當代人在整合自有資產時或者通過房屋置換改善居住條件時，常常會選擇出售原有房屋。
那麼在出售房屋時需要注意什麼問題呢？按期交付房屋？協助買方辦理貸款？辦理房屋過戶手續？
如果你以為做好這些就萬事大吉了，那麼你就too young，too simple！
今天，
小編帶大家來看一起
在賣房過程中橫生枝節的故事~
案情回顧
賣房一年後才發現戶主另有其人
2014年，梅先生從所在單位購得位於本市X路房屋一套。
2015年底，梅先生與張女士簽訂了房屋買賣合同，將該房屋出售給張女士。兩人在合同中除了約定價款、過戶等主要事項外，還約定梅先生必須在房屋交接前將原房屋內的戶口遷出，否則每逾期一日，梅先生需按房屋價款的萬分之五向張女士支付賠償金，直至戶口遷出時止。
由於梅先生購得該房後並未實際居住，也從未將自己及家人的戶口遷入其中，所以梅先生很自然地認為該房屋內無需要遷出的戶口，故而對上述關於戶口的條款未予理會。
2016年1月上旬，梅先生向張女士交付了房屋。不久，張女士如期取得房屋產權證。
然而，張女士之後意外發現房屋內竟然存在一個叫姚某的戶口！
這是怎麼一回事呢？
原來早在2010年（當時梅先生還未購得該套房屋），案外人姚某使用偽造房產證的方式，神鬼不知地把自己的戶口遷入了該房屋內，而該情況一直未被發現。梅先生購房時也絕對沒想到房子裡竟會有陌生人的戶口，所以賣房的時候也未想過要查詢一下房屋內的戶口登記情況。
由於梅先生沒有依約將房屋內原有戶口遷出構成違約，張女士於2018年一紙訴狀將梅先生訴到法院，要求梅先生從2017年1月9日起至戶口遷出之日止，按每日1440元的標準向其支付違約金。
法院判決
賣方構成違約，需賠償違約金
一審法院認為，雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，內容合法有效，雙方均應按約履行自己的義務。梅先生至今尚未將係爭房屋內原有戶口全部遷出，已構成違約，應承擔相應的違約責任。
由於戶口遷移非房屋買賣合同的主要義務，違約所承擔的責任不應超過房屋買賣合同主要義務違約所應承擔的責任，而雙方約定解除合同的違約金為總房價款的20%，故最終判決梅先生向張女士支付逾期遷移戶口違約金(按每日1,440元計算，自2017年1月9日起至原有戶口遷出該房屋之日止，總額不超過576,000元)。
梅先生在該案判決生效後向上海二中院申請再審。
上海二中院認為，上述案外人姚某偽造房產證將自己戶口遷入係爭房屋的事實，認定梅先生與姚某並無身份上的關係，且梅先生對係爭房屋內存在姚某戶口之事並不知情，故梅先生僅應當承擔對係爭房屋內戶口情況未盡謹慎注意義務的責任。
需要特別指出的是，梅先生在得知房屋內存在未遷出戶口後，積極通過刑事報案手段，協助法院取得了姚某通過非法手段將戶口遷入係爭房屋的證據，此後，更藉助公安力量啟動戶口糾錯程序，將姚某戶口強制遷回遷出地址，消除了違約情形。
梅先生對於自己未盡謹慎注意義務的過錯也有認識，願意向張女士作適當的賠償，所以，再審綜合考量該案的實際情況，酌情作出了相應的改判，調減原判認定的違約金，判令梅先生應當一次性支付張女士違約金10萬元。
法官說法
絕大多數買房人都忌諱購買的房屋內存在他人戶口，所以房屋買賣合同中一般都會有出售方需要清潔房屋內戶口的條款。該項義務雖然不是房屋買賣合同的主要義務，但一旦違反也會構成違約。
因而在房屋買賣交易中，出售方需要注意除了履行按期騰退房屋、交付房屋、轉讓過戶這些主要義務之外，還應當對房屋內的戶口問題予以關注，特別是自身也是通過二手房交易取得的房屋進行轉讓時，至少應當到戶籍登記部門進行相應的確認，以免節外生枝，給自己造成不必要的損失。
本文轉載：暖律法務
