本文系團隊【北京市京師（武漢）律師事務所 投行併購中心】原創出品。
【作者】：胡瑤瑤，京師武漢投行併購中心專職律師。
【編輯】：劉少雲，京師武漢投行併購中心專職律師。
【審核】：饒國榮，京師武漢創始合夥人、投行併購中心主任。
一、法律規定
最高人民法院《關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“司法解釋”）第十三條規定：“建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用後，又以使用部分質量不符合約定為由主張權利的，不予支持；但是承包人應當在建設工程的合理使用壽命內對地基基礎工程和主體結構質量承擔民事責任。”
對於該條文的規定，首先可以從兩個方面來理解：
第一，發包人擅自使用未經驗收合格的建設工程的，對其使用部分出現的質量問題，應由發包人自行承擔責任。根據《中華人民共和國建築法》第六十一條規定的建築工程竣工經驗收合格後方可交付使用，未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。承包人應當對建設工程的施工質量負責，及時組織參加驗收，沒有經過竣工驗收或者驗收不合格的，發包人可以要求承包人進行修復、返工等，這是承包人的法定義務，但是如果發包人在沒有經過竣工驗收或者驗收未通過的時提前使用了，此時承包人的修復義務即行消除，由此發生的質量問題及其他問題，只能由發包人自行承擔。
第二，對建設工程的地基基礎工程和主體結構的質量問題，因為該問題直接影響著人身和財產安全，因此無論建築工程是否經過驗收、發包人是否擅自使用，只要建築物在合理使用期限內，承包人應當對地基基礎工程和主體結構質量負責。
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二、如何理解和認定司法解釋規定的“擅自使用”？
此處的“擅自使用”應當是指發包人在未經過承包人依法進行驗收並驗收合格而提前使用建築工程的行為，且即使發包人經過了承包人的同意而提前使用了未經驗收合格的建築工程，仍然屬於此處的“擅自使用”。建設工程質量不僅關係到發包人的財產利益，同時也關係到施工方員工的人身安全，甚至關係到社會公共安全和人民群眾的生命財產安全，所以工程建設的各方參與者，包括髮包人、承包人、勘察設計單位、監理單位、建築材料和設備供應單位等均負有保證建設工程質量的法定義務。建設工程質量必須符合國家的強制性驗收標準的要求，未經驗收或者驗收不合格不得交付使用。
《建築法》第61條第2款規定“建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”；《建設工程質量管理條例》第16條第2款規定“建設工程竣工驗收應當具備有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件”；《質量條例》第49條規定“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者准許使用文件報建設行政主管部門或其他有關部門備案。”以及《合同法》、《房地產管理法》等均對工程質量的強制性驗收進行了明確的規定，因此建設工程竣工不是發包人與承包方雙方同意就可以提前使用的，而是需要勘察、設計、監理、公安消防、環保等主體或行政部門的共同認可，未通過各相關主體和部門的認可，不能認定完成了竣工驗收工作，在此之前都應當認定為“擅自使用”。
但是發包人“擅自使用”並不免除承包人的質量保證義務。“擅自使用”僅視為發包人接收了工程，並對接收工程時的工程質量（除“地基基礎工程和主體結構”）表示認可或即使存在缺陷或瑕疵，發包人也願意承擔缺陷或瑕疵帶來的風險。但後期在使用過程中如存在需要質量保修的情形，承包方仍須對工程質量承擔保修責任、履行保修義務，造成損失的仍應當由承包方承擔。
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三、京師律師對建設工程項目實務的處理建議
第一，依法發包。發包人應將工程發包給具有相應資質等級的單位，依法須進行招標的，應通過招標方式予以發包。
第二，依約提供資料。發包人應依約提供與工程建設有關的原始資料，應提供合格、符合國家規範的設備、建設材料。
第三，依法委託監理單位。發包人應依法委託監理單位，並辦理工程質量監督手續。
第四，未經竣工驗收，不得擅自使用。發包人不得在工程未竣工驗收的情況下，擅自提前使用工程，否則由發包人承擔不利法律後果。
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