隨著國內疫情的好轉，各地豪宅傳來被搶購一空的消息。以深圳為例：3月深圳二手房成交量達到近兩年來的新高，第一次超過8千套，達到8008套，環比大漲3.8倍。從成交均價來看，目前深圳二手房均價已經上漲到7.5萬元/㎡，和北京的價差進一步拉開，已經比上海貴了差不多2萬元/㎡，是隔壁廣州的兩倍。而一時間房地產行業再次火熱，能否緩解其債務壓力，地產信託在疫情之後能否購買，買房還是買信託，也是當下投資者最關注的話題。
01地產行業前景幾何
我們先來談一談房產，中國的房地產是構建在中國城鎮化進程之上的，人口是需求之本。城鎮化的週期也是房地產行業的週期，人口，經濟，產業等基本面是支撐房地產的基本因素。當下我們處於人口大流動的時代，城鎮化進程加速，人口流動多級化，各地上演“搶人大戰”。從人口遷移來看呈現多維度並進的情況：“跨省遠赴東部與省內就近集聚並存”、“東部沿海與中西部明星引力同在”、“單核虹吸力與都市圈外溢力均有”的多極化格局。具備人口吸引力的不再是北上廣深，目前各省中心城市也具備較強吸引力。
目前疫情在國外快速蔓延，全球金融市場大幅震盪，美國一個月連續四次熔斷，疫情確診人數激增。反觀國內疫情防控有力，復產復工有序開展，市場相對穩定，中國將成為短期避險資金，和長期投資的理想目的地。不動產也會成為重要的選擇之一。
總的來說房地產行業作為深度綁定經濟的支柱行產業，上游可以帶動鋼鐵，建材，化工，機械，有色金屬，工程承包。下游可以帶動家居，建材，家電，裝修等。而社群的建成更是可以帶動周圍的消費，醫療，教育等多項產業。那麼當前情況下，房地產信託能否作為投資進行選擇呢？
02地產信託如何看
選擇投資與否需要看兩點：一是風險大小，二是要考慮收益高低。先說下收益，目前房地產信託項目收益率要高於同期政信項目的收益率，目前國家對於房地產融資的限制下，房企的融資成本要高於政府的平臺的融資成本，對應到投資者也可以獲得更高的收益。
再來看下房地產信託的風險大小。要想看清風險首先要了解地產信託背後的還款邏輯是什麼，房產公司能否在規定的時間內還本付息。房產公司回款主要來源於兩個方面：1.房地產項目自身產生的現金流回款。2.房地產公司的的再融資能力。對於房地產信託項目選擇我們首先更傾向於先看融資方的再融資能力，因為如果房地產公司的再融資能力較弱，現金流緊張，公司實力比較差，即使投資標的很優質，也很可能會在房子銷售前因為資金匱乏而停工甚至爛尾，從而產生風險，不能如期兌付。房地產公司的再融資能力如何分辨，要看地產公司的銀行授信額度，自身的現金流情況，盈利情況等其他財務數據進行分析。當然也有簡單辦法；就是看地產公司的綜合排名，銷售實力排名，越靠前越好。
房地產項目自身產生的現金流回款，要考慮到當地的經濟情況、房間和消費水平是否匹配、當地的房地產政策、項目地周圍的配套設施、是否為學區房、同期其他房源的競爭壓力等等。通常地產信託資金進入房地產開發流程較早，資金成本也高於其他類融資成本，在開發過程中，後續會用到其他類融資替換掉當前信託資金。所以在選擇地產項目時看融資方的再融資實力要優先於地產項目本身，不過優質的投資標的也更容易吸引市場上的資金，和發生極端風險下的保障。
03總結
新冠肺炎疫情之下，房地產信託業務所受衝擊較為直接，後續房地產市場走勢的不確定性有所增加，區域市場分化格局將延續。一方面是存量項目逾期風險上升。部分依賴高週轉、財務槓桿較高、短期債務量較大的房企現金流會趨於緊張，影響存量地產項目如期兌付。另一方面是新增項目開工率下滑，由於疫情爆發，各地政府紛紛推遲在建、在售房地產項目開工、開售時間，對新開工以及新增投資計劃造成影響。
為紓困房企、恢復樓市，中央、各地政府及有關部門均出臺了針對房地產行業的扶持政策。在2月75次打破歷史紀錄的基礎上，3月共發佈了60次房地產相關政策，多集中於降低房屋預售門檻、為房企減稅降費、人才購房鬆綁、緩交公積金等。就需求端來看，隨著疫情影響逐步散去，購房者信心將有明顯提升，前期積壓的購房需求將穩步釋放。
而從政策層面來看，房地產雖然存在政策利好，僅是針對疫情防控期間的臨時政策，“房住不炒”的總基調未變。目前，針對地產信託的額度並沒有鬆綁。銀保監會正在起草的“信託公司資本金管理辦法”，也在一定程度上限制了房地產信託的過快發展。
大基建的政策加持下，政府平臺的現金流愈發寬鬆，資金成本下行。與政信產品的收益下行相比，地產公司的融資成本基本維持不變。為了調節產品去化速度，信託公司適當調低了地產信託的收益率。倘若後期地產與政信收益差距逐步擴大，勢必造成大量資金湧入地產信託。
在大基調不變的情況下，短期之內房地產信託監管政策放鬆比較困難，地產信託收益相對穩定，其中龍頭企業的地產項目或將受到更多投資人的青睞。
本文源自立信而託
