡，去年11月成交涨至215790元/㎡，15年间，上涨幅度高达4600%多！不得不令人惊叹。
四是黑马学校
，以南外大冲为典型，考了一次16名的成绩，就有小户型暴涨了60%；比如在位于学区范围内的豪方现代豪园，同样是75平左右的房源，最新成交的单价已经9万多了，而上一次的成交，单价还是7万多，仅3个月的时间，单价就上涨了一万多，总价多了一百多万。
来源：贝壳找房
深圳学位房抢手的背后
主要有三个原因
对于学位房，一直是深圳乃至全国多个城市房地产市场中的一个“特殊存在”。深圳学位房如此抢手的背后，主要有三个原因：
首先，家长对教育重视程度的不断增加。
从贝壳数据来看，今年的2-3月，学区置业的需求已经在所有购房目的中位列第二位，占比18.8%。
根据相关数据显示，2011年—2017年，深圳名校学区房均价涨幅达到了约248%，是片区均价的1.2-1.8倍，市场表现远远领涨普通住宅。
深圳市名校学区房均价走势图
足以看到，深圳人对学位房的需求越来越高。
其次，源于深圳学位一票难求的现状，学位缺口大。
据不完全统计，深圳2019年9区学位缺口涨至约7.1万个，相比2018年的6.1万个上涨了约16%。其中小学学位总缺口6.1万个，较2018年4.85万上涨了约26%。
可以说，在深圳，基本上是2-3个孩子抢一个学位。所以，教育质量和升学率稍好点的学区房更加是备受争夺的“主场”。
最后一点，可以说也是导致深圳学位房大涨的直接原因，学位房的投资成分越来越重。
尤其是小户型的学位房，投资客已经占比超过五成，剩下的四成多即使有自用需求，如果没有对涨幅很坚定的信心，恐怕也很难甘心高位接盘。
有个成语，叫“物极必反”，当一个事物发展到极致的时候，下一步便会走向它的反面。深圳学位房烈火烹油的高涨，甚至有些走向有点驶离原有的轨道，这很难保证它所在的整个市场能继续健康持续发展下去。
物极必反
枪打出头鸟
正所谓，枪打出头鸟。
4月3日，深圳市教育局召开了2020年普通中小学招生入学工作政策解读新闻会。
主要提出了11个方面的变化，归纳出来，有三个重点：
1、对点招、掐尖零容忍！特长生招生清零。
2、所有义务教育公办民办学校全面落实免试就近入学。
3、超过招生计划数的民办学校，全部实行电脑随机摇号录取。
从“清零”、“零容忍”等言辞来看，足见此次政策出台的严厉。这一次学位房的领涨，无疑不有点撞枪口的味道，在政府看来，这辆失速的列车必须给一脚刹车了。
尤其是其中不准点招并取消特长生招生这一点，对于名校无疑不是个重磅炸弹。
因为，点招风气最严重的，不是其他学校，相反正是那些被称为深圳名校的学校，尤其四大名校更甚。
四大名校中，除了深圳外国语学校的点招是经过官方授权，其他的点招都属于违规。
从以往深中、深高级中学以及深实验的招生简章来看，只有在竞赛中拿到过奖，再通过面试和学校安排测试考试的才能入学，更有甚者的还有初试、复试等多轮考核，像极了找工作面试的样子。
来源：深圳升学直通车、家长帮深圳站
而此次政策如果落实到位，对于那些过度依赖点招生源的名校会产生比较大的影响，毕竟在一定程度上，许多名校的排名都是靠点招来维持的。
这样一来，在第二梯队的学校可能会直接上升排名，到一类也不是不可能；而其他普通学校也有可能咸鱼翻身，与此对应的学位房的价值也会刷新重新排名。
与此同时，深圳也已经在大力补充教育资源。
不久前，龙岗、南山就传来了新增学校的消息。没多久，深圳外国语学校初中部也宣布扩建，这是继红岭石厦初中部和深实验坂田部扩建后，又一个名校步入扩建的道路。
而在之前的公开场合上，国家教育部领导表示，2020年将扩大重点领域的招聘，特别是中小学教师。
虽然深圳市还未明确指出教师扩招，但已经有不少网友爆料，深圳今年教师可能将会扩招20%。
从2020年深圳市和部分区教育局部门预算也可以看到，2020年深圳市教育局部门预算支出511395万元，比2019年增加145467万元，增长40%。
其他各区也都有相应的增加。这些现象，都在昭示着，深圳学位房将要朝着稳定健康的方向发展。
结语
一直以来，教育资源分化是深圳教育事业发展的绊脚石，用学位推高房价终究是不合理的。
在彭道富的《香象渡河》中有句话说，“我们的判断是基于事实和数据这两个维度，而参与的这场游戏，却是在情绪的第三维和梦想的第四维上展开的。”
而在深圳学位房爆炒的这场游戏中，其实促使背后推手的也正是在“情绪的第三维”上展开。现在，教育局已经有过严厉表态，不管是主推手还是起辅助性的，都必须得收一收，不能再盲目追高了。
不过有一说一，虽然教育局出台了相关政策以压制学位房的疯狂涨势，但学位房的价值并不会消失，毕竟深圳在学位房方面，仍然处于供不应求的状态，换句话说，学位房仍属于卖房市场。
而对于学位房来说，只要学校之间有竞争、有差距，那学位房必然会有价值的高低之分。
但是在选择上，仍要保持理智。不管是投资还是自用，多做些相关的功课，尽量选择没有点招的学校，与独立的个体学校相比，有着教育集团背景的学校会更安全。
再从长远点看，住房最终还是将会回到居住属性。
现在很多涨的离谱的学位房，都是些老破旧的老房。再过个一二十年，老房子的涌现的问题只会越来越多，而几十年前的生活习惯和现在甚至以后都有着很多的不一样。
如果以后新学校、新片区发展后劲很强势，老学位房就会慢慢没有吸引力，毕竟并不是所有人都愿意高位接盘。
罗湖就是个最好的例子，即便是有着深中的学位，像翠园这种将近40年楼龄的老房，也只有单房还有市场。从链家网的数据来看，翠园在2月的成交均价为9.3万/平左右。而比深中较次的宝中，学区范围内的房源大多单价破10万。
对于未来的高端人才，相比第一梯队名校的老房，可能会更愿意选择二梯队学校新点的房。
总之，凡事都有个头，差不多了就可以收了。
来源:湾区壹地产
