近日，在公眾期待中，招商積餘發佈了2019年年報。2019年，招商積餘實現營業收入60.78億元，同比下降8.68%；管理面積約1.53億平方米，共計管理項目1198個，規模體量位於行業前列。
在管面積約1.53億平方米，多業態全覆蓋
截至2019年底，招商積餘的管理面積為1.53億平方米，管理項目數量約1198個，管理面積在主板上市企業中居第六位。因重組合並“招商物業”和“中航物業”兩個業內知名品牌，在機構類物業管理方面品牌優勢明顯；在商業管理領域成功培育了九方、九方薈等產品品牌。
目前，公司物業管理業務在管項目類型豐富，服務業態包括住宅業態：高端住宅、別墅、健康養老等，以及非住宅業態：政府、企業總部、城市公共類（高校、醫院、場館、公共交通、城市服務等）、園區、商寫物業等，業務覆蓋面廣。
其中，中航物業在管項目591個，管理面積6729萬平方米，住宅業態管理面積佔比31%，非住宅業態管理面積佔比69%。招商物業在管項目607個，管理面積8537萬平方米，住宅業態管理面積佔比65%，非住宅業態管理面積佔比35%，非住宅業態優勢突出。
圖：2019年招商積餘管理業態構成情況
從服務品質方面看，2019年，公司物業管理費總體收繳率為96.40%，招商物業第三方客戶滿意度指數為91.8分，中航物業第三方客戶滿意度指數為93.45分。招商積餘在業務發展的同時，堅持以為客戶創造價值、提高客戶滿意度為宗旨，持續提升服務標準、服務品質。
市場拓展成效顯著，戰略合作成為創新市場發展模式
報告期內，招商積餘重點圍繞機構物業開展市場拓展，2019年新籤項目涵蓋了企業總部、政府、商業寫字樓、園區、高校、場館、醫院、公共交通等眾多機構特色業態，更在城市服務項目取得突破。
圖：招商積餘市場拓展代表項目
此外，招商積餘通過創新市場發展模式，發力戰略合作，2019年與成都城投置地（集團）有限公司、山東鐵路綜合開發有限公司、濟南鐵路房產建設集團有限公司等達成戰略合作，為進一步拓展第三方項目奠定良好的基礎。
營業收入60.78億元
居物業主板市場第三位，基礎物業服務佔主導
2019年，招商積餘實現營業收入60.78億元，同比下降8.68%。但從收入的絕對指標來看，公司的營收總額在物業主板市場排名第三位。
圖：2019主板上市物業服務企業營收TOP10
招商積餘主要業務包括物業管理服務、資產管理服務和其他業務。其中，物業管理業務的服務內容分為基礎物業管理和專業化服務。
基礎物業管理主要指傳統物業管理所提供的保安服務、保潔服務、綠化保養、維修保養以及綜合保障服務等。專業化服務主要為通過專業公司為客戶提供的專業化配套與增值服務。具體包含：
①為樓宇設施提供設備運維、能源評估、管理等服務；
②為開發商提供的案場協銷、營銷策劃、銷售代理等服務；為客戶提供租賃、買賣、定製化辦公、產證辦理等服務；
③“到家匯”社區商城為社區及企業客戶提供社區商業及企業集採等服務；
④為智慧園區設計、研發、建設提供智能化解決方案等；
⑤提供車場設施設備改造維護、車場設計規劃及車場產品研發等智慧停車管理服務；
⑥提供臨時勤務、科技安防、消防運營等安保服務；
⑦提供餐飲服務管理、中餐、中西式快餐製售等服務；
⑧衣物洗滌、皮具養護等服務。
資產管理業務主要為商業運營、持有物業出租及經營。商業運營業務主要依託公司旗下九方資管利用專業的商業運營管理能力，為商業地產項目提供土地獲取及開發建設階段的商業定位、規劃設計、工程改造等顧問諮詢服務；在商業項目開業籌備及運營階段提供招商策劃、推廣、運營管理等服務。持有物業出租及經營業務主要是酒店、商業、辦公等持有型物業的出租經營。
其他業務為遺留房地開發項目業務。因業務發展戰略調整，公司已於2016年將其控制的部分房地產開發業務相關的資產與負債出售，自該次重大資產出售後，公司不再從事新的房地產開發項目。
圖：2019年招商積餘各業務板塊收入情況
物業管理業務實現營業收入514953萬元，較上年同期增加127189萬元，增長32.80%，佔公司營業收入的84.72%，主要系物業管理業務本年拓展較好及通過併購增加了物業管理項目。其中：基礎物業管理實現營業收入459963萬元，較上年同期增加100266萬元，增長27.88%；專業化服務業務實現營業收入54990萬元，較上年同期增加26923萬元，增長95.93%。
資產管理業務實現營業收入61673萬元，較上年同期減少1485萬元，下降2.35%，佔公司營業收入的10.15%，主要系本年減少了已轉讓的上海天盛廣場的租金收入。
其他業務實現營業收入31164萬元，較上年同期減少183479萬元，下降85.48%，佔公司營業收入的5.13%，主要系公司已不再從事新的房地產開發，僅銷售部分遺留地產項目尾盤，故營業收入同比降幅較大。
招商積餘未來戰略規劃及舉措
招商積餘制定了“12347”發展戰略，以建設“國內領先的物業資產管理運營商”為目標，發展物業管理及資產管理兩項核心業務，堅持專業化、集約化、生態化、市場化的“四化”發展原則，通過七大戰略舉措，推動戰略實施落地。
舉措一：鞏固一片沃土。通過擴大物業管理業務規模，圍繞核心區域和重點城市深耕，提升項目密度；聚焦細分業態，實現專業市場的突破；通過標準化建設、平臺化運營提升服務品質，鞏固一片沃土。
舉措二：業務價值延伸。以基礎服務為業務基石，進一步挖掘增值服務，通過資產運營管理業務的培育，完善資產運營管理平臺建設，實現業務價值的延伸。
舉措三：平臺內涵多元化。在集團協同資源和業務發展聚集資源支持下，建立多業態、多環節的專業能力，打造不動產全價值鏈的系統服務能力。
舉措四：科技賦能與數字化轉型。通過信息化和數字化等科技手段，在內部管理方面提升組織運作效率，為管理賦能；在業務方面，實現降本增效，提升客戶體驗；最終實現從勞動密集型向科技賦能型企業轉型。
舉措五：內外發展並舉。深耕物業發展既有市場，同時通過外部戰略合作、集團資源整合、併購外延增長、創新業務孵化來實現業務的全方位發展。
舉措六：兩個平臺有機互動。服務招商蛇口地產開發項目，提升項目品質與品牌形象；借力招商蛇口市場關係與業務資源，拓展市場；為招商蛇口持有物業資產提供運營管理服務；深化業務協同，推動兩個平臺業務的共同發展。
舉措七：管理創新。 結合公司戰略發展目標，建立市場化、有競爭力的管理體系，通過組織建設、決策機制、激勵機制的完善，驅動人才競爭力的提升與業務穩步發展
2020年，招商積餘將以打造“國內領先的物業資產管理運營商”為方向引領，全力推進公司戰略轉型的落地。通過兩個物業平臺融合融效，投資併購，探索和發展產業鏈延伸業務，加大研發投入，打造智慧物業平臺，實現業務快速擴張。
